銀行入局長租行業(yè) 租賃住房資產證券化有望提速

短短一周內，中國銀行、建設銀行、中信銀行等銀行接連在住房租賃市場展開布局，銀行與房企聯(lián)手向實體企業(yè)提供穩(wěn)定、高品質長租房源的大幕開啟。住建部、發(fā)改委等九部門日前聯(lián)合印發(fā)的通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺。通知選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。專家和券商分析人士指出，住房租賃市場或成藍海，租賃住房資產證券化等金融創(chuàng)新有望提速。多家銀行相關負責人則對中國證券報記者表示，銀行進入住房租賃市場尚處于“試水”階段，后續(xù)在投資孵化、持有運營、后期退出等方面仍需進一步探索。

銀行高調布局

中國證券報記者在調研中發(fā)現(xiàn)，從上述銀行進入住房租賃市場的模式看，主要包括銀政合作、銀企合作、銀政企合作。

以銀政合作為例，中國銀行廈門市分行近日與廈門市國土資源與房產管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創(chuàng)新等領域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產品與服務，共同推進住房租賃市場建設與完善。

銀企合作則是銀行主動接洽部分房企，合作共建住房租賃項目，這對于住房租賃市場經營模式的探索有重要意義。例如，建設銀行深圳分行日前與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內的長租房源。截至10月底，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。雙方將在長租住宅開發(fā)建設、投資孵化、持有運營、后期退出等全產業(yè)鏈進行整體業(yè)務合作。

中國銀行相關負責人表示，中行也將主動與萬科、龍湖、世聯(lián)等企業(yè)供應方接洽，深入了解企業(yè)需求，在中行系統(tǒng)及平臺開發(fā)中嵌入相關功能，滿足合作伙伴需求。

建行參與投資的2家住房租賃服務公司，即由建信信托控股的建信住房服務（深圳）有限公司和建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司日前揭牌。

專家和業(yè)內人士表示，銀行進入住房租賃市場將從根本上解決金融如何深層次地支持住房租賃市場的問題。就房企角度而言，金融支持并不局限為提供開發(fā)貸等融資方式。

多家銀行相關負責人表示，銀行進入住房租賃市場，首先是社會責任的體現(xiàn)。其次，能消化一些城市在出臺限購措施后，達到銷售條件但難以銷售的存量期房。再次，能解決部分租戶由于租賃房源品質不好、不穩(wěn)定而頻繁搬家的問題。對于銀行來說，這也是打造品牌的方式之一。

消除市場痛點

58同城發(fā)布的研究報告顯示，2012年到2016年，北上廣深租房需求年平均增長率持續(xù)上升。同時，受租房利好政策的引導，房源供應量年平均增長率超過30%。

“當前市場有大量租房房源，但租賃關系極不穩(wěn)定，無論是出租方還是租戶都不方便，雙方各有痛點。”中國建設銀行深圳市分行副行長李忠東指出，房地產市場的問題是供給側存在問題。希望銀行的金融功能更好地發(fā)揮，利用金融手段從供給側結構性改革著手，通過市場化運營模式，聯(lián)合房地產企業(yè)共同探索解決房地產市場的突出矛盾。

深圳市房地產研究中心主任王峰表示，如果按租金和房價的關系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發(fā)的成本。從這一點看，很多開發(fā)商不愿意進入住房租賃市場。

星河控股品牌主管朱淳坦言，以租代售的模式導致開發(fā)商資金回籠周期長，資金壓力大，因此它們一般不愿將優(yōu)質房源投入租賃市場。

從建行此次與房企合作的項目來看，朱淳認為，這是一次很好的金融創(chuàng)新，最重要的是把房屋的所有權和居住權分開。對房企來說，有兩方面好處：一方面，房企將25年的居住權交給建行，建行給予房企一個長期穩(wěn)定的資金來源，解決了房企的資金壓力；另一方面，與建行在租賃領域的合作能使房企得到建行全方位的金融支持，獲得更多綜合服務。

這樣一來，就會有房企愿意放棄短期利益而與銀行或政府合作，獲得長期收益。從個人消費者角度來看，一些人在長租方面存在缺乏經濟支持的問題。因此，金融如何對住房租賃市場的供給和需求兩方面給予支持是需要解決的問題。

以建行剛發(fā)布的個人住房租賃貸款產品“按居貸”為例，從利率看，“按居貸”比房貸利率更低，并且可采用信用和保證的貸款方式，最高金額為100萬元。建行相關負責人表示，該行即將推動住房租賃網點轉型，打造住房租賃金融中心。建行轄下部分分支機構將作為租賃金融服務平臺之一，為市民提供租賃社區(qū)綜合金融服務，為租購并舉提供綜合金融服務支持。“目前我們已創(chuàng)新開發(fā)20項住房租賃金融產品，能全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€性化社區(qū)需求。”

更多企業(yè)料跟進

中原地產研究中心最新統(tǒng)計數據顯示，目前全國已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。同時，各地政府大力推動住房租賃市場的建設。例如，深圳出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》；山東將在濟南、青島兩地開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作；合肥到2020年將籌集各類集中式租賃住房約16萬套。

可以預見，未來住房租賃市場或將成為“藍海”，包括租賃住房資產證券化等在內的金融創(chuàng)新產品值得期待。

日前，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃正式發(fā)行設立，近期將在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓。中國指數研究院報告指出，近日國內首單租賃住房REITs成功落地，對住房租賃市場開展資產證券化乃至公募REITs的正式啟動起到積極的示范和推動作用。預計未來會有更多企業(yè)積極跟進，公募REITs市場的開放也會漸行漸近。

專家和券商分析人士預計，未來住房租賃制度將更加完善，推出租賃住房政策的城市會進一步增多。在此背景下，將會有更多企業(yè)加速進入這一市場。

不久前，阿里巴巴、京東兩大巨頭高調布局住房租賃市場。阿里與杭州市政府8月簽訂合作協(xié)議，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。阿里旗下支付寶10月宣布，在北京、上海等8座城市推廣信用租房，喊出“免押金、租金月付”的口號。京東在9月成立房產事業(yè)部，10月公布房地產戰(zhàn)略，要在5年內成為流量、線上交易量的“雙料冠軍”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。