樓市修復(fù)速度有所放緩 ，“小陽(yáng)春”能否持續(xù)存疑

雖然2月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度得到提升，但隨著3月樓市修復(fù)速度較2月有所放緩，樓市“小陽(yáng)春”的可持續(xù)性存疑。

據(jù)平安證券數(shù)據(jù)，上周(3月11日-3月17日)主流50城新房成交3.6萬(wàn)套，環(huán)比增加1.9%，截至3月17日，50城新房日均成交同比增長(zhǎng)21.3%，較2月下降13.5個(gè)百分點(diǎn)。二手房方面，上周主流20城二手房成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比下滑5.9%。

“從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，3月以來(lái)重點(diǎn)城市新房訪盤量有所回落，但絕對(duì)規(guī)模仍在相對(duì)高位，預(yù)計(jì)3月下半月，新房成交規(guī)?；蜓永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。”中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

在東方金誠(chéng)分析師唐曉琳看來(lái)，3月“小陽(yáng)春”為前期滯后需求的集中釋放，其可持續(xù)性有待觀察，二季度為觀測(cè)樓市走向的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，3月前兩周新房成交量維持在高位，但從增速上看，重點(diǎn)城市新房成交已出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，二手房成交增幅也在收窄。

從各線城市情況來(lái)看，部分城市交易量仍在上漲，但也有城市出現(xiàn)明顯降溫。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周（3月13日-3月19日）一線城市中，上海新房成交面積以81.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)先；北京次之，環(huán)比漲幅為51%。但深圳成交面積卻出現(xiàn)下降，上周深圳新房成交面積6.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.1%。

二線城市中，成交也出現(xiàn)了分化。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上周武漢、成都新房成交面積繼續(xù)維持高位，青島、重慶回升顯著，但長(zhǎng)沙、福州、南京等地成交有所回落，其中長(zhǎng)沙新房成交面積下滑幅度最大，為43%；其次是福州，環(huán)比下滑12.2%；南京則下滑7.5%。

三四線城市中，上周佛山、江門、肇慶等城市新房成交面積環(huán)比仍在上升并繼續(xù)領(lǐng)跑，而溫州、東莞等城市成交面積則出現(xiàn)下滑，其中東莞環(huán)比下滑17.6%，溫州環(huán)比下滑6.6%。

克而瑞分析師認(rèn)為，未來(lái)北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市將保持穩(wěn)定狀態(tài)；廣州、武漢等城市由于供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，但后續(xù)若出現(xiàn)樓盤漲價(jià)或取消優(yōu)惠的情況，又無(wú)政策利好支持，市場(chǎng)會(huì)面臨壓力；而長(zhǎng)沙、鄭州、天津等熱銷項(xiàng)目后續(xù)受供應(yīng)縮量等因素影響，這些市場(chǎng)能否持續(xù)回暖存在不確定性。

事實(shí)上，隨著政策端持續(xù)發(fā)力及信貸環(huán)境相對(duì)寬松，與往年相比，今年2月房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程按下提速鍵，樓市提前迎來(lái)“小陽(yáng)春” 。

2023年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)反彈。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月百城新房成交同環(huán)比漲幅5成，單月成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2個(gè)月累計(jì)成交已止跌。此外，2月份70城新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比雙雙實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)正式進(jìn)入企穩(wěn)回升階段。

然而，對(duì)于樓市“小陽(yáng)春”能否持續(xù)下去，各方卻存在一定爭(zhēng)議。

“春節(jié)后樓市之所以迅速出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’，一是積壓需求集中釋放，很多項(xiàng)目是去年12月前后儲(chǔ)備了不少客戶，節(jié)后這波買家集中轉(zhuǎn)化為成交。二是學(xué)區(qū)房因素，預(yù)計(jì)今年5月之后這一因素對(duì)成交的帶動(dòng)作用，會(huì)有所減退。” 國(guó)海證券分析師夏磊稱。

其進(jìn)一步表示，目前樓市“小陽(yáng)春”基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。一方面，此前積壓需求得以集中釋放之后，需求量將回歸到相對(duì)平穩(wěn)的階段。另一方面，以傳統(tǒng)持續(xù)性復(fù)蘇視角來(lái)看，一般二手房會(huì)率先啟動(dòng)，隨后傳導(dǎo)到新房。

“以往二手房先熱，再將熱度傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，這一鏈條之所以能夠?qū)崿F(xiàn)，一是預(yù)期帶動(dòng)、二是價(jià)格帶動(dòng)、三是換房需求鏈條的帶動(dòng)作用。但在本輪復(fù)蘇中，這三個(gè)傳導(dǎo)條件尚未未成全成熟。”夏磊補(bǔ)充道。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也認(rèn)為，隨著積壓需求快速釋放，3月份市場(chǎng)修復(fù)速度較2月有所放緩，市場(chǎng)全面回暖仍需要一段時(shí)間。

“本輪市場(chǎng)回暖能否持續(xù)下去，存在很大的不確定性。尤其是非重點(diǎn)城市，很大程度依賴于滯后需求的釋放，由此而帶動(dòng)的回暖是比較脆弱的。”陳霄稱。

唐曉琳表示，雖然樓市出現(xiàn)積極變化，但樓市從“企穩(wěn)”到“回升”仍有賴政策持續(xù)呵護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)在資金面，或迎來(lái)相對(duì)有利的環(huán)境。3月17日，央行宣布，決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

業(yè)內(nèi)專家表示，本次降準(zhǔn)將在一定程度緩和市場(chǎng)成交規(guī)模下行趨勢(shì)。中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦表示，當(dāng)前樓市有所修復(fù)，但基礎(chǔ)并不牢固，本次降準(zhǔn)之后，樓市修復(fù)的持續(xù)性有望得以延續(xù)。

“我們認(rèn)為，當(dāng)前城市成交出現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)下，穩(wěn)樓市目標(biāo)仍需倚賴一二線城市的帶頭作用，未來(lái)繼續(xù)穩(wěn)固購(gòu)房者信心，并提升三、四線城市購(gòu)房意愿，或是穩(wěn)樓市的側(cè)重點(diǎn)之一。”天風(fēng)證券分析師稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。