北京租房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線 與教育戶口和居住證掛鉤

住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)承載公租房租金補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。

沒有太多意外，北京租房新政如期而至。

10月31日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱《通知》）稱，從10月31日起，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行。同時(shí)，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛我家、建設(shè)銀行（7.060，-0.10，-1.40%）建立的服務(wù)平臺(tái)也已同步上線，這是加快建立租購并舉住房制度的重要載體。

北京市住建委官網(wǎng)周一刊登新聞稿稱，通過監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。

安居客房產(chǎn)研究院**分析師張波認(rèn)為，自8月17日至8月25日征求意見稿，到10月31日正式實(shí)施，北京的租賃新政如期而至。值得關(guān)注的是，實(shí)施過程中強(qiáng)調(diào)并建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)于規(guī)范租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定租金價(jià)格水平將起到重要作用。另一方面，北京租賃新政也為全國其他城市的地方性租賃政策，提供了一個(gè)可實(shí)施性操作范本，更好推進(jìn)租購并舉在全國落地。

利好無房人群與公共服務(wù)掛鉤

北京市此次發(fā)布的租房新政中，租房者子女教育、戶籍以及住房租賃監(jiān)管平臺(tái)是此次關(guān)注的重點(diǎn)。

《通知》規(guī)定，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上，且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育；承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育手續(xù)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，本政策對(duì)無房北京戶籍居民明顯利好。無房人群在符合條件的情況下，可以在租房區(qū)域享受義務(wù)教育。以往，對(duì)于北京戶籍而言，只能選擇在戶籍地或房產(chǎn)地接受義務(wù)教育。現(xiàn)在，政策的要求是有租賃住房且穩(wěn)定就業(yè)3年以上。從入學(xué)角度看，新政策對(duì)于外地戶籍的政策與之前基本一致。目前很多區(qū)域出臺(tái)6年一個(gè)學(xué)區(qū)名額的政策，對(duì)于非北京戶籍租房戶來說，上學(xué)難度依然很大。

張波認(rèn)為，租賃新政涉及的“同權(quán)”也是后續(xù)關(guān)注焦點(diǎn)，例如在入學(xué)上，京籍無房戶子女符合條件可以跨區(qū)入學(xué)，但對(duì)于租房和買房是否可以享受真實(shí)同等入學(xué)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是否完全和租房無關(guān)，將會(huì)引發(fā)更多關(guān)注。

張波分析，在學(xué)區(qū)“同權(quán)”方面，日本經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。日本就近入學(xué)是以居住地為依據(jù)來決定學(xué)區(qū)和學(xué)校的，家在哪就在哪里入學(xué)，和買房還是租房沒有關(guān)系，同時(shí)優(yōu)質(zhì)教師資源也會(huì)平均公布在各公立學(xué)校，自然也不存在天價(jià)“***”。

此外，承租人符合公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案信息依法申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。

除了子女教育問題，租房新政對(duì)于戶籍管理的規(guī)定也明顯利好無房人群。新政規(guī)定：“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案信息，依法申請(qǐng)****登記和遷移手續(xù)”。

市民可給“差評(píng)”租賃調(diào)控概念興起

北京租房新政對(duì)于信息平臺(tái)建立也為全國樹立了范本。

《通知》顯示，平臺(tái)將按照“1+N”模式建立，“1”是指監(jiān)管平臺(tái)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭搭建，通過相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺(tái)，是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺(tái)對(duì)接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能技術(shù)等，為居民提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。

目前已有市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛我家、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽服務(wù)窗口，也啟動(dòng)了為住房租賃當(dāng)事人提供住房租賃登記備案服務(wù)工作。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站上看到，名為“北京市住房租賃服務(wù)平臺(tái)”的頁面已在官網(wǎng)上線，平臺(tái)界面上有登錄窗口，下方則有提供給用戶使用的租賃備案申請(qǐng)表、用戶登記表等。目前，平臺(tái)只初步開通了企業(yè)注冊(cè)。如果有市民想把房子對(duì)外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可向居民提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù)；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng)。下一步，免押金信用租房也將在北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，類似平臺(tái)將發(fā)揮五個(gè)功能。第一是監(jiān)督功能，這有助于后續(xù)政府對(duì)租賃市場(chǎng)各類行為的監(jiān)管，前期或重點(diǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)房源的出租行為進(jìn)行監(jiān)管。第二是服務(wù)功能，尤其是租賃政策的宣傳和租賃房源信息的發(fā)布，在交易方面也可以提供更便捷的服務(wù)。第三是信息溝通，不光是租賃信息傳遞，更重要的是后續(xù)在戶籍登記和遷移、各類配套服務(wù)提供等都可以實(shí)現(xiàn)信息溝通。第四是信用認(rèn)證，通過此類平臺(tái)能夠充分發(fā)揮此類信用認(rèn)證的效果，對(duì)于提高租賃市場(chǎng)信用等級(jí)有積極作用。第五是技術(shù)創(chuàng)新，此類平臺(tái)后續(xù)完全可以成為租金證券化、租金減免、租金補(bǔ)貼等技術(shù)創(chuàng)新的來源。

此外，新政還對(duì)保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項(xiàng)細(xì)致的規(guī)定。新政規(guī)定，租賃交易中，出租方不得單方面提高租金。另外，新政對(duì)租賃關(guān)系中房源轉(zhuǎn)租等情況也有規(guī)范。特別是明確規(guī)定，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)于群租房有了約束。另外也明確不得隨便轉(zhuǎn)租，這可以避免二房東牟利。

張大偉認(rèn)為，租賃關(guān)系穩(wěn)定，是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的穩(wěn)定。租賃調(diào)控是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，會(huì)疊加北京供應(yīng)的租賃房源，和其他房地產(chǎn)政策一起影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。