天津限價房封閉運作 “房住不炒”新大招漸成趨勢

近日，天津市國土房管局制定出臺了《關(guān)于規(guī)范限價商品住房管理有關(guān)意見的通知》（下稱《通知》），通過嚴格資格審核、明確選房順序、規(guī)范上市退出和轉(zhuǎn)讓及加強市場監(jiān)管，進一步完善該市限價商品住房管理政策。

《通知》明確規(guī)定，限價房購買5年上市后，只能銷售給符合限價商品住房購買條件的家庭，或由政府指定的公司回購。這種“封閉運行”的政策，迅速引發(fā)市場熱議。

分析人士指出，這是繼北京的共有產(chǎn)權(quán)住房之后，又一個城市通過限制帶保障性質(zhì)的政策性住房的流通屬性，來實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的房屋屬性。政策性住房封閉運作、循環(huán)使用的“不可轉(zhuǎn)商”，或成為未來住房保障體系的核心。

封閉運作不能轉(zhuǎn)為商品房

限價商品住房是通過“限套型、限房價、競地價、競房價”的辦法，以公開出讓方式確定開發(fā)建設(shè)單位而建設(shè)的普通商品住房。

據(jù)天津市國土房管局相關(guān)人員對此次政策的公開解讀，此次政策調(diào)整主要回應(yīng)市民關(guān)于增加房源供應(yīng)、讓無房家庭優(yōu)先買房、規(guī)范限價房銷售管理等意見和建議，主要通過“保困難；優(yōu)先搖、防炒賣；嚴格審、限轉(zhuǎn)讓，要回購”三項舉措，更好地滿足中低收入家庭自住置業(yè)需求。

條件審核方面，《通知》規(guī)定，在取得購房資格之日起至簽訂買賣合同前實行動態(tài)管理，對申請家庭的人口、婚姻、住房情況進行復(fù)核，對于新增住房、瞞報婚姻情況申請資格等不符合條件的注銷購買資格。

購房資格上，《通知》強調(diào)根據(jù)家庭實際情況明確選房順序。按照“無房且3人以上”、“無房或3人以上”、“其他家庭”的順序進行分組搖號，以此確定入圍家庭和選房順序，合理分配房源，并依據(jù)家庭人口數(shù)量選購相應(yīng)戶型，確保優(yōu)先滿足中低收入住房困難家庭購房需求。

據(jù)了解，天津市自2008年開始建設(shè)限價商品住房，起初申請人員必須為擁有天津市中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍3年以上的人員。后來，限價房建設(shè)范圍及人員申請范圍多次擴大。到2015年，申請人范圍放寬到全市，實際工作在市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)及兩區(qū)三縣非農(nóng)業(yè)戶籍人員均可購買限價房。

此外，《通知》規(guī)定，房屋退出和轉(zhuǎn)讓管理方面采取“封閉運作”方式。對于《通知》下發(fā)后上市的限價商品住房項目，購房人在購買5年后上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)轉(zhuǎn)讓給符合限價商品住房購買條件的家庭，或由政府指定的公司回購，回購價格為原購房款與同期定期存款利息之和，最高不得超過回購前3個月內(nèi)同區(qū)域普通商品房項目平均銷售價格的80%，回購房屋根據(jù)屆時情況面向住房保障家庭出租、出售。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此次政策的核心點就在于“不能轉(zhuǎn)商”。2013年，天津市國土房管局相關(guān)負責人指出，限價商品住房購買人在交納契稅滿5年后即可上市轉(zhuǎn)讓，交易稅費與普通商品房交易標準相同。而日前印發(fā)的《通知》中限制限價房轉(zhuǎn)讓或由政府指定的公司回購的辦法，有利于實現(xiàn)循環(huán)使用，封閉運作。張大偉指出，如果能做到封閉運行，在很大程度上能把投資需求剔除出市場。

此次政策還進一步加強市場監(jiān)管，要求開發(fā)建設(shè)單位加快項目建設(shè)和上市進度，不得捂盤惜售。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照價格主管部門核定的價格銷售，銷售價格不得高于核定價格。

未來熱點城市或跟進

實際上，《通知》并非首個規(guī)定政策性住房必須“封閉運行”的文件。

9月30日，北京市出臺的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人的轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。同時，新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

張大偉表示，此次天津政策應(yīng)當是一個應(yīng)急措施，避免限價房投資屬性過強，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房體系更值得關(guān)注和推廣。他認為，限價房是過去保障體系中的一個環(huán)節(jié)，只能解決一部分中低收入人群。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房則是天津限價房不能轉(zhuǎn)商的升級版。它可以根據(jù)購房者不同產(chǎn)權(quán)的持有比例，把保障體系內(nèi)所有人群都納入進去。

易居研究院副院長楊紅旭表示，未來熱點城市跟進類似政策的可能性較大。他分析，類似政策主要是服務(wù)“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央指示，防范這些住房被大規(guī)模轉(zhuǎn)售牟利，其目的在于實現(xiàn)住有所居，禁止炒房，讓限價房、共有產(chǎn)權(quán)住房等具有保障房性質(zhì)的房屋，能夠更好地定向服務(wù)于特定群體。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷也認為，一方面“封閉運行”可以有效限制投資屬性，杜絕“開寶馬車、住經(jīng)適房”的現(xiàn)象；另一方面，未來熱點城市進入限制性開發(fā)周期，土地資源越發(fā)緊張，需解決住宅的低效利用問題。

歐陽捷表示，根據(jù)相關(guān)研究，城市可居住房屋中，商品住房的利用效率遠低于酒店、可出租公寓。而類似政策中，政府及其代持機構(gòu)往往對共有產(chǎn)權(quán)房、限價房具有優(yōu)先回購權(quán)，可以有效防止住房空置。同時，政府持有部分房屋后，不僅可以作為共有產(chǎn)權(quán)住房向新的家庭出售，必要時還可以根據(jù)實際情況，將其轉(zhuǎn)化為普通商品住房或者租賃住房，大大增加了政府參與房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段，提高房屋利用效率，從而更好地抓住調(diào)控的主動權(quán)。

楊紅旭認為，根據(jù)北京市現(xiàn)有規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，但出售時卻可按照市場價格進行轉(zhuǎn)讓。這中間價差一旦過大，會嚴重打擊購房者對二手共有產(chǎn)權(quán)房的購買積極性，轉(zhuǎn)而購買新供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房或限價房。如何協(xié)調(diào)好賣房時的定價與市場價的比例關(guān)系，是能否實現(xiàn)真正“循環(huán)使用，封閉運作”的關(guān)鍵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。