租賃風口下 誰在撬動深圳城中村

有人用“一塊傷疤”形容城中村：與城市格格不入，而又成為無數(shù)城市涌入者最初的落腳之地。如今，租賃的大潮已經(jīng)啟幕，房企、互聯(lián)網(wǎng)巨頭甚至傳統(tǒng)銀行，都在緊盯這塊“大蛋糕”。

在深圳，與公租房、人才公寓、長租公寓等整潔光鮮的租賃房源相比，租住在城中村的租客占比已經(jīng)超過一半，如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動。

租客與房東：敏感的租金

隨著城市更新為代表的城市化進程加快，崗廈、大沖、水貝……一個又一個城中村已經(jīng)、正在或?qū)⒁г谏钲诘貓D上。城中村承載著不少深圳人的青春與夢想，但同時也是城市發(fā)展和社會管理需要面對的一個難題。深圳鏈家日前發(fā)布的《深圳租賃》調(diào)研報告顯示，深圳有80%的租房人群，租住城中村的租客占比為52.9%，城中村的農(nóng)民房是租賃市場最重要的供應(yīng)，大量低租金的房屋為深圳打造高效營商平臺，提供了重要保障。

其實，除了以大拆大建為主的城市更新，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強調(diào)了要加大綜合整治類的比重。而深圳的城中村早已興起“微改造”，不是一味采取大拆大建的方式?，F(xiàn)在，房企似乎成為了“改造”城中村的主角之一。

此前，深圳萬科與福田區(qū)南園街道玉田村就物業(yè)托管簽約。玉田村將旗下部分物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造，并對“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境全面提升后，萬科將植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運營內(nèi)容。據(jù)悉，除了玉田村之外，萬科還在龍崗區(qū)坂田街道新圍仔村設(shè)立了“綜合經(jīng)營辦公室”。此外，萬科成立了專業(yè)運營公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司。記者查詢發(fā)現(xiàn)，這家公司的經(jīng)營范圍是公寓租賃和管理、商鋪和寫字樓租賃及銷售代理、家具安裝、物業(yè)管理、停車場經(jīng)營和管理、食品零售等。

玉田社區(qū)位于深圳市福田區(qū)南園街道，受華強商圈、南園路商業(yè)帶、羅湖蔡屋圍金融商業(yè)區(qū)輻射，配套完善，人流量大，地段價值高，區(qū)位優(yōu)勢明顯。“我在蔡屋圍上班，在這里已經(jīng)住了快3年時間，相對于周圍的商品房，這里的房租還能接受而且交通配套非常方便，一個30平方米左右的單間現(xiàn)在租1700元，這3年里也是年年加租。”羅浩告訴記者，“我也聽說萬科要改造這里，改造后應(yīng)該會像現(xiàn)在流行的長租公寓，就是拎包入住那種，但就是不知道租金會漲多少。”

記者在玉田社區(qū)實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)政府城中村環(huán)境綜合整治提升工程已經(jīng)在進行。張大爺是一位“二房東”，他透露近期已有部分業(yè)主跟房企簽了合同，內(nèi)部整治提升工作也已經(jīng)在進行。“現(xiàn)在這里的兩房單位租3600元，現(xiàn)在還沒說要改造，靠南邊的一些房子就是準備要跟房企合作改造，以后這個價肯定租不到兩房單位，要租的話要快決定。”

本地村民張阿姨告訴記者，“改造是好事自己也會支持，但城中村對公寓租金價格非常敏感，未來還是需要時間去適應(yīng)。”不過，張阿姨也透露，之前也有一些經(jīng)營長租公寓的公司來跟她們商量，承包房源來做長租公寓，但她認為把房源承包出去投資回報率更低，3年提升一次價格并不劃算。

可見，租金不僅是這里的租客所關(guān)注，也是“房東們”關(guān)注的重點，因此這樣的轉(zhuǎn)化和認知升級，需要合適的產(chǎn)品更需要行業(yè)的進一步發(fā)展。

“如果真的漲價，就只好搬到別的村。”羅浩如是說。

加速洗牌：

房企在城中村發(fā)現(xiàn)了什么

此前，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)的通知，提出鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理，深圳也將引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。

由此可見，在有利的政策背景下，城中村改造也從大拆大建轉(zhuǎn)到現(xiàn)在的“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”，也揭示了房地產(chǎn)行業(yè)從關(guān)注增量市場向關(guān)注存量市場的轉(zhuǎn)變。隨著城中村升級的推進，在深圳會有越來越多的案例發(fā)生。

其實，深圳許多長租公寓與城中村“共存”，也是城中村改造后的主要方向，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地”向“出售與持有運營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。只是，長租公寓目前仍普遍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在深圳長租公寓行業(yè)的盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合流動人口租房市場和非流動人口中高校畢業(yè)生租房市場，國內(nèi)租房市場規(guī)模達到1.38萬億元。“如果沒有在紅利收割期來臨之前提前布局，那怎么可能享受到勝利的果實呢？”一位長租公寓的高管坦言。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房企進駐城中村也是看到了市場機會，更充分利用現(xiàn)在的政策紅利。房企應(yīng)控制城中村改造成本，以保證后續(xù)的盈利空間。萬科在給記者的回復(fù)中表示，在萬科探索和推廣城中村綜合整治加運營模式的過程中，也面臨很多難題，但相信在政府的配套政策疏導(dǎo)和支持，企業(yè)一定可以將城中村的規(guī)范化租賃經(jīng)營和物業(yè)管理提升一個新臺階。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，租賃市場大規(guī)模發(fā)展的趨勢在未來5到10年仍將維持，而租賃市場運營屬于重資產(chǎn)運營，對于房企的資金實力要求嚴格。因此，未來有能力的房企仍將繼續(xù)拿地，但同時也會轉(zhuǎn)型做“房東”，房地產(chǎn)市場將進行新一輪的洗牌。

無獨有偶，離玉田社區(qū)不遠的福田區(qū)南園新村，曾經(jīng)就是萬科與佳兆業(yè)爭奪城市更新主導(dǎo)權(quán)的“主戰(zhàn)場”，但最終雙雙“鎩羽”而退。此前，南園新村還出現(xiàn)在福田區(qū)首批老舊住宅小區(qū)棚改的名單之中。目前，許多深圳城區(qū)里的城中村其實已經(jīng)被各家房企爭相圈地，城市更新還是多數(shù)房企進軍和立足深圳的重要法寶。因此，不管是大拆大建的城市更新還是改造后帶來的諸如租賃客源效應(yīng)等其他效益，房企與城中村之間的關(guān)系，仍充滿想象空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。