租賃風(fēng)口下 誰(shuí)在撬動(dòng)深圳城中村

有人用“一塊傷疤”形容城中村：與城市格格不入，而又成為無(wú)數(shù)城市涌入者最初的落腳之地。如今，租賃的大潮已經(jīng)啟幕，房企、互聯(lián)網(wǎng)巨頭甚至傳統(tǒng)銀行，都在緊盯這塊“大蛋糕”。

在深圳，與公租房、人才公寓、長(zhǎng)租公寓等整潔光鮮的租賃房源相比，租住在城中村的租客占比已經(jīng)超過一半，如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動(dòng)。

租客與房東：敏感的租金

隨著城市更新為代表的城市化進(jìn)程加快，崗廈、大沖、水貝……一個(gè)又一個(gè)城中村已經(jīng)、正在或?qū)⒁г谏钲诘貓D上。城中村承載著不少深圳人的青春與夢(mèng)想，但同時(shí)也是城市發(fā)展和社會(huì)管理需要面對(duì)的一個(gè)難題。深圳鏈家日前發(fā)布的《深圳租賃》調(diào)研報(bào)告顯示，深圳有80%的租房人群，租住城中村的租客占比為52.9%，城中村的農(nóng)民房是租賃市場(chǎng)最重要的供應(yīng)，大量低租金的房屋為深圳打造高效營(yíng)商平臺(tái)，提供了重要保障。

其實(shí)，除了以大拆大建為主的城市更新，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了要加大綜合整治類的比重。而深圳的城中村早已興起“微改造”，不是一味采取大拆大建的方式。現(xiàn)在，房企似乎成為了“改造”城中村的主角之一。

此前，深圳萬(wàn)科與福田區(qū)南園街道玉田村就物業(yè)托管簽約。玉田村將旗下部分物業(yè)統(tǒng)一出租給萬(wàn)科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造，并對(duì)“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境全面提升后，萬(wàn)科將植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容。據(jù)悉，除了玉田村之外，萬(wàn)科還在龍崗區(qū)坂田街道新圍仔村設(shè)立了“綜合經(jīng)營(yíng)辦公室”。此外，萬(wàn)科成立了專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司——深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司。記者查詢發(fā)現(xiàn)，這家公司的經(jīng)營(yíng)范圍是公寓租賃和管理、商鋪和寫字樓租賃及銷售代理、家具安裝、物業(yè)管理、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理、食品零售等。

玉田社區(qū)位于深圳市福田區(qū)南園街道，受華強(qiáng)商圈、南園路商業(yè)帶、羅湖蔡屋圍金融商業(yè)區(qū)輻射，配套完善，人流量大，地段價(jià)值高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。“我在蔡屋圍上班，在這里已經(jīng)住了快3年時(shí)間，相對(duì)于周圍的商品房，這里的房租還能接受而且交通配套非常方便，一個(gè)30平方米左右的單間現(xiàn)在租1700元，這3年里也是年年加租。”羅浩告訴記者，“我也聽說(shuō)萬(wàn)科要改造這里，改造后應(yīng)該會(huì)像現(xiàn)在流行的長(zhǎng)租公寓，就是拎包入住那種，但就是不知道租金會(huì)漲多少。”

記者在玉田社區(qū)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)政府城中村環(huán)境綜合整治提升工程已經(jīng)在進(jìn)行。張大爺是一位“二房東”，他透露近期已有部分業(yè)主跟房企簽了合同，內(nèi)部整治提升工作也已經(jīng)在進(jìn)行。“現(xiàn)在這里的兩房單位租3600元，現(xiàn)在還沒說(shuō)要改造，靠南邊的一些房子就是準(zhǔn)備要跟房企合作改造，以后這個(gè)價(jià)肯定租不到兩房單位，要租的話要快決定。”

本地村民張阿姨告訴記者，“改造是好事自己也會(huì)支持，但城中村對(duì)公寓租金價(jià)格非常敏感，未來(lái)還是需要時(shí)間去適應(yīng)。”不過，張阿姨也透露，之前也有一些經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的公司來(lái)跟她們商量，承包房源來(lái)做長(zhǎng)租公寓，但她認(rèn)為把房源承包出去投資回報(bào)率更低，3年提升一次價(jià)格并不劃算。

可見，租金不僅是這里的租客所關(guān)注，也是“房東們”關(guān)注的重點(diǎn)，因此這樣的轉(zhuǎn)化和認(rèn)知升級(jí)，需要合適的產(chǎn)品更需要行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

“如果真的漲價(jià)，就只好搬到別的村。”羅浩如是說(shuō)。

加速洗牌：

房企在城中村發(fā)現(xiàn)了什么

此前，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)的通知，提出鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，深圳也將引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。

由此可見，在有利的政策背景下，城中村改造也從大拆大建轉(zhuǎn)到現(xiàn)在的“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”，也揭示了房地產(chǎn)行業(yè)從關(guān)注增量市場(chǎng)向關(guān)注存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。隨著城中村升級(jí)的推進(jìn)，在深圳會(huì)有越來(lái)越多的案例發(fā)生。

其實(shí)，深圳許多長(zhǎng)租公寓與城中村“共存”，也是城中村改造后的主要方向，長(zhǎng)租公寓正在成為房企從“拿錢拍地”向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。只是，長(zhǎng)租公寓目前仍普遍面臨著收益低、回報(bào)期長(zhǎng)的難題。有長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在深圳長(zhǎng)租公寓行業(yè)的盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合流動(dòng)人口租房市場(chǎng)和非流動(dòng)人口中高校畢業(yè)生租房市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.38萬(wàn)億元。“如果沒有在紅利收割期來(lái)臨之前提前布局，那怎么可能享受到勝利的果實(shí)呢？”一位長(zhǎng)租公寓的高管坦言。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企進(jìn)駐城中村也是看到了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，更充分利用現(xiàn)在的政策紅利。房企應(yīng)控制城中村改造成本，以保證后續(xù)的盈利空間。萬(wàn)科在給記者的回復(fù)中表示，在萬(wàn)科探索和推廣城中村綜合整治加運(yùn)營(yíng)模式的過程中，也面臨很多難題，但相信在政府的配套政策疏導(dǎo)和支持，企業(yè)一定可以將城中村的規(guī)范化租賃經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理提升一個(gè)新臺(tái)階。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，租賃市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展的趨勢(shì)在未來(lái)5到10年仍將維持，而租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)屬于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于房企的資金實(shí)力要求嚴(yán)格。因此，未來(lái)有能力的房企仍將繼續(xù)拿地，但同時(shí)也會(huì)轉(zhuǎn)型做“房東”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)行新一輪的洗牌。

無(wú)獨(dú)有偶，離玉田社區(qū)不遠(yuǎn)的福田區(qū)南園新村，曾經(jīng)就是萬(wàn)科與佳兆業(yè)爭(zhēng)奪城市更新主導(dǎo)權(quán)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，但最終雙雙“鎩羽”而退。此前，南園新村還出現(xiàn)在福田區(qū)首批老舊住宅小區(qū)棚改的名單之中。目前，許多深圳城區(qū)里的城中村其實(shí)已經(jīng)被各家房企爭(zhēng)相圈地，城市更新還是多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。因此，不管是大拆大建的城市更新還是改造后帶來(lái)的諸如租賃客源效應(yīng)等其他效益，房企與城中村之間的關(guān)系，仍充滿想象空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。