融信之路 并購(gòu)時(shí)代中型房企如何做大做強(qiáng)？

格局瞬息萬(wàn)變的地產(chǎn)江湖里，“規(guī)模越大越安全”正在成為整個(gè)行業(yè)的信條。當(dāng)“碧萬(wàn)恒”紛紛沖過(guò)三千億甚至四千億時(shí)，仍有不少中型房企在房地產(chǎn)周期浪潮中努力追趕。

對(duì)企業(yè)而言，這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。市場(chǎng)熱度持續(xù)提供了源源不斷的機(jī)遇，在地產(chǎn)上行周期時(shí)抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，迎接它們的才會(huì)是最好時(shí)代，反之，當(dāng)進(jìn)入衰退期和調(diào)整期的時(shí)候，大魚(yú)吃小魚(yú)的結(jié)局或難避免。幾年之間，其興也勃，其亡也忽。

并購(gòu)漸成房企擴(kuò)張新路徑。據(jù)普華永道統(tǒng)計(jì)，2017年上半年中國(guó)并購(gòu)交易金額同比增加78.5%，數(shù)量增加24.7%，每例平均交易額在逐步上升。

并購(gòu)的風(fēng)潮下，今年7月27日，融信28.97億元受讓寧波海亮及安徽海亮過(guò)半股權(quán)，新增土儲(chǔ)500萬(wàn)平方米，同時(shí)一口氣完成中西部省會(huì)及周邊城市的布局。

在即將結(jié)束的2017年，融信中國(guó)將取得最好的銷(xiāo)售成績(jī)，中期業(yè)績(jī)顯示，融信上半年?duì)I業(yè)收入約為人民幣119.01億元，較上年同期增長(zhǎng)約70.42%，毛利為人民幣22.10億元，較上年同期增長(zhǎng)約71.96%。最新發(fā)布的9月銷(xiāo)售報(bào)告顯示，截至2017年9月31日，融信總合約銷(xiāo)售額為人民幣301.28億元，比2016年全年銷(xiāo)售超出22.4%。

對(duì)于正處在快速發(fā)展階段和定下千億目標(biāo)的融信而言，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備無(wú)疑是未來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的有力保證。而對(duì)產(chǎn)品的專(zhuān)注和熱忱，更是其在大鱷林立的“紅?！敝蝎@得一席之地的取勝之道。

全國(guó)化布局棋盤(pán)漸現(xiàn)

如果說(shuō)去年剛剛移師上海的融信還著眼于長(zhǎng)三角區(qū)域的擴(kuò)張，那么在進(jìn)入上海的第二個(gè)年頭里，融信全國(guó)化布局棋盤(pán)已逐漸清晰。

2016年年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，融信在全國(guó)7個(gè)城市擁有38個(gè)項(xiàng)目。期內(nèi)，融信中國(guó)新增21幅地塊，總建筑面積超527萬(wàn)平方米，其中17宗地塊位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的高增長(zhǎng)潛力城市。

截至2017年6月30日，融信已上海、杭州、南京、成都、重慶、天津、廈門(mén)、福州、鄭州和寧波等全國(guó)18個(gè)城市已擁有76個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備1301萬(wàn)平方米。其中，在福州、杭州、南京、上海、廈門(mén)和天津等一二線的項(xiàng)目在融信總土地儲(chǔ)備面積中占到了67%，而這些城市的房地產(chǎn)需求強(qiáng)于全國(guó)平均水平。

半年報(bào)顯示，在地價(jià)普漲之下，2017年上半年融信地塊收購(gòu)的平均成本較2016年下降3%，約為每平方米人民幣8390元；而項(xiàng)目合約單價(jià)達(dá)人民幣每平方米25855.4元，較2016同期上升約64.29%。其中，一二線城市拿地均價(jià)為10603元/平米，在售項(xiàng)目均價(jià)為26584元/平米；三四線城市拿地均價(jià)為5754元/平米，在售項(xiàng)目均價(jià)為14469元/平米。

值得注意的是，融信也開(kāi)啟多元化拿地模式，不過(guò)相比于同行，融信在并購(gòu)這件事上則顯得頗為謹(jǐn)慎，在傳出收購(gòu)海亮地產(chǎn)3個(gè)月之后，7月27日，融信才低調(diào)公告，以28.97億元受讓寧波海亮及安徽海亮55%股權(quán)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，并購(gòu)海亮將為融信帶來(lái)17個(gè)城市的35個(gè)項(xiàng)目，分布于合肥、鄭州、西安等省會(huì)及周邊城市，可售面積逾500萬(wàn)平方米，、初步完成自東向西的全國(guó)化布局。更值得一提的是，此次并購(gòu)的平均土地成本不到1000元/平方米。

早在今年3月的2016年度業(yè)績(jī)會(huì)上，融信董事局主席歐宗洪就曾透露，今年會(huì)加大并購(gòu)及舊改比例，確保在土地市場(chǎng)火熱的現(xiàn)狀下，能以相對(duì)合理的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)土地。

作為地產(chǎn)行業(yè)的后來(lái)者，融信既保持了后發(fā)企業(yè)不得不為之的勇猛進(jìn)取，也逐漸懂得“運(yùn)籌帷幄、決勝千里”的沉穩(wěn)。

全國(guó)化布局加速下，融信已形成了深耕各大區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。目前，融信內(nèi)部共有四大事業(yè)部，包括以福建區(qū)域?yàn)橹鞯谝皇聵I(yè)部、以南京區(qū)域?yàn)橹鞯牡诙聵I(yè)部、由融信杭州區(qū)域升級(jí)而來(lái)的第三事業(yè)部，以及位于北方，以鄭州為核心的第四事業(yè)部。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)融信的四大事業(yè)部將各自聚焦相應(yīng)區(qū)域，全面打開(kāi)全國(guó)化布局。

產(chǎn)品對(duì)企業(yè)意味著什么？

在一個(gè)泥沙俱下的市場(chǎng)里，產(chǎn)品決定一切。對(duì)產(chǎn)品的專(zhuān)注和熱忱，亦是融信在大鱷林立的“紅海”中持續(xù)發(fā)力的生存之道。

隨著購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)在不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品本身的價(jià)值成為贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。與之相應(yīng)的，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別粗放式發(fā)展，進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式逐步由重視融資、拿地，向注重產(chǎn)品、管理轉(zhuǎn)變。

以融信深耕的杭州市場(chǎng)為例，進(jìn)入這座城市的外來(lái)企業(yè)不乏萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖等一路順風(fēng)順?biāo)凝堫^房企，也有不少“水土不服”，便匆匆黯然離場(chǎng)的企業(yè)。

曾有業(yè)界人士指出，由于綠城、濱江等本土豪宅專(zhuān)業(yè)戶(hù)的佇立，不僅外來(lái)房企很難做大規(guī)模，杭州消費(fèi)者對(duì)房屋產(chǎn)品的要求也水漲船高，對(duì)企業(yè)而言，這是一座挑剔的城市。除了有地、有錢(qián)，產(chǎn)品和口碑的累積是所有來(lái)杭房企的必由之路。

從2013年進(jìn)入杭州市場(chǎng)，四年間，從學(xué)院路三盤(pán)到錢(qián)江兩岸全面布局，融信落子20有余，以自身對(duì)市場(chǎng)的敏銳觸覺(jué)追隨著城市規(guī)劃發(fā)展走向，摸索出融信的“杭州模式”，更昭示了自身產(chǎn)品的實(shí)力。

四年前，融信攬下學(xué)院路藍(lán)孔雀兩宗宅地，正式踏入這片土地，沒(méi)有本土合作開(kāi)發(fā)，融信憑借著自身的努力，以融信·藍(lán)孔雀、融信·學(xué)院府、融信·杭州公館三盤(pán)，打入杭州市場(chǎng)。隨著第一代產(chǎn)品的落地，融信奠定了深耕杭州的基礎(chǔ)，也經(jīng)歷了一個(gè)摸透杭州本土脾胃的過(guò)程。

進(jìn)入2017年，融信在杭的戰(zhàn)略更為清晰。5月20日，融信杭州2017品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)召開(kāi)，正式宣告進(jìn)入全新的時(shí)代——以2.0更新杭州。

對(duì)產(chǎn)品的用心最終呈現(xiàn)在銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，在進(jìn)入杭州的第三年，融信便奪得杭州銷(xiāo)售十強(qiáng)。從1.0到2.0，融信對(duì)這座城市理解得更為透徹。

作為融信的王牌產(chǎn)品——公館系產(chǎn)品線，2017年9月面世的融信（心筑）公館·ARC，是融信繼杭州公館、藍(lán)孔雀、學(xué)院府之后，在學(xué)院路上的第四個(gè)項(xiàng)目。

回到最初進(jìn)入杭州市場(chǎng)的學(xué)院路，融信也已今非昔比。

由外而觀，設(shè)計(jì)師循著扎哈大師的藝術(shù)理想，將源自世界著名公寓的動(dòng)態(tài)化曲線與空間營(yíng)造思考，應(yīng)用到建筑的設(shè)計(jì)中，為居者帶來(lái)非凡的生活美學(xué)體驗(yàn)。此外，海浪會(huì)客廳、海上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等泛海岸度假風(fēng)主題園林，為居者渲染“游艇生活”度假感受。

從內(nèi)感之，融信以人的居住舒適度為原則，深入滿(mǎn)足生活營(yíng)造的內(nèi)在需求。為讓每個(gè)業(yè)主享受更多的陽(yáng)光，北高南低西高東低的建筑格局、盡可能的建筑正南布局與四開(kāi)間朝陽(yáng)設(shè)計(jì)，最大的開(kāi)間有近40米，建筑面積約139平方米戶(hù)型的客廳直面6.7米寬的視野。

融信杭州區(qū)域公司總經(jīng)理余麗娟曾說(shuō)過(guò)，“我們沒(méi)有把自己?jiǎn)渭儺?dāng)成建筑商，而是與城市一同發(fā)展的配套服務(wù)商，是城市文化的傳承者，也是各個(gè)區(qū)域資源的整合者?！?/p>

正是基于此，融信才能在大鱷林立、口味挑剔的杭州市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。