調(diào)控促住宅產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展

種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)長效機制的逐步明晰，中國房地產(chǎn)業(yè)也將迎來全新的變革，而和每個人生活最緊密的住宅產(chǎn)業(yè)，正亟待回歸初心，朝一個合理、健康的方向前進。

9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實施。根據(jù)辦法，共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)長效機制的逐步明晰，中國房地產(chǎn)業(yè)也將迎來全新的變革，而和每個人生活最緊密的住宅產(chǎn)業(yè)，正亟待回歸初心，朝一個合理、健康的方向前進。

國慶節(jié)前夕，清華大學MBA課程“中國房地產(chǎn)業(yè)第二講之住宅地產(chǎn)：人口結(jié)構(gòu)變遷與消費升級”在清華經(jīng)管學院開講。圍繞著中國住宅產(chǎn)業(yè)的變遷以及樓盤開發(fā)形態(tài)的變化等問題，來自萬科上海區(qū)域萬晟產(chǎn)品能力中心的創(chuàng)始合伙人張海濤與旭輝集團副總裁孔鵬和萊蒙集團上海公司負責人宋家泰一起展開了討論。

人口流向決定樓市表現(xiàn)

清華經(jīng)管學院創(chuàng)業(yè)與戰(zhàn)略系副教授朱恒源認為，從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化的推進和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風向標。而當城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農(nóng)村進入城市為主，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市。但無論在哪個階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。

對此，張海濤表示，按照目前經(jīng)濟人口的比值來看，城市化進程仍將深化。未來，大城市的增長吸引力更大，并且城市集群會越來越多。

孔鵬則表示，北京、上海這種特大型城市，現(xiàn)在面臨的最大問題是人口問題，其實是人口疏解應該做定向疏解，疏解該疏解的結(jié)構(gòu)問題。

宋家泰也表示，城市其實是動態(tài)的，所以城市的生產(chǎn)力來源于方方面面，并不是只留下高端人才，其實也需要服務業(yè)。一般來說，越大的城市，其服務種類會更多、服務行業(yè)會更繁榮。

城市運營或為轉(zhuǎn)型方向

而當住宅開發(fā)面臨天花板時，開發(fā)商必須尋找未來出路。從目前的市場情況來看，“城市運營”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，具備一定實力的房企均對“城市運營商”這個角色表達了高度的關(guān)注。

張海濤表示，未來生產(chǎn)型的城市空間將變成生活型的城市空間，比如東莞、深圳這些地方已經(jīng)有所體現(xiàn)。從居民城市空間變成連續(xù)多樣的空間，大尺度的空間會出現(xiàn)，也會更加豐富多樣。而從企業(yè)發(fā)展的角度來看，這一趨勢也是很明顯的，至少大地產(chǎn)開發(fā)商有這個趨勢。以萬科為例，以前是做生活空間的提供者，現(xiàn)在做服務者、城市配套服務商，而且業(yè)務的發(fā)展模式也會非常多元。

的確，城市化往往意味著城市人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴大，“城市運營”的發(fā)展模式對房企提出更高要求的同時，也為房企提供了新的發(fā)展機遇。相比于快周轉(zhuǎn)、流量型的住宅開發(fā)，“城市運營”在外界看來也折騰得多。有業(yè)內(nèi)人士表示，城市運營商最核心的痛點就包括開發(fā)周期過長，不僅預算龐大，耗費管理精力，還無法抵抗市場周期風險。

而隨著自持型物業(yè)的增加，對于開發(fā)商來說，如何讓現(xiàn)金流快速回正也需要積極探索。一般來說，定位于城市運營商的房企，基本須具備前瞻性、充裕的資金以及專業(yè)的開發(fā)能力，來完成大體量項目的不確定性轉(zhuǎn)移。

張海濤表示，做好“城市運營商”要從多個方面來考慮：比如創(chuàng)新力、整合能力、開發(fā)定位等都需要綜合考慮。

朱恒源表示，住宅產(chǎn)業(yè)所謂的消費升級，其實不單單指個人偏好的升級，應該是整個社會形態(tài)的升級。而在社會形態(tài)的升級過程中，會發(fā)展出對于居住和生活條件的新需求，這也和每一個普通人的生活密切相關(guān)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。