多地住房租賃新政落地 增加供應(yīng)解決供需矛盾

“一旦全國(guó)各地都建立起政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，租賃市場(chǎng)的信息就更加可控，相關(guān)區(qū)域的租金價(jià)格也會(huì)比較透明，加之租賃住房供應(yīng)端會(huì)有效增加，租金水平乃至中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)最終會(huì)達(dá)到一個(gè)比較合理的水平”

“目前來(lái)看，房屋租金、中介費(fèi)或服務(wù)費(fèi)高的問(wèn)題，支付寶推出的信用租房并不能解決。”長(zhǎng)期在北京租房的辛女士告訴法治周末記者，如果支付寶的信用租房平臺(tái)能有效降低租金，那我肯定會(huì)考慮通過(guò)支付寶來(lái)租房。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，支付寶用個(gè)人信用免押金的確對(duì)租戶權(quán)益有幫助，而現(xiàn)在租賃市場(chǎng)主要問(wèn)題是供需結(jié)構(gòu)矛盾，供需結(jié)構(gòu)矛盾帶來(lái)了租金高等收費(fèi)問(wèn)題。

住建部副部長(zhǎng)陸克華也曾提到，目前我國(guó)租賃市場(chǎng)的有效供應(yīng)不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。

“信用租房無(wú)法解決供需矛盾、租金高的問(wèn)題，要想解決供需矛盾，還是得增加供應(yīng)。而近期多個(gè)城市的租賃政策，都提及如何增加租賃供應(yīng)，這對(duì)于未來(lái)租房市場(chǎng)的租金會(huì)有影響。”張大偉告訴法治周末記者。

法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，目前廣東、北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等多個(gè)省市都出臺(tái)了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，且?guī)缀醵继岬搅艘ㄟ^(guò)多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

信用租房未觸及租賃市場(chǎng)定價(jià)

租金高的問(wèn)題，并非北京一地才有。

易居研究院根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)公布的各城市2017年9月住宅租金數(shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，估算了今年9月份各城市人均月度住房租金費(fèi)用，其發(fā)現(xiàn)，2017年9月份，有3個(gè)城市人均住房租金高于1500元/月，分別是北京、上海、深圳，其中北京的租金為1886元/月，比第二位的深圳高出24%，人均住房租金高于1000元/月的城市有杭州、三亞和廣州。

易居研究院通過(guò)研究還發(fā)現(xiàn)，北京、深圳兩地的房租收入比均已高過(guò)35%，屬于租金偏高的城市。這兩地雖然人均可支配收入不低，但由于人口持續(xù)流入和房?jī)r(jià)高企，使得大部分外來(lái)人口涌入租賃市場(chǎng)，租金價(jià)格長(zhǎng)期居高不下，租金負(fù)擔(dān)相對(duì)過(guò)重。

不過(guò)，介入支付寶平臺(tái)的房源的租賃價(jià)格跟該房源在原有平臺(tái)的價(jià)格都是一致的，并未有所下調(diào)。

至于信用租房是否能減免中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，法治周末記者聯(lián)系目前已經(jīng)接入支付寶平臺(tái)的部分機(jī)構(gòu)客服人員后了解到，蘑菇租房接入支付寶的房源不收中介費(fèi)，不過(guò)，在接入支付寶平臺(tái)前，蘑菇租房也不向租客收取中介費(fèi)；而相寓的客戶仍需要向相寓支付服務(wù)費(fèi)。

“支付寶和芝麻信用只是一個(gè)工具，可以幫助我們驗(yàn)證客戶的信用，同時(shí)找到靠譜的客戶，但是服務(wù)費(fèi)我們還是要收取，因?yàn)橄嘣⒃诰€下還是會(huì)提供很多的房屋管理服務(wù)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹告訴法治周末記者。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也表示，中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)要靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，既不掌握房源又不掌握客戶的支付寶很難改變當(dāng)前的局面。

增加租賃住房供應(yīng)的幾個(gè)渠道

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，大城市租金高是不爭(zhēng)的事實(shí)，這也是很多租房者詬病較多的地方。但支付寶作為信用租房平臺(tái)方難以改變供需，也就無(wú)法改變當(dāng)前租房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。不過(guò)從近期各地出臺(tái)的政策來(lái)看，一旦租賃住房供應(yīng)得到有效提高，供需矛盾就可得到緩解。

法治周末記者梳理各地的租賃新政后發(fā)現(xiàn)，各地增加租賃住房供應(yīng)的渠道主要有幾個(gè)：

一是通過(guò)供地規(guī)劃保障新建租賃房屋的規(guī)模。比如上海市明確規(guī)劃了“十三五”期間上海租賃住房的發(fā)展目標(biāo)是供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，預(yù)計(jì)新增租賃住房4250萬(wàn)平方米、約70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%。

二是盤活存量土地。比如《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》提到，要通過(guò)探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房增加租賃住房供應(yīng)，市區(qū)國(guó)有住房租賃企業(yè)可參與集體建設(shè)用地的租賃住房建設(shè)。

三是鼓勵(lì)盤活存量房。如《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》明確，允許改建房屋用于租賃，允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

嚴(yán)躍進(jìn)還告訴法治周末記者，租賃市場(chǎng)的供需矛盾還表現(xiàn)在，低層次的供應(yīng)比較充分，但是優(yōu)質(zhì)的租賃房源是很少的，尤其是有各類居住配套福利的住房更少。所以從整個(gè)角度看，租賃市場(chǎng)需要在供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革方面持續(xù)作探索。

北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》就要求，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置，新建租賃住房?jī)?yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。

多地將加強(qiáng)租金價(jià)格指導(dǎo)

“供給增加能夠有效地對(duì)沖高租金，但同時(shí)也應(yīng)建立比較穩(wěn)定的租金管理體系，尤其是租金方面如何科學(xué)定價(jià)，以及在租賃期間如何防范各類亂漲租金的做法，這些都是很關(guān)鍵的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

查詢多個(gè)省市發(fā)布的住房新政，法治周末記者還發(fā)現(xiàn)，北京、深圳等地政府還提到了未來(lái)要加強(qiáng)租金價(jià)格的指導(dǎo)這一項(xiàng)。

比如北京市提出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息；深圳市明確，市房地產(chǎn)主管部門要在市房屋租賃辦現(xiàn)有信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，搭建全市統(tǒng)一的住房租售交易服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)披露租賃住房供應(yīng)總量、租賃人口、租金等信息，要加強(qiáng)住房租賃價(jià)格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價(jià)格制度，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)。

此外南京、杭州等多個(gè)城市的租賃住房新政也都提及了建立租賃市場(chǎng)的監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。

“深圳市之前考察了杭州市委托阿里巴巴研發(fā)的智慧住房租賃平臺(tái)，正在計(jì)劃建設(shè)深圳住房租賃平臺(tái)。”深圳市房地產(chǎn)研究中心房地產(chǎn)研究部副部長(zhǎng)李宇嘉告訴法治周末記者。

李宇嘉表示，各級(jí)政府以往對(duì)租賃市場(chǎng)的信息掌握是不充分的，比如目前占市場(chǎng)主流的個(gè)人租房信息很少到政府備案，政府對(duì)真實(shí)的租金情況也不完全掌握，支付寶推出的信用租房、各地自建的住房租賃平臺(tái)一旦建成并完善，通過(guò)數(shù)據(jù)的慢慢積累，關(guān)于租賃市場(chǎng)的信息才能被政府有效掌握，這也有助于政府更加科學(xué)地出臺(tái)下一步的政策。

法治周末記者還看到，住建部、發(fā)改委等多部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》亦明確要求，城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。

“一旦全國(guó)各地都建立起政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，租賃市場(chǎng)的信息就更加可控，相關(guān)區(qū)域的租金價(jià)格也會(huì)比較透明，加之租賃住房供應(yīng)端會(huì)有效增加，租金水平乃至中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)最終會(huì)達(dá)到一個(gè)比較合理的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。