百家上市房企去年綠檔率不足三成，2023年底所有房企達(dá)標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？

“三道紅線”自發(fā)布至今已近三年，從最開始成為房企降負(fù)債、降杠桿的重要催化劑，到現(xiàn)在仍是衡量房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的重要指標(biāo)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的100家上市房企情況來看，2022年三條紅線均未踩中、處于安全區(qū)間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處于黃檔區(qū)間的房企有20家，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處于橙檔區(qū)間的房企有21家，較2021年減少1個(gè)，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個(gè)。

整體來看，房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實(shí)現(xiàn)降檔。

“從2022年市場來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了重新洗牌，綠檔房企數(shù)量正在減少，不少曾經(jīng)的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現(xiàn)象較為明顯。隨著2023年政策端繼續(xù)發(fā)力，以及銷售回暖、市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預(yù)計(jì)2023年房企三道紅線情況將會好于2022年。”諸葛找房分析師表示。

2022年“三道紅線”指標(biāo)有所惡化

為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管部門2020年8月出臺新規(guī)，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔進(jìn)行管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體指標(biāo)為，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

“三道紅線”出臺后，房企在2021年積極調(diào)整，不少企業(yè)財(cái)務(wù)情況得到改善，部分企業(yè)快速優(yōu)化至黃檔，甚至是綠檔。然而，由于2022年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企生存難題日益凸顯，部分房企爆發(fā)流動性危機(jī)，財(cái)務(wù)情況再度惡化。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年100家上市房企的平均凈負(fù)債率為174.8%，較2021年擴(kuò)大49.8個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73%，較2021年底擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為1.09，較2021年下降0.17。

“與2021年相比，三道紅線指標(biāo)呈現(xiàn)惡化跡象。2022年行業(yè)整體大環(huán)境影響之下，房企面臨銷售疲弱、債務(wù)壓頂、經(jīng)營困難等諸多問題，導(dǎo)致房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均不理想。”上述諸葛找房分析師稱。

事實(shí)上，“三道紅線”指標(biāo)在2022年已有所松動，當(dāng)年1月，記者從房企方面獲知，房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”。而在2023年伊始，市場又傳出“三道紅線”政策已取消的消息。

對此，財(cái)聯(lián)社記者從多家房企處獲悉，目前“三道紅線”政策并未取消，各房企仍在如期報(bào)送，所需填報(bào)表格中各項(xiàng)指標(biāo)也沒有發(fā)生變化。

紅檔房企增至30家

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2022年100家上市房企的“三道紅線”指標(biāo)，變動最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現(xiàn)象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一出現(xiàn)數(shù)量增加的。

其中，29家綠檔房企包括萬科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤等，這些房企不是具有國央企背景便是優(yōu)質(zhì)頭部民企，企業(yè)運(yùn)營狀況穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足。居于黃檔的房企有20家，數(shù)據(jù)顯示，黃檔房企大部分在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)集中踩線，該檔位以中部陣營房企為主，如綠城中國、金科股份、雅居樂、旭輝、弘陽地產(chǎn)等。

橙檔代表房企踩中兩條線，2022年100家上市房企中處于橙檔的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中國鐵建，也連踩兩條紅線。“在行業(yè)下行、銷售降溫等壓力下，即使是央國企背景也不能成為永久的護(hù)身符，企業(yè)仍然要以降負(fù)債、穩(wěn)資金為主要導(dǎo)向。”上述諸葛找房分析師稱。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，在諸葛找房監(jiān)測的100家上市房企中，紅色檔的房企多達(dá)30家。其中多數(shù)房企已發(fā)生長期違約甚至暴露較大風(fēng)險(xiǎn)，陽光城、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)等均在其列。此外，身處央企陣營的中交地產(chǎn)也邁入紅檔，三道紅線全部踩中。

“對于出險(xiǎn)房企而言，現(xiàn)在最重要的主題是活下去。三道紅線已經(jīng)不是主要的考核目標(biāo)了，只要公司能夠活下去，未來公司內(nèi)部考核指標(biāo)只會比三道紅線指標(biāo)要求的更加嚴(yán)格。”一位總部位于北京的房企人士告訴記者。

值得關(guān)注的是，按照監(jiān)管要求，自2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前房企財(cái)務(wù)狀況以及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，所有房企在2023年底實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)不太現(xiàn)實(shí)。屆時(shí)“三道紅線”指標(biāo)是否會有所調(diào)整或者進(jìn)行延期，還需拭目以待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。