時評：房地產(chǎn)調(diào)控要考慮市場有限理性

2017年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎授予了理查德·塞勒，以表彰其在行為經(jīng)濟學(xué)研究上的貢獻(xiàn)。行為經(jīng)濟學(xué)是將行為分析理論與經(jīng)濟運行規(guī)律、心理學(xué)進(jìn)行有機結(jié)合的產(chǎn)物，旨在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今經(jīng)濟學(xué)模型中的錯誤或遺漏，進(jìn)而修正主流經(jīng)濟學(xué)關(guān)于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設(shè)的不足。近年來我國房地產(chǎn)市場屢屢出現(xiàn)的“首付貸”、“過橋貸”、“消費貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機炒作現(xiàn)象，深刻反映出市場的有限理性，有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控框架之內(nèi)予以統(tǒng)籌考慮，以提高政策調(diào)節(jié)的實際效果。

行為經(jīng)濟學(xué)研究成果已經(jīng)充分表明，完全理性的經(jīng)濟人不可能存在，人們在現(xiàn)實生活中的各種經(jīng)濟行為必然會受到各種“非理性”的影響。很多從傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)角度看來是“錯誤”的行為，經(jīng)常被忽視，但往往正是這些行為導(dǎo)致了政策沒有最大程度實現(xiàn)預(yù)期效果。房地產(chǎn)市場是一個典型的有限理性市場，個體購買或出售住宅的決策，并非基于完全理性的思考，更多在順應(yīng)“從眾心理”。2016年以來我國熱點城市房價的爆發(fā)式增長，已經(jīng)脫離了基本面的支撐，但市場熱情從個別、局部到全面點燃，屬于典型的 “羊群效應(yīng)”。而房價上漲預(yù)期尤其頑固，正如塞勒于1980年提出的原賦效應(yīng)，即個體在擁有房產(chǎn)后對該房產(chǎn)價值評價要比購買前大大增加，導(dǎo)致市場房價上漲動力充足;同時個體在決策過程中對“利害”的權(quán)衡并不均衡，“避害”考慮遠(yuǎn)大于“趨利”考慮，由此在出售住宅時往往會索要過高價格。受有限理性驅(qū)動，個體在房地產(chǎn)市場升溫過程中的心理賬戶僅考慮了短期因素，因而各種“首付貸”、“過橋貸”等不顧實際加杠桿現(xiàn)象就不難理解，也令“假離婚”等現(xiàn)象層出不窮。

正因為房地產(chǎn)市場有限理性的存在和驅(qū)動，導(dǎo)致房價易漲難跌，很容易形成價格泡沫以至不能持續(xù)，成為懸在經(jīng)濟穩(wěn)定運行頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機，還是日本“失去的十年”，房地產(chǎn)市場的有限理性無疑是幕后的重要推手。同樣，近年來我國歷次房價過快上漲，各種投機炒作屢抑而不絕，在有限理性支配下的房地產(chǎn)市場參與者所展示的“眾生相”，也恰恰證明了房地產(chǎn)市場調(diào)控的必要性。

應(yīng)該看到，政府對房地產(chǎn)市場運行的干預(yù)，是為了糾偏市場運行的軌跡。但在調(diào)控過程中，也不能否認(rèn)市場有限理性與政策調(diào)控之間的博弈，而恰恰是這些有限理性的個體組合，在相對靜態(tài)政策與動態(tài)市場變化之間的博弈，往往會導(dǎo)致政策調(diào)控效果不及預(yù)期。由此可見，市場有限理性很有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控的政策框架之內(nèi)，既要考慮政策措施出臺對房地產(chǎn)市場供求雙方的影響，也要對相關(guān)參與方為躲避調(diào)控可能采取的措施進(jìn)行預(yù)判;既要保持政策調(diào)控的剛性和力度，又要有適當(dāng)彈性，及時對市場背離政策的變化做出反應(yīng)，最大程度提高政策執(zhí)行效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。