業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)：2017房?jī)r(jià)上漲“四大天王”杭州成都武漢長(zhǎng)沙

近一年來，在中央“房住不炒”的大定位下，全國(guó)各地出臺(tái)了大量的限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸等樓市調(diào)控政策。一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，一個(gè)比一個(gè)狠，目的只有一個(gè)就是要把房?jī)r(jià)控制住，不再漲。但是樓市資本論也發(fā)現(xiàn)杭州、成都、武漢乃至長(zhǎng)沙四座城市，愣是逆勢(shì)漲出一波大行情，堪稱2017年度中國(guó)房?jī)r(jià)上漲四大天王。

那么在北京、深圳、上海等這輪房?jī)r(jià)上漲的始作俑者，在調(diào)控政策重壓下，金九不金銀十也不銀了，市場(chǎng)異常冷清，房?jī)r(jià)甚至下跌之際，杭州、成都、武漢及長(zhǎng)沙的購(gòu)房人群卻仍舊對(duì)各售樓處趨之如騖，房?jī)r(jià)依然呈上漲態(tài)勢(shì)。為什么呢？樓市資本論今天就和大家分別聊聊這四個(gè)牛轟轟的天王城市。

杭州：調(diào)控怎么了？房?jī)r(jià)最高漲超3倍

杭州樓市2016年開始啟動(dòng)，此輪已暴漲不止一倍。整體而言，此輪杭州最低漲幅也有一倍，漲的最高的地方超過3倍，原來的遠(yuǎn)郊區(qū)，滯漲區(qū)，也都后來居上，漲幅跑贏杭州大盤。

拿一個(gè)當(dāng)?shù)乇容^有代表性的項(xiàng)目來說，歐美金融城，此輪從一開始的近萬(wàn)元單價(jià)，漲到現(xiàn)在實(shí)際成交價(jià)2萬(wàn)8，掛牌價(jià)最高的，更是高達(dá)3.8萬(wàn)/平米，這要是一成交漲幅可就近4倍了。

杭州上漲關(guān)鍵詞點(diǎn)評(píng)：人多，錢多，拆遷戶多

接下來，樓市資本論說說原因。房?jī)r(jià)問題說到底還是人口需求的問題，人多需求大，房?jī)r(jià)自然漲。整個(gè)杭州是1.65萬(wàn)平方公里，920萬(wàn)人，其中市區(qū)是8000平方公里，人口大概800萬(wàn)。

而根據(jù)獵聘網(wǎng)《2017年人崗爭(zhēng)奪戰(zhàn)及職場(chǎng)流動(dòng)力大數(shù)據(jù)報(bào)告》，在人才凈流入方面，杭州、深圳和成都位列全國(guó)三甲，其中杭州以11.21%的人才凈流入率位居榜首。此前因?yàn)楣ぷ?，在杭州呆過一段時(shí)間，印象很不錯(cuò)，文化底蘊(yùn)很深厚，常說“上有天堂下有蘇杭”是配得上的，很宜居。

此外過去二十年，杭州還誕生了阿里巴巴，迅速崛起的電子商務(wù)讓杭州拿到了通往高新科技時(shí)代的互聯(lián)網(wǎng)這張船票。并在阿里的帶動(dòng)下，聚集了眾多互聯(lián)網(wǎng)公司，甚至眾多巨頭將總部置于杭州。這些人群可都是時(shí)代新貴，隨便一個(gè)中層哪個(gè)不是年薪百萬(wàn)，更別說C級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)和股票分紅。

另外，2016年杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”，造就了2017年是杭州歷年來拆遷量最大的一年。拆遷補(bǔ)償以住房和貨幣化安置同時(shí)進(jìn)行，房子拆完還沒有建新房，就先給你錢，拆遷戶有錢了就去市場(chǎng)上買房。拆遷量那么大，需求突然激增。而從去年開始，杭州的供應(yīng)面積就明顯小于簽約面積，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不暴漲才怪。

未來呢，樓市資本論引用一位當(dāng)?shù)厝说脑拋砘卮鹁褪牵?ldquo;杭州去年9月G20后開始大漲，漲幅大多一倍以上，現(xiàn)在熱度依然沒有減弱，基本都是靠搶，而且大多要求全款，大家都說杭州房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)降，因?yàn)?022還有亞運(yùn)會(huì)！”

成都：最貴板塊3萬(wàn)+，普遍上漲一倍多

2017年絕對(duì)是成都的成名年，一則“成都開始搶人啦”的新聞，刷爆了大家的朋友圈。

獵聘網(wǎng)《2017年人崗爭(zhēng)奪戰(zhàn)及職場(chǎng)流動(dòng)力大數(shù)據(jù)報(bào)告》，在人才凈流入方面，成都緊隨杭州、深圳之后位列全國(guó)三甲。爭(zhēng)搶人才政策之猛，讓北京、上海都嚇了一跳。

成都高新和錦江區(qū)域均價(jià)最高，成都房?jī)r(jià)目前領(lǐng)頭的即是高新區(qū)金融城板塊3萬(wàn)+，及東湖、大源2.5萬(wàn)+等。對(duì)比去年調(diào)控前和調(diào)控后至今的房?jī)r(jià)漲幅，整體而言，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅普遍翻倍。

以高新區(qū)金融城板塊的南苑小區(qū)B區(qū)為例，08年的樓盤，2016年3月1日成交價(jià)，328萬(wàn)，1.6萬(wàn)/平米。到10月份，同戶型成交515萬(wàn)，單價(jià)2.5萬(wàn)/平米，最新成交是9月22日，總價(jià)717萬(wàn)，單價(jià)3.5萬(wàn)/平米。此輪行情啟動(dòng)到目前，已經(jīng)上漲1.18倍，而從去年調(diào)控算起到現(xiàn)在，也上漲了40%。

成都上漲關(guān)鍵詞點(diǎn)評(píng)：人口流入，有錢，供給少

成都有1600萬(wàn)人，根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，定位為四川省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家重要高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐，西部重要中心城。此外成都2016年GDP總量，位于15個(gè)城市中第三，除廣州、深圳這樣的超級(jí)體量，就只有武漢比較接近，可見成都經(jīng)濟(jì)總量龐大。

而根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2016年大成都的新房住宅成交面積為3288萬(wàn)平米，成都勇奪全國(guó)榜首。而供應(yīng)面積只有2467萬(wàn)平米。

今年1-9月，大成都新建商品住宅均價(jià)8516元/平米，成交量為2075萬(wàn)平米，但供應(yīng)量只有1538萬(wàn)平米，供給量已經(jīng)連續(xù)兩年大幅低于成交量，也造成了市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面。

樓市資本論認(rèn)為就目前看房?jī)r(jià)和熱點(diǎn)以及一些沿海地區(qū)比起來，漲到現(xiàn)在，還不到別人的一半的成都，房?jī)r(jià)是在補(bǔ)漲。另外，棚戶區(qū)改造拆遷出來的人口需求及大量新進(jìn)人口需求，短期內(nèi)激增，再加上炒房客加入，供給量又嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)自然大漲。

武漢：中部一哥不怕調(diào)控，全城翻倍很普遍

數(shù)據(jù)顯示，武漢面積8594平方公里，2016年末，武漢常住人口達(dá)到1076.62萬(wàn)人，比上年增加15.85萬(wàn)人。長(zhǎng)期來看，武漢還是有潛力的，畢竟人口多，又是湖北的唯一一個(gè)中心，也是中部的龍頭省會(huì)城市，可謂是中部一哥。

數(shù)據(jù)顯示，2016年10月以來，房?jī)r(jià)一直在上漲，其中在武漢四環(huán)以內(nèi)二手房基本都在一兩萬(wàn)以上，從2016年以來普遍翻倍。

以房?jī)r(jià)最高的武昌區(qū)兩個(gè)典型樓盤來說，綠地國(guó)際金融城一期，86平米兩居戶型，2016年2月1日成交單價(jià)是14594元/平米，今年8月10日成交的單價(jià)則為35847元/平米，上漲2.1萬(wàn)，漲幅245%。同區(qū)域的復(fù)地東湖國(guó)際，2016年2月的單價(jià)為2萬(wàn)/平米，今年9月的價(jià)格則在4萬(wàn)/平米，漲幅也都實(shí)現(xiàn)翻倍。

武漢上漲點(diǎn)評(píng)關(guān)鍵詞：家底殷實(shí)，新人多，100萬(wàn)畢業(yè)生落戶計(jì)劃

數(shù)據(jù)顯示2015和2016年，武漢的GDP分別位于15個(gè)副省級(jí)城市第三和第四?？梢娢錆h的底子是不錯(cuò)的。但此前，武漢雖然大學(xué)畢業(yè)生眾多，但留不住人一直被大家詬病。

今年有些不一樣，正值畢業(yè)季。8月份，武漢提出讓大學(xué)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買房，隨后又于10月11日，正式發(fā)布留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶、住房、收入新政。?？埔陨下鋺袅汩T檻，不超40歲，拿著畢業(yè)證就可以落戶。

要知道武漢每年有30萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)，而這個(gè)新政的目標(biāo)就是想確保今年留下18萬(wàn)，5年留下100萬(wàn)的大學(xué)生。而從最近的武漢購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)看，年輕人正逐漸成為武漢購(gòu)房主力，其中，又以27歲左右購(gòu)房者最多。

樓市資本論認(rèn)為伴隨這么多生力軍的加入，后期武漢的樓市如果政策不繼續(xù)加碼，上漲還是大概率。

長(zhǎng)沙：2017全國(guó)最新房?jī)r(jià)漲幅冠軍

由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，8月份長(zhǎng)沙市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲16.9%，同比漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市首位。另?yè)?jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息日?qǐng)?bào)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，8月份末，長(zhǎng)沙市新建商品住宅可售面積去化周期僅為2.8個(gè)月，可售面積已嚴(yán)重不足，市內(nèi)部分區(qū)域幾乎無(wú)房可賣。

長(zhǎng)沙上漲點(diǎn)評(píng)關(guān)鍵詞：人口持續(xù)流入，住宅供應(yīng)量缺乏

2016年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量9323.7億元，位居全國(guó)省會(huì)城市第六，在中部城市中僅次于一哥武漢。再?gòu)拈L(zhǎng)沙人的財(cái)富看，在2015年中國(guó)35個(gè)主要城市的人均可支配收入，長(zhǎng)沙排名第十，為39961元，僅次于上海、北京、杭州、寧波、廣州、南京、深圳、廈門、青島沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

數(shù)據(jù)顯示，2016年末，長(zhǎng)沙市常住人口為764.52萬(wàn)，比上年增加21.34萬(wàn)人，增量居全國(guó)第4位，增長(zhǎng)2.9%，增幅為近年來最高，位居全國(guó)第四。而與此同時(shí)，人口持續(xù)流入長(zhǎng)沙，帶來了大量的住房剛性需求。

作為湖南省省會(huì)，長(zhǎng)沙市的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、商業(yè)資源，對(duì)外地特別是省內(nèi)購(gòu)房者的吸引力不斷增大，學(xué)區(qū)房更是最大投資熱點(diǎn)，價(jià)格不斷飆升。特別是今年以來，長(zhǎng)沙市連續(xù)溢價(jià)拍出多宗土地，樓面地價(jià)已經(jīng)超過了周邊樓盤的銷售價(jià)格。“面粉貴過面包”，已對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲預(yù)期造成較大影響。

樓市資本論認(rèn)為總的來說，長(zhǎng)沙人口流入大，本地財(cái)富又多，再加上部分開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲抱有預(yù)期，拖延入市或變相捂盤，讓供給更加緊張，房?jī)r(jià)自然猛漲。

樓市資本論認(rèn)為，剛剛開完大會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)房住不炒，并大力推廣租售并舉等系列長(zhǎng)效機(jī)制，相信未來全國(guó)樓市都將呈現(xiàn)健康發(fā)展的穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。而就在剛剛，四大天王之一的長(zhǎng)沙市發(fā)布了限購(gòu)區(qū)域內(nèi)搖號(hào)銷售政策，對(duì)調(diào)控加碼。目的就是讓房屋回歸居住使用的本源屬性，可見已經(jīng)意識(shí)到問題所在。其他城市，不排除也將迎來新政策。

樓市資本論看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)有它的規(guī)律，不是說調(diào)控一下就能壓制住。2017這四大上漲城市，就是在前一輪沒有上漲到位的一次大補(bǔ)漲。這輪補(bǔ)漲行情是不是結(jié)束了？現(xiàn)在仍然不好說。同時(shí)看來，調(diào)控的力度顯然也是不夠的，這對(duì)四大城市的措施，也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

現(xiàn)在全國(guó)人民都知道，北上廣深，省會(huì)長(zhǎng)子，人傻錢多，全國(guó)四處去找房源。炒房團(tuán)的游擊作戰(zhàn)，加上本地人的雄厚財(cái)力，再加上拆遷戶的龐大軍團(tuán)，給調(diào)控政策的效果，施加了很大的障礙。

用了這么多措施，仍然有這樣的上漲行情，歸根結(jié)底來說，中國(guó)房地產(chǎn)仍然有著龐大的市場(chǎng)需求，和廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是技術(shù)性和藝術(shù)性的綜合。進(jìn)入新時(shí)代，全國(guó)樓市的“根本降溫”會(huì)有嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。