央行發(fā)聲后新發(fā)貸款置換存量房貸如何實(shí)現(xiàn)？

7月14日，國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

一石激起千層浪。存量房貸涉及眾多高利率站崗的購房者。財聯(lián)社記者注意到，目前尚未有銀行推出相關(guān)落地指引，而網(wǎng)民紛紛為此支招，包括轉(zhuǎn)按揭、商轉(zhuǎn)公、轉(zhuǎn)經(jīng)營貸等方式。

7月17日，某股份行廣州分行信貸部人士對財聯(lián)社記者表示，在其研究來看，實(shí)際上央行的表態(tài)已經(jīng)給出明確的兩條路徑，即借款人自主協(xié)商或新發(fā)貸款置換的方式。其他的方式，比如網(wǎng)上熱議的恢復(fù)轉(zhuǎn)按揭或商轉(zhuǎn)公都不是本輪政策的指向。

7月17日，深圳工行相關(guān)人士亦對財聯(lián)社記者表示，央行表態(tài)之后，相信總行應(yīng)該已經(jīng)在研究落實(shí)的細(xì)則?？紤]到存量房貸的規(guī)模，目前銀行內(nèi)部的意見還是傾向于統(tǒng)一調(diào)整利率，或者采取集體批量協(xié)商的方式來操作。

同時，浙商證券最新報告顯示，當(dāng)前銀行業(yè)按揭余額39萬億，占總資產(chǎn)10%，比起2008年3萬億、占比5%的時候，涉及的居民數(shù)量、按揭規(guī)模不可同日而語，居民加點(diǎn)幅度也都不一致。報告認(rèn)為，存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降的難度非常大，可能性小。

零壹財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年中，各上市銀行個人住房存量余額中，建工農(nóng)中四大行，加上郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等八大銀行余額均在萬億以上，最高的建行、工行突破6萬億，最低的九臺農(nóng)商銀行、瀘州銀行僅有30億左右。

轉(zhuǎn)按揭、商轉(zhuǎn)公等方式或行不通

在央行表態(tài)之后，市場關(guān)注落地方式，包括轉(zhuǎn)按揭、商轉(zhuǎn)公等方式。

財聯(lián)社記者注意到，轉(zhuǎn)按揭在此前已經(jīng)被監(jiān)管部門明令禁止。

2007年9月27日。當(dāng)天，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)，首次在政策層面對加按揭明言禁止。時任銀監(jiān)會副主席蔣定之在會議總結(jié)時強(qiáng)調(diào)，人民銀行、銀監(jiān)會要將貫徹文件精神作為監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。

上述股份行信貸人士表示，轉(zhuǎn)按揭等產(chǎn)品當(dāng)時是方便二手房交易而產(chǎn)生的，但是衍生出不少風(fēng)險問題，包括同業(yè)惡意競爭，對市場和利率的影響比較大，后來被禁止。就目前情況來看，恢復(fù)它們的合法性不太可能。

值得關(guān)注的是，近年來部分中小銀行曾經(jīng)有試圖恢復(fù)轉(zhuǎn)按揭的舉措。

去年5月12日，紹興銀行總行營業(yè)部官方微信公眾號曾發(fā)文稱，“總行營業(yè)部推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，首套利率5.05%”，不久便被浙江金融監(jiān)管部門叫停。

另一個商轉(zhuǎn)公也是降低存量利率的方式，不過存在總量限制，與近40萬億存量房貸相比屬于杯水車薪。

據(jù)媒體報道，多數(shù)地區(qū)的個貸率（住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）如果高于90%，將暫緩受理商轉(zhuǎn)公。比如湖南省直單位住房公積金管理中心宣布，7月10日起商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)將根據(jù)個貸率情況實(shí)行動態(tài)管理。當(dāng)月個貸率在85%以下，正常受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；個貸率介于85%(含)和90%之間時，對商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)預(yù)約進(jìn)行適度限流；個貸率高于90%(含)時，暫緩商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)預(yù)約及受理。

據(jù)華商報報道，福州市2022年9月恢復(fù)辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。2016年，福州曾因個貸率攀升暫停辦理“商轉(zhuǎn)公”，之后6年間個貸率始終處于高位運(yùn)行，直至2022年7月降至90%以下后才重新啟動。

此外，經(jīng)營貸目前依然是監(jiān)管嚴(yán)禁和嚴(yán)查的方向。據(jù)財聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計，自7月以來就已經(jīng)有10多起類似罰單。僅7月7日就有四川銀保監(jiān)局、吉林銀保監(jiān)局以及青海監(jiān)管局等三地同時對轄區(qū)內(nèi)銀行進(jìn)行過該項處罰，其中對農(nóng)業(yè)銀行長春分行更是開出320萬元罰款，6名相關(guān)責(zé)任人被予以警告處分。從罰單數(shù)量和處罰力度來看，監(jiān)管層對信貸資金流向房地產(chǎn)依然保持強(qiáng)監(jiān)管狀態(tài)。

重新定價或引發(fā)銀行“搶客之爭”

方正證券固收首席分析師張偉表示，對于銀行整體來說，存量房貸降息將會帶來利息的損失。市場關(guān)注銀行和居民具體如何操作來降低存量房貸利率。

浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔測算，預(yù)計存量按揭利率的調(diào)整將影響銀行業(yè)息差5bp，拖累營收2.1%、凈利潤5.3%。個股來看，按揭占比越大的銀行，受到的潛在影響越顯著，國有行整體受影響幅度大于其他銀行。

但是對于銀行個體而言，存量房貸差異性比較大，重新協(xié)商估價會帶來新的市場競爭。

厚雪研究首席研究員于百程估計，個人房貸對于銀行來說，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在央行提出鼓勵銀行調(diào)整存量房貸政策后，各銀行會根據(jù)市場的供需關(guān)系進(jìn)行政策調(diào)整，針對不同的利率方式和水平、金額、期限和區(qū)域的房貸客戶形成差異化的方案，以留住存量客戶，一些希望拓展房貸客戶的銀行則會更加積極。

零壹財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年中，各上市銀行個人住房存量余額中，建工農(nóng)中四大行，加上郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等八大銀行余額均在萬億以上，最高的建行、工行突破6萬億，最低的九臺農(nóng)商銀行、瀘州銀行僅有30億左右，差距明顯。

于百程認(rèn)為，存量房貸客戶與銀行的協(xié)商，實(shí)際上是將各家銀行的方案進(jìn)行對比，以作出對自身有利的選擇，不排除有客戶會提前還款轉(zhuǎn)貸他行。由于銀行之間市場競爭的存在，最終預(yù)計會形成一種相對均衡的方案。

梁鳳潔認(rèn)為，與2008年相比，當(dāng)前銀行利潤與資本的內(nèi)生平衡正在趨緊，銀行盈利能力進(jìn)一步下降空間非常有限，本輪存量按揭降息后，不排除會出臺進(jìn)一步的負(fù)債成本緩釋政策，促進(jìn)穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，增強(qiáng)金融持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

存量房貸利率調(diào)整必要性在上升

方正證券報告顯示，2022年，人民幣個人住房貸款加權(quán)平均利率均值為4.7%，而2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，前者高出后者52bp。

據(jù)中金公司測算，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約7%；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會消費(fèi)品零售額的0.7%；按揭貸款占全部貸款比例約21%，如果按揭降息70bp節(jié)約社會利息支出相當(dāng)于1年+5年LPR同步降息1.4次（14bp）。

明顯的利差不僅影響部分居民消費(fèi)水平，更對金融市場產(chǎn)生間接的擾動。

張偉認(rèn)為，由于存量房貸利率高于理財、存款等穩(wěn)健收益產(chǎn)品，居民提前償還房貸需求提升。今年4月，新增居民中長期貸款為負(fù)錄得-1156億元，這是居民提前償還房貸超過當(dāng)月新增貸款所致。提前還款是居民資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整，如資產(chǎn)端減少存款、理財資金，但負(fù)債端減少存量房貸，這可能對金融市場造成擾動。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。