深度丨西安樓市：“蝴蝶效應(yīng)”襲來

西安城市化發(fā)展的內(nèi)驅(qū)動力、時間窗口和全國調(diào)控的“蝴蝶效應(yīng)”，奠定了西安樓市快速發(fā)展的新基礎(chǔ)，但是目前當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為“東部得病，西部開藥”的觀點，也反映了西安樓市快速發(fā)展機會與調(diào)控之間的一絲沖撞。

2017年，對房地產(chǎn)而言并沒有出現(xiàn)“小年”，沉寂多年的西安樓市，還迎來了翻身。

庫存量大、去化周期長曾是西安樓市的標(biāo)簽。這個西北最大的省會城市，2016年商品住房銷售面積環(huán)比有較大的上升，但是商品房銷售均價上漲有限，上漲幅度5.3%，房價保持在7200元/平方米左右的水平，較眾多一線城市高達(dá)兩位數(shù)的漲幅，屬于銖兩分寸。

情況在2017年出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，西安新建住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲13.4%；新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比去年上漲14.7%。據(jù)世聯(lián)行西安分公司分析數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度西安商品房成交價格為8629元/平方米，同比上升22%，環(huán)比上升17%。

10月中旬，中國房地產(chǎn)報記者在西安調(diào)查房地產(chǎn)市場情況發(fā)現(xiàn)，西安樓市格局現(xiàn)在繞不開的是曲江、高新、城南、經(jīng)開這些熱點區(qū)域，成熟的區(qū)域配套和大批品牌房企的駐扎開發(fā)，吸引購房者涌入，曾經(jīng)籍籍無名的城西浐灞，在2017年躍入購房者眼簾。

根據(jù)中原地產(chǎn)上半年監(jiān)測報告，西安樓市各區(qū)域供應(yīng)熱度由高到低依次為：城西、浐灞、經(jīng)開、高新、曲江、城南、城東、城北、長安、城內(nèi)。在上半年，城西片區(qū)入市房源占比22%，浐灞緊跟其后占比17%。

世聯(lián)行西北區(qū)域公司總經(jīng)理杜佳琳在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“2016~2017年強力去庫存后，目前西安主流暢銷剛需項目主要分布在三環(huán)以外，整體市場已經(jīng)進(jìn)入三環(huán)時代；市場開始出現(xiàn)分化。品牌開發(fā)商價格與非品牌開發(fā)商價格開始出現(xiàn)分化，品質(zhì)高的產(chǎn)品溢價能力強過品質(zhì)一般的產(chǎn)品；地鐵對西安的置業(yè)選擇及房價的拉動作用愈加明顯，未來隨著更多地鐵線路的開通，西安的房地產(chǎn)外擴格局將被進(jìn)一步強化；西安中大國際九號項目高價快速去化，充分印證了西安房地產(chǎn)高端市場的潛力，將逐漸進(jìn)入豪宅時代。”

對于2017年西安樓市價格的快速向上變化的原因，杜佳琳向中國房地產(chǎn)報記者表示：“西安房價與周邊其他城市相比仍處于價值洼地，今年上半年商品房供不應(yīng)求，屬于補漲狀態(tài)。此外，上半年受宏觀大環(huán)境利好的影響，各品牌開發(fā)商加速布局西安市場，為西安房地產(chǎn)市場帶來更好的預(yù)期。”

“西安房價和全國房價有關(guān)聯(lián)性，東部沿海城市和北上廣相繼出臺限購政策后，一些投資客將目光轉(zhuǎn)移到西安投石問路；此外，西安致力于城市發(fā)展的政策利好拉動了投資者預(yù)期，比較周邊城市屬于價值洼地，北京、上海投資客涌入西安樓市；開發(fā)商本身有漲價動機也是驅(qū)動房價上調(diào)的原因之一。”西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長楊東朗向中國房地產(chǎn)報記者給出了他的觀點。

在樓市價格上行的同時，今年西安的調(diào)控頻率也是最高的年份，一年五次的調(diào)控，首付比例提高、預(yù)售監(jiān)管從嚴(yán)、房貸政策收緊、購房資格嚴(yán)審、投資投機被擠壓，政策疊加讓西安房價快速連漲得到了一定的遏制。

美好需求時代躬逢其盛

“目前我們的開盤均價為每平方米9000多元，限購政策影響有限，主要是西安本地及周邊縣市的客戶居多，都有社保，目前處于集中簽約階段。”西安雅居樂錦城的一位置業(yè)顧問匆匆結(jié)束中國房地產(chǎn)報記者的采訪，轉(zhuǎn)而接待買房客戶。

這個位于西安城西大慶路延伸段、阿房一路以南的雅居樂錦城，是西安近期新開盤的項目，售樓中心內(nèi)人頭攢動，開發(fā)商工作人員忙不迭地接待來訪客戶，中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，問詢和簽約的客戶多數(shù)為西安及陜西省內(nèi)的地緣性客戶。

一位從延安遠(yuǎn)道而來的購房者準(zhǔn)備簽約，他向中國房地產(chǎn)報記者表示：“我看中大房企的信譽、戶型和較好的配套”。

作為西安樓市名片，曲江自然是繞不過去的重要板塊。中國鐵建·萬科翡翠國際項目作為區(qū)域內(nèi)坐擁優(yōu)勢地段的樓盤，雖然只有零星房源在售，但是看房客依然絡(luò)繹不絕。

售樓處的置業(yè)顧問告訴記者：“目前在售的是高層精裝修部分房源，均價為9000~10400元/平方米，客群變化不大，本地客戶較多。”

城北的碧桂園鳳凰城則是西安在售的明星樓盤，也是碧桂園打造的第11個鳳凰城，基于配套學(xué)校以及臨近未來的地鐵線，外加本身的品牌效應(yīng)，這個千畝大盤一經(jīng)推出便頗受追捧。中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，目前該項目高層產(chǎn)品處于推盤階段，具體價格并未公布，但是售樓人員稱價格將參照已售價格，據(jù)安居客實時已售洋房均價在15000元/平方米左右。

碧桂園鳳凰城的銷售人員稱：“選擇鳳凰城的客戶多數(shù)是改善型客戶，經(jīng)濟條件允許的情況下，多數(shù)優(yōu)先選擇洋房。”

未央?yún)^(qū)昆明路的中海·昆明路9號項目在8月13日洋房開盤，房源面積130~159平方米，參考價格14000~18000元/平方米，推出不久后就基本銷售完畢。融創(chuàng)西安宸院項目位于西灃路與西部大道十字交會處，在今年6、7、8月份分別推出不同樓棟的洋房產(chǎn)品，每次都供不應(yīng)求。

2017年來西安住房消費市場一個新的變化是，購房面積需求跟隨政策而變化明顯，年初90~120平方米面積占市場份額40%以上，在限購政策尤其是6·28政策后，90~120平方米面積段開始出現(xiàn)下滑，截至8月底，占比下降至31%；占比一直處于17%~18%之間的120~140平方米面積段在8月底也繼續(xù)下滑，跌破15%的市場份額。但是，70~90%戶型占比在6·28政策之后連續(xù)兩個月呈攀升之勢，8月底達(dá)到了今年峰值26%，首次剛需置業(yè)需求明顯攀升。從9月份開盤的項目房源推售來看，華遠(yuǎn)海藍(lán)城、中航華府、金地西灃公元、融創(chuàng)天朗蘭園、紫薇西棠等多家項目開盤主力戶型都是剛需和首改戶型，面積都在100平方米左右。

對于西安房地產(chǎn)市場的新局面，杜佳琳表示：“灃東新城、港務(wù)區(qū)、秦漢新城、臨潼新城已成為開發(fā)商拿地?zé)狳c，市場和產(chǎn)品開始出現(xiàn)分化。”

地產(chǎn)板塊表現(xiàn)各有千秋

樓市三環(huán)時代，西安各房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)各不相同。

走在西安“名片”曲江會發(fā)現(xiàn)，主流在售樓盤集中而建，雁翔路公園南路板塊集結(jié)了陽光城、萬科、旺座城海德堡等樓盤；地鐵4號線金泘沱曲江CCBD板塊集合了曲江香都、金輝、大華曲江等項目；新開盤的有南路集中了保利、曲江美好時光、金地等。中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曲江在售產(chǎn)品基本偏大戶型改善，價格相對較高。均價大多在13000元/平方米。中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，曲江目前樓市均價在13900元/平方米左右。

長安區(qū)主要在售樓盤中，綠地城是純改善型產(chǎn)品，均價在16000元/平方米。萬科城潤園作為精裝修產(chǎn)品，均價在12000元/平方米。綜合來看長安10月上旬最新均價約9671元/平方米。

浐灞片區(qū)一直作為西安的價值洼地存在，房價較其他區(qū)域相對較低，目前，已步入萬元時代，五證齊全，房源充足的樓盤較為稀缺。該區(qū)域樓盤多集中在地鐵沿線，高新地產(chǎn)楓林九溪項目是該區(qū)域較為典型的項目，高層均價達(dá)到了11000元/平方米。

城北作為西安發(fā)展較早的區(qū)域，隨著地鐵的開通和道路交通的清晰化，成為了置業(yè)者選擇的重點區(qū)域，在售樓盤均價在9500~10000元/平方米，代表性樓盤有碧桂園鳳凰城、恒大國際城、中國鐵建西派國際。

西安城西方向(包括高新、城西、西咸新區(qū))的項目中，許多樓盤近期開盤的房源已經(jīng)售罄，均價在10000元/平方米。

高新區(qū)均價為14583元/平方米。高新區(qū)主流樓盤中目前有房源在售的項目，主要以剛需、改善型產(chǎn)品為主，均價全線過萬，但以主流樓盤中中端檔次來看，多數(shù)均價在11000元/平方米左右，名企開發(fā)的改善型產(chǎn)品則在16000元/平方米以上。

相比高新區(qū)，城西區(qū)域戶型明顯比高新區(qū)剛需房較多，戶型在70~120平方米區(qū)間居多，價位基本向10000元/平方米看齊。

西咸新區(qū)樓盤各有千秋，客群定位清晰，有200多平方米改善偏豪宅型項目，也有77平方米剛需型項目，針對不同購房群體，客群分化明顯，均價在9000元/平方米左右。

對于西安各區(qū)域板塊的樓盤分布及價格走勢，杜佳琳向中國房地產(chǎn)報記者分析稱：“高新、曲江多年發(fā)展積淀，城市地位進(jìn)一步奠定，成為全市房價實現(xiàn)度最高的區(qū)域。未來可供開發(fā)的土地稀缺。城南、城東、城西、城北、長安、經(jīng)開供求兩旺，房價穩(wěn)步攀升，土地以城市更新和棚戶改造形式供應(yīng)。浐灞區(qū)域快速去庫存，受環(huán)境資源利好影響，房價攀升較快，未來土地潛在供應(yīng)以商辦用地和城中村改造居多。灃東、灃西、秦漢新城、港務(wù)區(qū)、航天房地產(chǎn)加快布局和發(fā)展，土地存量較多，未來發(fā)展空間較大。”

品牌溢價的競合大幕拉開

房地產(chǎn)市場火爆發(fā)展背后，市場開發(fā)層面發(fā)生了深度生態(tài)改變。

杜佳琳親歷了市場一波三折的震蕩。2017年4月18日出臺第一輪政策，主要是商品房限售的政策，此輪政策對市場的影響不大，因市場主力客戶都是買房用于居住。2017年6月28日出臺第二輪政策，進(jìn)一步強調(diào)限售政策，同時提出外地人限購政策。此輪政策出臺半個月內(nèi)對市場影響非常大，客戶上門量下降50%左右，成交下降20%左右，但是隨著政策出臺時間的延續(xù)，政策在不斷地消化中，到9月初影響消化殆盡，市場基本回歸政策出臺前狀況。2017年9月13日出臺第三輪政策，進(jìn)一步強化限購內(nèi)容，本地人限購2套房，外地客戶限購1套房。此輪政策出臺對市場影響比較大，尤其是對于高端改善類住宅，成交下降30%左右。

她表示：“現(xiàn)階段西安市場仍處于供銷兩旺狀態(tài)。純剛需類產(chǎn)品受政策影響不大，對于高端改善類以及小面積2房以下產(chǎn)品影響較大。今年新進(jìn)品牌開發(fā)商基本都2018年才能入市，將會為西安市場帶來創(chuàng)新型產(chǎn)品和更高的產(chǎn)品品質(zhì)。”

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)接受采訪時表示，不斷加碼的限購政策對于西安這樣以剛需為主的需求市場，不會引起太大的波瀾。

過往西安樓市本土房企主導(dǎo)的市場格局發(fā)生變化，競爭格局的加劇，本土房企尋求與品牌房企合作成為潮流。

繼2015年天朗與融創(chuàng)合作之后，在西安本土房企就掀起了與大牌房企合作的浪潮，萬科收購寶天地產(chǎn)80%股份、融創(chuàng)與科為地產(chǎn)聯(lián)手、恒大收購中渝國際城、宏府與當(dāng)代置業(yè)、海亮地產(chǎn)分別合作開發(fā)項目，合作開發(fā)模式成為西安本土房企在競爭中求生存的重要模式。

合作代建的形式越發(fā)成熟，對于本土開發(fā)企業(yè)來講，這不失為尋求出路的一劑靈丹妙藥，這樣的浪潮也就代表著西安樓市正在向品牌化房企時代邁進(jìn)。杜佳琳表示：“在西安房地產(chǎn)市場新的格局下，本土房企有的選擇和品牌開發(fā)商合作來抵抗市場風(fēng)險，有的因早前土地低價獲取優(yōu)勢而在市場中占據(jù)成本優(yōu)勢，有的另辟蹊徑，以完全引領(lǐng)性產(chǎn)品占有市場先機。”

要么引領(lǐng)新需求要么適應(yīng)新需求

過去5~10年的時間里，西安的城市地位、經(jīng)濟環(huán)境與其他二線城市相比均不占優(yōu)勢，在此情況下房地產(chǎn)市場成交量以及成交價格均緩慢發(fā)展。

變化起于2016年9月底。當(dāng)時，鄭州、合肥房地產(chǎn)市場供應(yīng)出現(xiàn)告急狀態(tài)，一些客戶開始進(jìn)入西安市場，產(chǎn)生了第一輪西安市場的熱銷。由于全國樓市量價齊升的傳導(dǎo)，西安房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)量價攀升。進(jìn)入2017年，大西安模式開啟，無論是國家戰(zhàn)略支持（一帶一路、自貿(mào)區(qū)、國家級中心城市的愿景、米字型高鐵的建設(shè)等），還是西安本地經(jīng)濟引擎的發(fā)力（政府執(zhí)政思想的轉(zhuǎn)變、招商引資的火熱進(jìn)行、人才及戶籍政策的助力等）都為西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

楊東朗表示：“西安房價主要靠外來投資客帶動，西安本地人炒不起來，這是歷史原因，主要是經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，地緣性購買力較弱，新增企業(yè)不多，就業(yè)人口導(dǎo)入不多，所以西安房地產(chǎn)市場一直較為平穩(wěn)，西安本地主要是剛需為主，改善型住房需求較少，投資也就是近幾年出現(xiàn)的事情，西安目前銷售的房子購買對象本地人占一半，外地客占一半。”

對于一邊是限購政策的加碼；一邊是城市擴容，引導(dǎo)高端人才數(shù)量逐年增加的矛盾局面。

楊東朗表示：“國家調(diào)控政策的主基調(diào)去年是去庫存，今年是價格上漲過快，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的主要思路是保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，不能大起大落。西安第二季度漲幅太快，主要是基數(shù)小，增幅大，因此西安市政府出臺調(diào)控政策，是與國家政策保持一致。”

他說：“限購政策只允許外地戶籍買一套房，投資客炒房的機遇被封死了，西安房地產(chǎn)市場價格接下來將會趨于平穩(wěn)，大幅升降的可能性不大。到第四季度各大銀行已經(jīng)把全年貸款額度用光了，接下即使有購房者有購買意愿也無法實現(xiàn)按揭買房。”

杜佳琳認(rèn)為，西安經(jīng)濟快速增長，未來可預(yù)期的是大量人口流入，這是現(xiàn)實存在的狀況，要滿足住有所居，也要滿足居者有其屋。以西安現(xiàn)行政策來看，外地人要滿足2年社保就可以購買一套房。而西安人口快速流入是從2017年初開始，按這個政策執(zhí)行到2019年初將有大部分外地客戶具備購買資格。

對于西安房地產(chǎn)市場的未來，楊東朗說“產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品位是房地產(chǎn)行業(yè)的核心，要么你引領(lǐng)新的居住需求，要么你就要適應(yīng)新需求，這是房企在新的政策調(diào)控和市場條件下需要去做出調(diào)整，來適應(yīng)市場的方向性新需求。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。