威?！跋奘邸?聊城“限售” 三四線城市也加入“限售”行列

10月11日，聊城市下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見（征求意見稿）》（下稱“《意見》”），正式加入實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市行列。在這則《意見》中，限售政策被列入其中。

與聊城同屬三四線城市的威海市，此前也已經(jīng)實(shí)施房地產(chǎn)限售政策。而在其他已經(jīng)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的一二線城市，限售幾乎成為“標(biāo)配”內(nèi)容。

聊城加入限售陣營

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，聊城市下發(fā)的《意見》內(nèi)容非常豐富，既包括住宅用地、商品房供應(yīng)，也包括市場需求、投機(jī)性購房調(diào)控，還包括市場秩序整頓規(guī)范等。

在住宅用地供應(yīng)管理方面，《意見》要求嚴(yán)格落實(shí)住建部、國土部的要求，建立住宅用地供應(yīng)與商品住房庫存狀況掛鉤機(jī)制，根據(jù)商品住房庫存去化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。同時(shí)，建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地，不得是銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸或籌集資金等不合規(guī)資金；如發(fā)現(xiàn)資金來源與申報(bào)不符或違反規(guī)定的，解除成交確認(rèn)書，并2年內(nèi)禁止在全市范圍內(nèi)參與土地招拍掛。

在住宅用地出讓方式方面，要靈活確定住宅用地競價(jià)方式，積極探索采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競自持面積”“限地價(jià)、競房價(jià)”“限地價(jià)、競配建”等方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。

《意見》要求把握商品住房供應(yīng)節(jié)奏。商品住房去化周期較短的縣（市），要建立商品住房項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)商品住房開工、竣工申報(bào)制度，督促在建項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)度和上市節(jié)奏，盡快形成有效供應(yīng)；商品住房去化周期較長的縣（市），可在劃撥決定書和出讓合同約定的開工期限內(nèi)適當(dāng)放寬開工時(shí)限，放緩供應(yīng)節(jié)奏。

如果說前述內(nèi)容都是針對供應(yīng)端，那么需求端的內(nèi)容也很多。《意見》提出，要合理引導(dǎo)住房需求。適時(shí)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和貸款利率水平，對貸款購買首套自住房的，最低首付款比例不得低于20%；對貸款購買二套普通自住房的，最低首付款比例不得低于30%，貸款利率上浮10%；對貸款購買三套普通自住房的，禁止貸款。

限售政策也是本次調(diào)控的一大亮點(diǎn)?！兑庖姟访鞔_，在城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行新購住房（包括新建商品住房和二手住房）限制轉(zhuǎn)讓措施，即本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。

部分三四線城市房價(jià)上漲

其實(shí)早在聊城之前，威海市也出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括首套住房公積金貸款首付比例由20%提高至30%；非本市戶籍居民家庭在市區(qū)部分區(qū)域范圍內(nèi)購買的新建商品住房和二手住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年后方可上市交易，等等。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，一些三四線城市近期頻頻出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景是，自今年春節(jié)以來，部分三四線城市房價(jià)上漲幅度較大。

聊城市民蔣先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，自春節(jié)以來，聊城市房價(jià)快速上漲，“年初的時(shí)候平均房價(jià)也就五六千元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)普遍在7000元/平方米以上了?，F(xiàn)在總價(jià)在70萬元以下的樓盤已經(jīng)很少了。”蔣先生老家是聊城市高唐縣，他說，不僅僅是聊城房價(jià)在漲，高唐的房價(jià)也在漲，“高唐縣城現(xiàn)在大部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)有四五千元/平方米，個(gè)別樓盤甚至已經(jīng)在5000元/平方米以上了。”

一位下半年在聊城拿地的開發(fā)商中層人士向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，目前聊城庫存整體較低，四區(qū)在售樓盤不足10家，即將入市的樓盤也不多。“房價(jià)上漲的主要原因還是供求關(guān)系不平衡導(dǎo)致的，而本次聊城所發(fā)布的《意見》也主要指向了改善供求關(guān)系。”該人士向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說道。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，三四線城市房價(jià)漲幅大于一二線城市是近期房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要特點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況中就包含4個(gè)山東城市，其中二線城市為濟(jì)南、青島，三四線城市為濟(jì)寧、煙臺。今年8月份，濟(jì)南新建商品房價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，青島的數(shù)據(jù)為上漲0.3%，而濟(jì)寧、煙臺的數(shù)據(jù)分別為上漲0.7%和0.5%；7月份，濟(jì)南、青島新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%和0.3%，而濟(jì)寧、煙臺的數(shù)據(jù)分別為上漲0.8%和0.9%。

合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，很多三四線城市的情況比較類似：今年以來很多三四線城市的庫存去化已經(jīng)完成，市場整體供應(yīng)比較緊張，使房價(jià)出現(xiàn)了較大幅度上漲。

限售成為調(diào)控“標(biāo)配”

值得注意的是，在聊城、威海出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都采取了“限售”的政策。而在濟(jì)南、青島等二線城市，大都已經(jīng)實(shí)施了“限售”政策。

在各城市實(shí)施的限售政策中，部分以取得產(chǎn)權(quán)證書的日期為開始，濟(jì)南、青島、聊城、威海都是如此，時(shí)間通常在2年至3年左右；也有一些城市的限售以網(wǎng)簽日為開始，限售時(shí)間通常在5年左右。

許傳明分析稱，對于新建商品房來說，一個(gè)樓盤從開盤到取得預(yù)售證，通常需要36個(gè)月左右。以此粗略估算，無論是以網(wǎng)簽時(shí)間開始，還是以取得產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間開始，各城市限售的時(shí)間相差不多―――大概在樓盤開盤后5年左右的時(shí)間。

限售政策可謂本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)亮點(diǎn)，它凍結(jié)了房地產(chǎn)市場的流動性，有助于降低房地產(chǎn)市場的“投資 屬性”。“在這樣的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)持有周期加長、成本加大，投資房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個(gè)好的選擇。這符合‘房子是用來住的，不是用來炒的’這個(gè)定位。”許傳明說道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。