各地加碼房地產(chǎn)租賃市場 政府會越來越珍惜土地

2017年被稱為中國房地產(chǎn)租賃市場元年，在全國和各地相關(guān)政策力挺下，大力發(fā)展住房租賃市場已成為熱點城市的共識。構(gòu)建購租并舉的住房體系，一方面是建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的遠(yuǎn)景謀劃，一方面是土地稀缺、租賃需求加碼的城市供需現(xiàn)狀的要求。租賃時代來臨，市場如何博弈？深圳晚報記者采訪了業(yè)內(nèi)資深人士。

各地加碼房地產(chǎn)租賃市場

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份，全國累計有超過14個城市或部門發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵房地產(chǎn)租賃的政策。9月25日，上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，上海將有4宗租賃住房用地掛牌出讓。這是上海在市區(qū)核心地段再推租賃地塊。9月26日，杭州國土局掛牌兩宗地塊，其中一宗位于熱點區(qū)域彭埠的土地用途標(biāo)為“租賃住房”，土地使用年限為70年，在杭州土拍中尚屬首次。

就在十一前夕，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布消息稱，今后5年，北京將按照建設(shè)150萬套住房的要求，推進(jìn)其中25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬套租賃住房落地，租賃住房將占總住房的三分之一。廣州提出，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳則提出，“十三五”時期，將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)建立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。

  “重售輕租”環(huán)境下的市場博弈

中國指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，大力發(fā)展租賃市場，有利于促進(jìn)以農(nóng)民工為主的新市民住有所居，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，也是部分中低收入人群實現(xiàn)居者有其屋的主要渠道。他表示，房屋租賃業(yè)務(wù)是一項前期投入資金大、回報周期長的微利業(yè)務(wù)，加快培育專業(yè)的房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，有助于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化效應(yīng)，同時部分房企通過將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場房源，亦是有效盤活資產(chǎn)、緩解庫存壓力的一種有效途徑。

該分析師同時認(rèn)為，當(dāng)前我國流動人口規(guī)模較大，租賃住房成為大多數(shù)流動人口解決居住問題的主要方式，而我國呈現(xiàn)出的“重售輕租”現(xiàn)象，使得住房租賃市場發(fā)展較為落后，缺乏合理的租金定價及管控體系、監(jiān)管機(jī)制也尚不健全、租賃各方權(quán)益缺乏法律依據(jù)和保障，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此外，市場房源主要來自個人私房，企業(yè)或機(jī)構(gòu)占有率低，且行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品良莠不齊，多重問題給租賃市場發(fā)展帶來諸多障礙，這些問題都有待解決。

城市會越來越珍惜土地

“客觀講，大城市核心區(qū)已無地可供，外圍攤大餅的建設(shè)模式也被拋棄掉了。住房增量越來越少，二線城市未來也會像深圳、上海一樣面臨土地緊缺問題，政府會越來越珍惜土地，土地單價會越來越高。可售型住房會越來越少，租賃型住房會更多，房地產(chǎn)稅只有兩個城市試點，租賃住房超過20個城市加入。為什么地方政府這么有動力？租賃住房可以提高住房的使用效率。”新城控股副總裁歐陽捷接受記者采訪時表示。

而在目前的租賃市場，國企占據(jù)了主要力量。對此，中國著名房地產(chǎn)專家蔡為民表示，住建部發(fā)文的通知中，提出由國企帶頭推進(jìn)租賃住宅事業(yè)，國企將扮演示范性主導(dǎo)性角色。但就市場份額看，民營企業(yè)有高的逐利性和活力。相信隨著時間的推移，民營企業(yè)在租賃市場比例會越來越高。

歐陽捷也認(rèn)為，國企不可能全部把租賃住房市場吃掉，這樣做會沉淀大量資金和債務(wù)，有拖垮企業(yè)的風(fēng)險。他預(yù)言，關(guān)于房地產(chǎn)租賃市場，包括上海在內(nèi)的城市會向民營房企逐步開放，政府會增加租賃用地供應(yīng)，長遠(yuǎn)還是需要更多民營房企加入租賃市場。“未來，政府管理租賃企業(yè)，企業(yè)不但引導(dǎo)市場定價，也將引導(dǎo)市場行為規(guī)范。”

對于目前風(fēng)頭正勁的長租公寓，雖然有大量排名靠前房企進(jìn)入，但面臨的矛盾和困境也比較明顯。蔡為民分析，比如長租公寓房源多數(shù)不在市中心，而需求多集中在市區(qū)，這需要靠時間來解決。他認(rèn)為，5年后，長租公寓的競爭態(tài)勢才相對明朗。歐陽捷認(rèn)為，長租公寓目前租金回報率是1%~2%，即使加上運營收入，總體回報率在2%~3%，資金成本都不夠，目前商業(yè)模式是不成立的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。