何為房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式？

伴隨房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，我國房地產(chǎn)市場逐步邁入新發(fā)展階段。在這一背景下，行業(yè)有哪些新動能、新模式、新格局？

日前，中國居住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展研討會在北京召開。本次會議由中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦，貝殼研究院、緯房研究院、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會協(xié)辦。多位專家、學者與會，共同探討中國居住產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。

據(jù)了解，此次會議主題為“產(chǎn)業(yè)新格局，市場新動能”。中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長何德旭在致辭演講中表示：“無論是發(fā)展居住產(chǎn)業(yè)，解決住房問題，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，都必須堅持以居住為本。”

“住房市場的發(fā)展要與人們不斷增長的對美好生活的需求相適應(yīng)。當前我國居住產(chǎn)業(yè)正處在新舊模式交替的轉(zhuǎn)型期，站在長周期的動能轉(zhuǎn)換點，更加需要中國居住產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”這為學術(shù)界、產(chǎn)業(yè)界都提出了新的課題，也帶來了新的機遇。

當前市場：房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向新模式

住房是生活繞不開的話題，也是當前中國經(jīng)濟繞不開的話題。房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，短期市場波動在所難免。專家認為，拉長時間看，住房市場波動，將圍繞城鎮(zhèn)化、工業(yè)化決定的基本住房需求中樞來進行。

會上，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華發(fā)表了題為“中長期中國住房市場供求展望”的演講。從需求端看，鄒琳華表示，未來中國房地產(chǎn)市場需求存在三個主要來源：城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求以及舊房更新需求。

“利用相關(guān)數(shù)據(jù)對中長期住房需求的中性估算，2030年三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較歷史最高點有所回落，但仍將維持相對穩(wěn)定的規(guī)模。當然，未來的需求潛力并不等于現(xiàn)實需求，未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和政策條件的配合。”鄒琳華在演講中說。

在供給端，隨著市場邁入新階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)也亟待形成新的發(fā)展模式，以改變長期以來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式弊端。

在住房供給體系方面，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹認為，當前需要從“補足住房租賃發(fā)展短板、構(gòu)建完善住房保障體系、支持美好生活需求的住房升級改善、優(yōu)化完善預售制、創(chuàng)新存量住房更新模式”五個方面入手，逐步建立城鎮(zhèn)住房供給新模式。

“城鎮(zhèn)住房新模式不是為新而新，新模式要以問題為導向，解決舊模式中存在的問題。”秦虹指出，“建立住房供給新模式，供給主體房地產(chǎn)企業(yè)自身也要變——挖掘管理紅利，堅持長期主義，重視戰(zhàn)略引領(lǐng)，強化企業(yè)組織和標準化保障，以數(shù)字化為業(yè)務(wù)賦能，形成新型績效文化。”

供需格局調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)市場變化，從“三高”模式轉(zhuǎn)向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務(wù)一體化，實現(xiàn)穩(wěn)健多元發(fā)展。

中央財經(jīng)大學教授易成棟在“房企踐行新發(fā)展模式探討”的主題演講中表示：“房企探索發(fā)展新模式，一要有長遠眼光，第二必須有核心競爭力。”易成棟指出，當前中國房地產(chǎn)企業(yè)很多利潤來自于土地升值，未來土地升值部分下降，企業(yè)將更多依靠產(chǎn)品增值和服務(wù)生存。”

潛在機遇：居住產(chǎn)業(yè)打開新格局

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰在“存量時代的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新機遇”中提到，在周期型行業(yè)里，過去企業(yè)的競爭優(yōu)勢不是運營優(yōu)勢，是資源獲取優(yōu)勢、杠桿利用優(yōu)勢、投資踩點優(yōu)勢，所以激進者常常勝出。而未來居住行業(yè)是一個提升全社會空間運營效率的行業(yè)，具備空間運營能力的企業(yè)將擁有廣闊發(fā)展前景。

“居住”產(chǎn)業(yè)也重塑著房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)。清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在會上發(fā)表了“住房需求與經(jīng)紀行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”主題演講。他強調(diào)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)的初心應(yīng)當是幫助住房市場提高流轉(zhuǎn)效率，這是最本質(zhì)的使命和要求。

隨著住房市場從以增量為主過度到以存量為主，同時住房的消費屬性大幅超過資產(chǎn)屬性，吳璟認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)需要從“提高住房搜尋效率、提升住房匹配程度、促進居住價值回歸、防治負面影響”四個方面，為消費者提供高質(zhì)量的經(jīng)紀服務(wù)乃至于內(nèi)涵更豐富的綜合住房服務(wù)。

未來展望：行業(yè)走向溫和復蘇

貝殼研究院首席分析師許小樂發(fā)表了“居住消費的復蘇與新動能”主題演講。他表示，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的動能正在向新動能切換。傳統(tǒng)功能是土地、資金要素投入帶來的投資效應(yīng)，而新動能是數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動居住服務(wù)供給與民眾美好居住生活的需求的滿足。

許小樂判斷，實際上中國房地產(chǎn)市場擁有保持穩(wěn)定的能力。伴隨內(nèi)涵更加豐富的居住產(chǎn)業(yè)到來，行業(yè)正呈現(xiàn)出溫和向上的復蘇態(tài)勢。

在演講中他也提到：“新舊動能轉(zhuǎn)換過程中必然會遇到產(chǎn)能縮減、交易下滑、價格調(diào)整，這是從速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量的必經(jīng)階段，要理性看待。同時，要為新舊動能轉(zhuǎn)換提供平穩(wěn)的市場和有利于供給改革的監(jiān)管環(huán)境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。