40年公寓要火了!安徽省7城發(fā)文推進(jìn)商改住

近日，六安政府網(wǎng)站發(fā)文，根據(jù)安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》(建房〔2017〕98號(hào))精神，六安現(xiàn)就加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存工作，提出以下意見(jiàn)：

一、加強(qiáng)非住宅土地供應(yīng)管理

各縣區(qū)要綜合考慮非住宅的庫(kù)存量、在售量、將要上市的量和市場(chǎng)需求情況，嚴(yán)格進(jìn)行總量控制，合理安排土地投放量。市及各縣區(qū)國(guó)土部門在編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮上年度非住宅市場(chǎng)銷售情況，原則上當(dāng)年商服用地供應(yīng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化建筑面積總量不得超過(guò)上年度相應(yīng)非住宅銷售總量。嚴(yán)格限制非住宅庫(kù)存壓力較大區(qū)域的非住宅用地供應(yīng)，商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過(guò)48個(gè)月的縣區(qū)，要暫停同類土地的供應(yīng)。暫緩非住宅用地的改造，對(duì)尚未列入房屋征收計(jì)劃和土地收儲(chǔ)計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理，規(guī)劃為商業(yè)辦公等非住宅用地的建設(shè)項(xiàng)目暫緩列入改造計(jì)劃。

二、合理進(jìn)行規(guī)劃布局

各縣區(qū)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、消費(fèi)規(guī)模等因素，加快編制商業(yè)布點(diǎn)規(guī)劃，做好與城市總體規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的銜接。優(yōu)化住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅配建方式，減少單個(gè)住宅小區(qū)的商業(yè)用房配比，分片區(qū)或組團(tuán)對(duì)住宅小區(qū)的商業(yè)用房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中布局，實(shí)現(xiàn)共建共享。

三、收購(gòu)、改造一批庫(kù)存非住宅商品房

對(duì)符合改造條件的商業(yè)、辦公等非住宅用房，可以由政府進(jìn)行收購(gòu)，作為保障性住房使用或其他投資者收購(gòu)、長(zhǎng)期租用。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變?cè)ㄖ庥^、確保安全的前提下，非住宅商品房可以改造為教育培訓(xùn)、幼兒園、養(yǎng)老等公共服務(wù)用房，也可以改造為酒店式公寓以及用于社會(huì)化養(yǎng)老、文化、旅游、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性、公益類用房。

四、建立售租并舉的房地產(chǎn)開發(fā)新模式

鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的銷售模式向售租并舉的投資模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，庫(kù)存的非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)的，憑所繳納增值稅憑證由當(dāng)?shù)乜h區(qū)政府給予留存部分30%的補(bǔ)貼。

五、提升公寓的使用功能

鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購(gòu)買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進(jìn)行征收，生活用水、用電等按照住宅的費(fèi)率收取。

六、擴(kuò)大征遷貨幣化補(bǔ)償使用范圍

個(gè)人因房屋被征收選擇貨幣化補(bǔ)償?shù)?包括購(gòu)房券和貨幣補(bǔ)償)，可以使用補(bǔ)償資金購(gòu)買非住宅商品房。使用補(bǔ)償資金購(gòu)買非住宅商品房的，由當(dāng)?shù)卣o予被征收房屋評(píng)估價(jià)值5%的安置補(bǔ)助。

七、加大金融支持力度

鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，加大對(duì)個(gè)人購(gòu)買商業(yè)、辦公等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。各銀行對(duì)非住宅商品房放貸規(guī)模的大小和審核效率將作為選擇物業(yè)維修資金等資金存放行的參考依據(jù)。

八、鼓勵(lì)大學(xué)生在市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)

加大人才的引進(jìn)、儲(chǔ)備力度。從2017年開始，對(duì)國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)領(lǐng)軍人才和畢業(yè)五年內(nèi)的本科及其以上學(xué)歷畢業(yè)生在市租賃非住宅商品房開辦企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，由企業(yè)注冊(cè)地政府給予20000元的租房補(bǔ)貼，分兩年補(bǔ)貼到位。

九、規(guī)范非住宅庫(kù)存量的統(tǒng)計(jì)口徑

統(tǒng)一商業(yè)、辦公類房地產(chǎn)庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確自持不予銷售的、已對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的、已辦理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能預(yù)售的、已通過(guò)招租方式對(duì)外租賃的商業(yè)、辦公等房屋面積，在自持、租賃、抵押、招租運(yùn)營(yíng)期間，不計(jì)入庫(kù)存統(tǒng)計(jì)范圍。配建的可售車庫(kù)(位)面積不計(jì)入庫(kù)存統(tǒng)計(jì)范圍。

安徽7城政策利好：購(gòu)房補(bǔ)貼+允許商改住+就近入學(xué)

1、蚌埠市

允許商業(yè)改住宅

2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅發(fā)布“四措”并舉，推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存。

明確對(duì)已出讓未開發(fā)的商業(yè)用地，按規(guī)定補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用和地價(jià)差價(jià)后，經(jīng)審批可改為住宅用地（商改?。?/p>

2、池州市

控制非住宅用地供應(yīng)

2017年7月17日，池州市召開第91此常務(wù)會(huì)議，在會(huì)議上，明確要加快非住宅商品房去庫(kù)存。

合理控制非住宅用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化各類非住宅項(xiàng)目布局，分門別類推進(jìn)非住宅項(xiàng)目調(diào)整轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、淮北市

與住宅享受同等入學(xué)條件

2017年5月19日，淮北市出臺(tái)了非住宅商品房去庫(kù)存相關(guān)政策。文件指出，購(gòu)買商業(yè)辦公等非住宅商品房的購(gòu)房家庭子女就讀義務(wù)教育階段學(xué)校的，與住宅享受同等入學(xué)條件，可就近入學(xué)。這是我省首個(gè)將非住宅商品房去庫(kù)存與子女就近入學(xué)掛鉤的城市。

此外，對(duì)個(gè)人購(gòu)買非住宅商品房的（包括持購(gòu)房券購(gòu)買），由市、縣受益財(cái)政給予實(shí)繳契稅額100%的補(bǔ)貼，每平方米再獎(jiǎng)勵(lì)150元。房企對(duì)商業(yè)辦公等非住宅商品房整體招租運(yùn)營(yíng)租賃所繳納的增值稅、房產(chǎn)稅，憑繳稅憑證由縣(區(qū))政府給予留存部分30%的補(bǔ)貼。

4、黃山市

購(gòu)買非住宅享購(gòu)房補(bǔ)貼

2017年5月15日，黃山市發(fā)布關(guān)于去庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，在意見(jiàn)中明確提出給予購(gòu)買非住宅類商品房一定比例的補(bǔ)貼。

自發(fā)文之日起至2017年12月31日期間，在黃山市中心城區(qū)購(gòu)買非住宅類新建商品房，開具銷售發(fā)票并繳納契稅的購(gòu)房人，由市財(cái)政按計(jì)稅購(gòu)房總價(jià)的1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買非住宅類二手房，由市財(cái)政按計(jì)稅購(gòu)房總價(jià)的0.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。免征契稅部分不再享受購(gòu)房補(bǔ)貼。并且鼓勵(lì)將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵(lì)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)已建成的商業(yè)辦公用房。

5、滁州市

享等額契稅+200元/㎡補(bǔ)貼

2017年9月，《滁州市人民政府辦公室關(guān)于加快商業(yè)辦公用房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》出爐，購(gòu)買新建商業(yè)辦公用房享受購(gòu)房補(bǔ)貼。

1、自2016年12月28日至2017年12月31日期間，凡個(gè)人在滁城(含兩區(qū))購(gòu)買新建商業(yè)、辦公用房的，按所繳契稅等額給與補(bǔ)貼。

2、自2016年12月28日至2017年12月31日期間，高校畢業(yè)生(具有國(guó)家承認(rèn)的本科以上學(xué)歷畢業(yè)兩年以內(nèi)的)選擇自主創(chuàng)業(yè)需購(gòu)買新建商業(yè)辦公用房的，除享受所繳契稅等額補(bǔ)貼外，再給予200元/㎡的購(gòu)房補(bǔ)貼。

據(jù)了解，滁州市并不是安徽省今年第一個(gè)出臺(tái)商辦去庫(kù)存新政的城市。在此之前，安徽多個(gè)地市紛紛出臺(tái)新政，鼓勵(lì)購(gòu)買新建商業(yè)、辦公用房。

6、合肥

繼淮北、蚌埠、池州等地出臺(tái)非住宅商品房去庫(kù)存相關(guān)政策之后，合肥版實(shí)施意見(jiàn)也呼之欲出，實(shí)際政策已擬定、伺機(jī)公布。今后，在合肥凡是購(gòu)買公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的，或可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。

合肥將對(duì)符合條件的商業(yè)、辦公用房，可以由政府或其他收購(gòu)或長(zhǎng)期租用。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變?cè)ㄖ庥^、確保安全的前提下，可以改造為教育培訓(xùn)、幼兒園、養(yǎng)老等公共服務(wù)用房，也可以改造為酒店式公寓以及用于社會(huì)化養(yǎng)老、文化、旅游、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營(yíng)性、公益類用房。

同時(shí)，對(duì)符合條件的非住宅用房，可以由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行收購(gòu)，作為保障性住房使用。  

鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的銷售模式向售租并舉的模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司并將庫(kù)存的非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)的，憑所繳納增值稅憑證由當(dāng)?shù)乜h區(qū)政府給予留存部分30%的補(bǔ)貼。

鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購(gòu)買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進(jìn)行征收，生活用水、用電等按照住宅的費(fèi)率收取。

40年公寓優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì)：低總價(jià)+不限購(gòu)+投資靈活

1、低單價(jià)、低總價(jià)商用公寓

從使用功能上與住宅房無(wú)異，但單價(jià)和總價(jià)都比同地段住宅房要低的多，頗受歡迎的loft戶型還可以通過(guò)內(nèi)部加隔層來(lái)擴(kuò)大使用面積，這也在一定程度上降低了單價(jià)，相對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)的公寓來(lái)說(shuō)物美價(jià)廉。

2、不限購(gòu)、不占用購(gòu)房名額

40年產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)目前都不限購(gòu)，在目前住宅限制貸款套數(shù)的情況下，不浪費(fèi)購(gòu)房名額，這意味著你想買幾套都可以，更不會(huì)使用你購(gòu)房名額，門檻低省去很多麻煩。

3、過(guò)渡性購(gòu)房的選擇

資金有限，又不安于居住在偏僻郊區(qū)，浪費(fèi)時(shí)間成本與交通成本；可先購(gòu)買套公寓過(guò)渡，財(cái)富積累，可再次購(gòu)買，完全不受購(gòu)買過(guò)公寓房而影響，與此同時(shí)，可將公寓出租，作為一項(xiàng)投資。

4、地段位置較好

40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，一般都是在區(qū)域城市的核心地段，地段價(jià)值、升值空間都是比較大的，可以這樣說(shuō)，40年產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)一般都地處在城市最佳地段處。

5、投資更加靈活

商住房一般更具有靈活性，既可以自己住，又可以出租作為長(zhǎng)期投資收取回報(bào)，因?yàn)橛泻芏嘈」靖矚g租公寓作為辦公場(chǎng)所，這樣的話同面積的公寓比住宅的租金都會(huì)高出很多;還可以在房子增值到一定價(jià)格的時(shí)候選擇出售處理，作為投資的話從靈活性和升值空間上看，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的。

劣勢(shì)：物管難度大+居住人群復(fù)雜+首付比例高

1、居住人群復(fù)雜

40年公寓一般是商住兩用，因此除了用于居住外，很多業(yè)主將其出租作為辦公樓，因此公寓大樓內(nèi)魚龍混雜，難以像住宅一樣保證小區(qū)的舒適性和安全性。

2、物管難度大

其商住兩用的性質(zhì)決定了物業(yè)管理的難度，很多商住公寓的開發(fā)商資質(zhì)有限，難以對(duì)公寓進(jìn)行安全有效的管理。

3、首付比例高

商業(yè)性質(zhì)的公寓首付比例達(dá)5成，高于住宅比例。

4、升值空間有限

盡管有關(guān)部門有回復(fù)說(shuō)，40年公寓到期后不會(huì)收回，只需要繳納一定的土地稅，但此陰影一直伴隨在購(gòu)房者心里，傳統(tǒng)觀念上，住宅保值升值性更好，為何不考慮買住宅保值升值呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。