房貸額度緊張未波及外資行：高門檻、低覆蓋

某大行個貸業(yè)務人士告訴21世紀經濟報道記者，外資行的房貸定價水平行業(yè)內屬于偏低，國內開展按揭業(yè)務的外資行并不太多，開展相關業(yè)務也比較多處于嘗試和業(yè)務拓展階段，涉及的區(qū)域也不多，對于營收和利潤的要求可能本身并不高。因為利率相對較低，所以外資行對客戶資質的要求更高，主要服務優(yōu)質客戶，而不是國資行開展真正的普惠式的房貸業(yè)務。

從去年中至今，伴隨著樓市調控政策的不斷升級，各地住房按揭貸款的利率也在一路走高。以北京為例，從去年年中的8折，到今年初的9折，到今年年中全面恢復基準利率，再到現在上浮5%起。

對于購房者來說，除了利率上漲的因素，另一大需要考慮的問題來自于銀行房貸額度全面緊張，都要進行長達數月的排隊等待放款，這在北、上、深等樓市熱點城市尤為明顯和普遍。

21世紀經濟報道記者在調查了解中發(fā)現，以北京為例，目前多家股份行房貸額度幾乎用盡，已經不辦理新增業(yè)務，四大行額度相對充裕但也要進行四個月甚至半年的等待。這種整體國資行額度緊張的現狀下，外資行房貸業(yè)務卻是另一種景象。記者從多位購房者和中介以及外資行人士處獲悉，外資行普遍額度充裕。

未受額度緊張影響

最近剛剛賣房辦完交割的李女士對21世紀經濟報道記者描述自己充滿波折的賣房經歷。

“北京地區(qū)基本上大部分國有行都沒有額度了，買方也很著急，但是得到的回應都是需要排隊，今年肯定放不了款，本來我們賣房也是要買房，聽到這個消息本來都不抱希望了?？墒琴I方后來選擇了一家外資行，一個月就放款到賬了，交割也特別順利。沒想到外資行房貸額度很充裕，而且辦理業(yè)務的人很少，完全不同于國資行的火爆。”李女士稱。

一位在外資行辦理過房貸業(yè)務，職業(yè)為某外資咨詢公司中層的趙女士也告訴21世紀經濟報道記者，當時選擇外資行的原因是在咨詢利率的時候發(fā)現該家銀行利率相對中資行略優(yōu)惠一點，此前并沒有在外資行辦理過任何業(yè)務。實際操作中，辦理貸款的整體過程都很順利，只需要開通一個該行的賬戶，但是并沒有儲蓄的限額要求，主要是提供流水證明和收入證明，因為是首套房幾天就審核通過。

匯豐銀行北京某網點個貸業(yè)務人士對21世紀經濟報道記者表示，目前按揭業(yè)務額度充裕，首套利率通常上浮5%，但是具體審批會按照客戶資質進行調整，可能會有上浮或優(yōu)惠折扣。對于二手房有樓齡限制一般不超過20年，貸款審批一般在3個工作日會有回復，如果審批通過放款會比較快，一般在一個月左右。

華南某二線城市股份行個貸業(yè)務人士對21世紀經濟報道記者表示，外資行房貸相關業(yè)務在國內市場占有率很低，本身業(yè)務做得就不多，使用的額度也不多，外資行額度相對充裕實屬正常。2013、2015年銀行房貸緊張的時候外資行額度幾乎也不受影響，但是業(yè)務量也并不會猛增，因為外資行整體房貸業(yè)務風格偏向小而美，面向中高端客戶，并不會為了搶占市場而降低門檻。

在華房貸業(yè)務難鋪開

華南某股份行個貸業(yè)務人士江洋對21世紀經濟報道記者表示，業(yè)內看外資行房貸業(yè)務并不是其主要盈利點和業(yè)務發(fā)展重點，業(yè)務市場占有率也很低。“簡單的例子，我今年接觸的三十幾個一手樓盤，與外資行有合作的只有兩個。”江洋稱。

江洋介紹，對于銀行房貸業(yè)務來說，主要包括一手樓盤和二手樓盤兩塊。銀行如果想進入某個樓盤為其提供按揭服務，必須獲得開發(fā)商的準入資格，與開發(fā)商達成協議后才會有按揭業(yè)務發(fā)生。在這個前提下，普通業(yè)主去樓盤買房就只能選擇已經同開發(fā)商合作的銀行貸款，銀行也會為該樓盤提前準備好額度。目前國內開發(fā)商與外資行合作的樓盤占比很少，二手房一般不存在開發(fā)商的準入門檻，但是外資行對中介要求、房屋要求都會更高，業(yè)務量也受限制。

某大行個貸業(yè)務人士告訴21世紀經濟報道記者，外資行的房貸定價水平行業(yè)內屬于偏低，國內開展按揭業(yè)務的外資行并不太多，開展相關業(yè)務也比較多處于嘗試和業(yè)務拓展階段，涉及的區(qū)域也不多，對于營收和利潤的要求可能本身并不高。因為利率相對較低，所以外資行對客戶資質的要求更高，主要服務優(yōu)質客戶，而不是國資行開展真正的普惠式的房貸業(yè)務。

江洋指出，外資行的房貸高門檻體現在多方面，一般國資行開展房貸按揭業(yè)務主要考察購房資格、還款能力、銀行流水和個人收入證明，外資行要求更為嚴苛，比如對職業(yè)有所偏好，優(yōu)先選擇金融系統(tǒng)、公務員、世界五百強或上市公司的中高層。對于流水的審核要求更多或者審查更嚴格，家庭資產狀況的要求也會偏高。

一位正在外資行申請按揭的張先生告訴21世紀經濟報道記者，外資行流水查得太嚴格了，會逐筆查，比如沒有注明工資的不計入流水，有些不清楚的地方要提供單位證明是工資收入才能計入流水，后面又補充了材料才通過審批。

但江洋告訴21世紀經濟報道記者，這種嚴格的審批是外資行的一貫經營策略，這也是導致外資行房貸客戶群體擴展相對平穩(wěn)的原因之一。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。