新市民“扎根”城市需求將釋放

國慶“黃金周”樓市成交慘淡。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，相較于2016年和2015年同期，今年國慶期間，30個熱點城市新房成交量平均跌幅分別達到近80%和50%，創(chuàng)2014年以來最低。其中，北京、上海、廣州成交同比分別下跌72%、78%、78%，均為2009年以來的最低值，南京等熱點二線城市成交量下跌60%左右。盡管三四線樓市成交量仍在高位，但相比去年國慶，也有30%-40%不等的下跌。事實上，進入三季度，此前一直保持上升態(tài)勢的三四線樓市，已出現(xiàn)回落跡象。CRIC監(jiān)測的重點三四線城市，今年三季度成交量同比和環(huán)比跌幅分別達45%和31%。

今年1-9月份，一線和二線熱點樓市成交量普遍下滑40%-60%。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，在去年高增長、高基數(shù)的基礎(chǔ)上，今年以來，之所以全國商品房成交面積還能保持兩位數(shù)增速，1-8月份的增速達到12.7%，很大程度上靠三四線樓市支撐。未來，限售等調(diào)控政策開始向三四線城市蔓延，加上按揭利率普遍上浮、整治消費貸違規(guī)進入樓市等，三四線樓市下滑或是大趨勢。由此，2018年及未來，全國商品房成交面積增速繼續(xù)下滑，甚至出現(xiàn)負增長，都是有可能的。進一步講，三四線樓市從高位運行下滑，將直接關(guān)系到我國樓市新增空間的大小。

國慶期間，筆者回到內(nèi)蒙古老家(偏居西北的三線城市)調(diào)研，對三四線樓市走向、我國未來樓市發(fā)展空間等，有了全新的認識。筆者老家所在城市，礦產(chǎn)資源、機械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主打的局面一直未改。近年來，礦產(chǎn)價格下跌，制造業(yè)產(chǎn)能過剩，加上2009年-2011年資源財富效應(yīng)下出讓太多土地，近幾年樓市不景氣。2014年-2016年，“去庫存”政策鋪開，“高庫存、低需求”的局面緩慢解凍。2017年以來，棚改貨幣化、鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)、進城置業(yè)等一攬子新政推出，庫存“堰塞湖”水位大幅降低，樓市開始回暖，庫存已消化，開發(fā)商開始拿地補庫存。

筆者老家這樣的城市，盡管不像東中部三四線城市那樣，今年以來樓市火爆，但“庫存下降、需求回升”是不爭的事實。由此可見，持續(xù)三年多、旨在降低中西部和三四線樓市庫存的“去庫存”政策，其目的達到了。不過，很多人認為，這種局面維持不了多久。但筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老家所在城市，不管下屬縣市居民，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)村民，很多人向往城市。在不放棄鄉(xiāng)下農(nóng)耕地、宅基地的同時，就近進城打工、進城陪讀、進城養(yǎng)老或給子女帶小孩及結(jié)婚進城買房等是近年來的普遍現(xiàn)象。在他們眼里，這是“進可攻、退可守”的最優(yōu)城鎮(zhèn)化選擇。

值得注意的是，這些人群剛進入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過三年的，都會考慮如何告別租房而去買房。除了少數(shù)高收入的買商品房外，很多人群買無房本的拆遷安置房，甚至小產(chǎn)權(quán)房等。像筆者老家這樣的三四線城市，人口不過200萬，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很傳統(tǒng)，絕大多數(shù)老百姓收入水平較低，但大家買房訴求還如此強烈，遑論東部、中部其他三四線城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買”確實是理性的消費模式。借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩(wěn)定和安頓下來。未來三年左右，他們必將是購房的主力軍。

目前，全國有2.45億城鎮(zhèn)流動人口，1.5億留守婦女、兒童和老人，每年還有700萬-800萬大學(xué)畢業(yè)生，中長期潛在的新增需求在4億人左右。未來，隨著“租售并舉”長效機制漸次落地，這部分人群將在政策扶持下，以較低成本在城市安頓下來。但凡在城市長期居住，就有通過買房“扎根”城市的強烈訴求。目前，在北京、上海全面推開的共有產(chǎn)權(quán)住房，已擴展到深圳、海南、廈門等地。筆者認為，高房價的背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房模式未來或?qū)⒃谌珖茝V。事實上，這就是適應(yīng)需求實際情況，著力于住房供給側(cè)改革的有效舉措。

類似筆者老家這樣的三四線城市，低收入居民購買無房本的拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房，貌似成為“有產(chǎn)者”，但產(chǎn)權(quán)瑕疵將給未來產(chǎn)權(quán)功能帶來很多障礙、社會問題。小戶型、低價位的共有產(chǎn)權(quán)住房是可行選擇。一旦真正實現(xiàn)了擁有住房，未來獲得完整產(chǎn)權(quán)，改善住房條件的訴求就接踵而來，這就是三四線樓市的未來，也是我國樓市的新增空間。此次調(diào)研，筆者另一個感受，就是在小城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)村危房改造的政策扶持下，加上互聯(lián)網(wǎng)拓寬視界，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村居民生活方式向城市靠攏，城市下屬縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組的房地產(chǎn)也有長足發(fā)展。借助街巷硬化、危房改造、安全飲水、通信村村通等“十個全覆蓋”工程，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組向城市靠攏。

一方面，進城農(nóng)民多了，從人口管理、節(jié)約資源、改善居住條件的角度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組的房地產(chǎn)有很大空間。近年來，小村并大村，集中建設(shè)臨近柏油馬路的新村，啟動街鎮(zhèn)和社區(qū)規(guī)劃建設(shè)，新居建設(shè)下水管道，垃圾集中處理等如火如荼。另一方面，進城農(nóng)民增多，土地承包普遍，農(nóng)業(yè)開始產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?。富裕起來的村民很多到所屬縣、市買房。熱點城市新房開發(fā)火熱20年后趨于平穩(wěn)，但其余熱蔓延到三四線等中小城市、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村。過去，我們重視大城市和工業(yè)，中小城市發(fā)展有限，三農(nóng)強調(diào)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)?，F(xiàn)在，農(nóng)民生活是重點，少不了生活和居住條件的改善。

因此，此輪三四線樓市回升，盡管有“去庫存”政策、大城市需求溢出、高鐵和軌道交通擴大樓市半徑等影響，因調(diào)控政策、“去庫存”減弱，未來三四線樓市銷售量或許將下降，但就整體而言，新市民進城購房并“扎根”城市的需求釋放才開始。不管大中小城市，其樓市都將受益于這類需求。同時，順應(yīng)這種需求的“租售并舉”、共有產(chǎn)權(quán)的住房新制度、按揭貸款在農(nóng)村也被普遍接受，則加速了需求的釋放。另外，根據(jù)筆者調(diào)研，三四線城市及下屬小城鎮(zhèn)、村組，存量房屋的質(zhì)量及公共配套確實太差且亟待改善。因此，即便未來樓市新增空間觸頂，但存量盤活的空間很大，棚改只是一種，中小城市、農(nóng)村居民的觀念在改變，他們向往優(yōu)質(zhì)生活，這也是樓市的未來。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。