零溢價(jià)成交土地市場(chǎng)開(kāi)始退燒 北京樓市有望結(jié)構(gòu)性降價(jià)

即便頂著樓市降溫的巨大壓力，但北京的土地市場(chǎng)今年以來(lái)仍舊是捷報(bào)頻傳，截至10月25日，北京已成為今年第一個(gè)土地成交額超過(guò)2000億元的城市，將上海、南京、重慶、蘇州和杭州等地甩在身后。然而，僅僅5天后，熱情的土地市場(chǎng)就迎來(lái)了一陣寒風(fēng)，10月30日，北京土地市場(chǎng)再次成交3宗住宅用地：其中大興黃村地塊以36億元的底價(jià)成交，金地以零溢價(jià)成功“撿漏”；房山地塊也僅僅是象征性地經(jīng)歷了9輪舉牌后，就被中海地產(chǎn)以13.5億元拿下；唯有順義地塊的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，最終被中糧天恒旭輝恒基聯(lián)合體以49.5億元總價(jià)、自持12%的住宅（11923平方米）獲得。值得注意的是，這也是今年以來(lái)首次出現(xiàn)零溢價(jià)的住宅土地成交。顯然，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在降溫半年后，土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了退燒跡象。

土地降溫多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)零溢價(jià)土地

今年一個(gè)奇怪的現(xiàn)象就是，雖然樓市急劇降溫，但土地市場(chǎng)始終維持火熱，很多熱點(diǎn)土地都出現(xiàn)了數(shù)十家開(kāi)發(fā)企業(yè)圍獵搶地的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，年內(nèi)北京土地出讓金合計(jì)已經(jīng)達(dá)到了2129億元，刷新歷史紀(jì)錄。

然而，一宗零溢價(jià)住宅用地的成交，卻給土地?zé)釢娏艘慌枥渌?/p>

北京市國(guó)土資源局的網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，這次零溢價(jià)出讓的住宅地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)。地塊合計(jì)220105平方米，其中住宅部分為67310平方米，還包括650平方米左右的各種配套用房。出讓條件顯示，住宅部分限價(jià)均價(jià)為55016元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過(guò)57767元/平方米。公建需要自持50%，且20年內(nèi)不得銷售。由于住宅部分比例較低，僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終由北京金地遠(yuǎn)景企業(yè)管理咨詢有限公司以底價(jià)36億元獲得。

由于這兩年的樓市火熱，土地成交也從來(lái)不缺競(jìng)爭(zhēng)者，因此，這塊零溢價(jià)成交的住宅用地同時(shí)也是北京最近兩年來(lái)第一次底價(jià)成交的住宅地塊。

其實(shí)不只是北京，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，包括上海、杭州等地早已出現(xiàn)零溢價(jià)的住宅用地。

在上海，萬(wàn)科早在8月份就以29.19億元近乎零溢價(jià)競(jìng)得了寶山工業(yè)園區(qū)的一塊住宅用地，成交樓面價(jià)約20069元/平方米。

9月份，上海市青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)04A-01地塊公開(kāi)出讓，該地塊出讓建設(shè)用地面積20959平方米，規(guī)劃用途為商住，起始價(jià)為100604萬(wàn)元，僅經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋以101004萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)24096元/平方米，溢價(jià)率0.4%。

9月份，上海還出讓了4宗租賃住宅用地，建筑面積共計(jì)21.84萬(wàn)平方米。均被上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司競(jìng)得，價(jià)格總計(jì)16.87億元，且4幅地塊溢價(jià)率均為零。

杭州也在近日出讓了首宗“只租不售”的70年純住宅用地。最終，被杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價(jià)4.54億元獲得。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然零溢價(jià)不完全反映市場(chǎng)真實(shí)土地供需情況，但北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫半年后，土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了退燒。從2016年9月30日開(kāi)始，北京嚴(yán)格限制簽約，很多開(kāi)發(fā)商回款壓力極大，能夠用于土地市場(chǎng)的資金量越來(lái)越少了，后續(xù)地價(jià)很可能會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下行。

零溢價(jià)代表住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)折？業(yè)內(nèi)并不認(rèn)同

按照以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，土地下行往往意味著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楹湍玫啬芰Φ某掷m(xù)下滑很可能伴隨著特價(jià)房和降價(jià)的出現(xiàn)。那么這次北京時(shí)隔兩年后再次出現(xiàn)零溢價(jià)住宅用地，會(huì)否又是一個(gè)轉(zhuǎn)折的信號(hào)呢？

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專家都給出了否定的答案。

張大偉認(rèn)為，雖然土地價(jià)格明顯退燒，但從參與競(jìng)爭(zhēng)土地的企業(yè)數(shù)量看，房企依然處于拿地補(bǔ)庫(kù)存狀態(tài)中。“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地的難度依然很大，房企依然要從降低管理成本，加大地下、車位等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度尋找利潤(rùn)”。

有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，雖然黃村土地零溢價(jià)出讓，但同時(shí)出讓的順義區(qū)住宅用地，則出現(xiàn)了激烈的競(jìng)價(jià)，并最終在達(dá)到49.5億元的天花板后，開(kāi)始競(jìng)自持面積，并最終由中糧天恒旭輝恒基聯(lián)合體以自持12%的住宅（11923平方米）獲得。這就說(shuō)明優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于房企的吸引力依舊很大。

回顧整個(gè)2017年的土地供應(yīng)，呈明顯上升狀態(tài)，其中住宅土地同比上漲超過(guò)3倍。然而，2017年所供應(yīng)的住宅用地全部為限價(jià)土地，且供應(yīng)量大幅上漲?？梢?jiàn)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在持續(xù)發(fā)力。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)北京青年報(bào)記者表示，黃村的零溢價(jià)住宅用地，目前來(lái)看并不能代表土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)衰的象征，而是有其自身的特殊性。一是因?yàn)樵摰貕K有大量的商辦部分，在土地面積中占比較大。而眾所周知，商辦類產(chǎn)品受到了嚴(yán)格的政策控制，因此未來(lái)在產(chǎn)品規(guī)劃和產(chǎn)品打造上會(huì)是一個(gè)難題，并且商辦部分中有一半的面積還需要自持20年，限制條件比較苛刻，也制約了利潤(rùn)空間。

二是因?yàn)樽≌糠秩繄?zhí)行70/90政策，并且限價(jià)5萬(wàn)多元，在周邊二手房已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)-5萬(wàn)的背景下，限價(jià)也明顯制約了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，所以未來(lái)該地塊可售部分的貨值非常有限，這也導(dǎo)致該地塊并未受到足夠重視，并不意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)于整體的土地市場(chǎng)喪失了信心。所以郭毅認(rèn)為，并不能因?yàn)辄S村地塊是兩年來(lái)第一個(gè)零溢價(jià)住宅用地，就將它簡(jiǎn)單與市場(chǎng)轉(zhuǎn)折掛鉤。

成交價(jià)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降

雖然談及市場(chǎng)下行拐點(diǎn)業(yè)內(nèi)并不認(rèn)可，但業(yè)內(nèi)專家的普遍觀點(diǎn)還是認(rèn)為，北京樓市將出現(xiàn)進(jìn)一步的價(jià)跌量升。

不過(guò)，郭毅表示，這樣的價(jià)跌量升主要是因?yàn)榇罅?ldquo;限價(jià)房”及共有產(chǎn)權(quán)房的入市，導(dǎo)致樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，繼而出現(xiàn)均價(jià)下降的波動(dòng)。

郭毅認(rèn)為，北京樓市在2015年以前是以剛需和首次改善為主流的市場(chǎng)，但隨著2015年、2016年的豪宅化趨勢(shì)，市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)多以高端改善項(xiàng)目為主，單價(jià)高，面積大，總價(jià)高。不過(guò)，隨著一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，尤其是今年出讓的住宅用地，全部為“限售價(jià)”地塊，并且大多要求執(zhí)行70/90政策，即90平方米以下的戶型要占到總比重的70%，這就導(dǎo)致未來(lái)單套面積90平方米以下的剛需客群有望回流北京樓市，這部分曾被擠壓到二手房和環(huán)京區(qū)域的需求一旦回流，勢(shì)必提高目前的成交量。因此，大部分新成交的“限價(jià)房”項(xiàng)目未來(lái)的去化并不是難題。

再加上共有產(chǎn)權(quán)房的即將大規(guī)模入市，將徹底改變北京市場(chǎng)這兩年以高端為主形態(tài)，從而形成覆蓋了剛需到中層置業(yè)，再到豪宅的多元化需求。

產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，將帶來(lái)整體成交量的上升，成交均價(jià)也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。不過(guò)，郭毅強(qiáng)調(diào)道，雖然土地出現(xiàn)了一定程度的降溫，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于北京優(yōu)質(zhì)的住宅用地仍舊是補(bǔ)倉(cāng)的心態(tài)，加上目前市場(chǎng)上沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，因此她認(rèn)為樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，單純直接的降價(jià)行為，甚至以特價(jià)房為主的暗降，也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。