城投拿地退潮！連續(xù)4個月同比下降，5月城投拿地占比20%

繼2022年土地市場偏弱后，今年一季度該態(tài)勢仍在延續(xù)，數(shù)據(jù)顯示前5個月全國土地出讓金同比下降14.46%，不過陜西、天津、上海、寧夏、黑龍江、云南等省份實(shí)現(xiàn)正增長。月度來看，今年以來全國土地出讓金環(huán)比增加，5月環(huán)比增幅18.36%。同時，城投拿地占比減少，其中5月城投拿地占比20.40%，同比減少18.37個百分點(diǎn)。

土地出讓同比仍在下降

據(jù)中泰證券數(shù)據(jù)，2023年1-5月，全國土地出讓金為11,326.17億元，同比下降14.46%。5月全國土地出讓金為3,205.16億元，同比下降1.06%，環(huán)比增長18.36%。從同比情況來看，中泰證券數(shù)據(jù)顯示1-5月中，僅2月土地出讓金同比增長，其他月份同比均有下降。

分省看，對比2022年1-5月，陜西、天津、上海、寧夏、黑龍江、云南等10個省份土地出讓金實(shí)現(xiàn)正增長，其中陜西、天津、上海和寧夏增長幅度超過100%，青海、福建、貴州、甘肅降幅明顯，降幅超50%。

（數(shù)據(jù)來源：中泰證券，財(cái)聯(lián)社整理）

事實(shí)上，整個2022年全國大部分地區(qū)土地出讓收入同比都有下滑，僅海南、寧夏2個地區(qū)相比2021年實(shí)現(xiàn)正向增長。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年土地出讓收入為66854億元，同比下降23%。進(jìn)入2023年一季度，一季度土地出讓仍延續(xù)偏弱態(tài)勢，天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，2023年1-3月土地出讓累計(jì)成交5458.87億元，同比增幅-12.69%。

城投拿地減少

華創(chuàng)證券此前報(bào)告顯示，2022年或由于城投平臺自身償債壓力加大，城投拿地占比由2021年11月的13.11%降至2022年4月的2.35%，2022年下半年占比穩(wěn)定在5%左右。城投拿地占比有所下降。進(jìn)入2023年一季度，受政策效應(yīng)及自身償債壓力較大影響，城投拿地金額占比由2022年11月的8.84%持續(xù)下降至2023年3月的1.53%，目前整體處于較低水平。

（數(shù)據(jù)來源：華創(chuàng)證券，財(cái)聯(lián)社整理）

按中泰證券口徑來看，2023年1月后，城投拿地占比環(huán)比波動不大，但同比均有下降。中泰證券數(shù)據(jù)顯示，2023年1月城投拿地占比34.12%，同比增加6.87個百分點(diǎn)，2-5月各月城投拿地占比同比均下降，其中5月城投拿地占比20.40%，同比減少18.37個百分點(diǎn)。1-5月城投拿地占比21.18%，同比減少10.21 個百分點(diǎn)。

整體來看，2023年1-5月，土地出讓整體環(huán)比改善，但城投拿地環(huán)比增幅并不明顯，城投拿地平均溢價率亦有提升，城投托底現(xiàn)象或有緩解。

具體到省份，安信證券數(shù)據(jù)顯示，2023年1季度湖北、廣東、湖南、安徽城投拿地較多，城投拿地成交金額占比分別為 63.9%、54.2%、51.4%、43.6%。從邊際變化來看，超六成省/直轄市 2023Q1 城投成交金額占比較 2022 年有所下降，僅廣東（+18.0pct）、河北(+17.7pct) 、安徽(+13.8pct)、云南(+13.5pct)、海南(+7.6pct)、湖北（+5.2pct）、湖南(+4.0pct)城投成交金額占比有所提升。

對比去年1-5月，中泰證券顯示，寧夏、河北等3個省份城投拿地占比同比增幅超5個百分點(diǎn)。

后續(xù)來看，華創(chuàng)證券認(rèn)為，一方面，2023 年政府工作報(bào)告中提到“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)， 改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，預(yù)計(jì)防風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場將逐漸回暖，土地出讓情況邊際改善，但恢復(fù)至往年水平難度較大，可能與2022年大致持平；另一方面，區(qū)域間土地市場表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域熱點(diǎn)城市有望率先回暖，而部分偏遠(yuǎn)區(qū)域恢復(fù)情況依然有待驗(yàn)證。因此，在土地市場恢復(fù)程度不明朗的情況下，關(guān)注城投公司后續(xù)再融資情況變得尤為重要。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。