金九銀十”。但購房者并不買賬,交易難見起色。燕郊公寓集中入市
在燕郊,外地人沒有本地戶口或者3年社保,買不了住宅,但可以買不限購公寓。”近日,記者走訪燕郊發(fā)現,隨著傳統(tǒng)樓市
金九銀十”銷售旺季的到來,燕郊不少商辦類項目陸續(xù)入市。在住宅限購政策下,一些房產銷售人員開始力推不限購的商辦產品。首爾甜城一銷售人員表示,首爾甜城39街區(qū)為40產權公寓,均價19800元/平米,首付50%。雖然開盤時間不定,但意向排卡的人數已達1800多人。嘉都公館首期開盤均價15000元/平米,目前處于排號階段。銷售人員稱排號客戶在月底選房時都可以打九折,
燕郊前兩三年沒有公寓產品出售,公寓產品都是在燕郊限購后出來的,也可以說是首期開盤,優(yōu)惠力度很大。”除上述項目外,燕郊目前在售的商辦項目還包括紫竹灣商業(yè)廣場、京東CBD、EBC潮白·生態(tài)城、盈時未來港等。其中,紫竹灣商業(yè)廣場開盤價為22000元/平米左右;京東CBD主力戶型為公寓、底商,商鋪均價23000元/平米,40年寫字樓公寓均價16000元/平米;悅榕灣也有公寓產品在售,均價23000元/平米。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,在住宅市場整體嚴控的情況下,不限購的項目會有去庫存的機會。尤其是在購買力旺盛無法釋放的燕郊,也會抓住部分市場需求實現銷售。燕順路上一房產經紀公司銷售人員稱,由于住宅限購政策,很多人失去購房資格,導致他所在門店主要的業(yè)績靠銷售商辦房,
除非是剛需,本地人才會買住宅。購買商辦房的,大多數是外地人。9月份我們已出售四五套商辦房,只出售了一套住宅。”
但在住宅接近被腰斬的情況下,商辦類產品短期內蓄客和銷售都很一般。”房天下副總裁司智這樣表示。二手商辦房單價降三千在燕郊二手房市場整體降溫背景下,二手商辦房無疑也面臨降溫的命運。記者從房屋中介處了解到,近期雖然陸續(xù)有房源掛出來,不過業(yè)主的報價都有不同程度的下調,目前燕郊商辦房價格普遍在14000元/平米左右。首爾甜城MOBO國際中心單價從火爆時的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫樂匯公寓目前單價13000元左右,限購政策前單價為16000元左右。房產經紀人也坦言,
現在二手住宅價格都在下調,商住房價格也都可以談。”盡管二手商辦房報價普遍下調,但成交和市場最盛期不能同日而語。
買的人少,大家看到房價在跌,普遍買漲不買跌。”在采訪中,不少銷售人員坦言,商辦房成交量下降明顯。一中介工作人員表示,他所在門店上個月共成交商辦房七八套,原來一個月可成交10多套。成交量的下滑或與部分銀行收緊貸款有關。記者了解到,目前燕郊雖未對商辦類房屋出臺相關限制政策,但在買賣中,部分項目存在
不限購、但限貸”的情況。102國道附近一中介工作人員表示,
燕郊部分40年產權的商辦房,銀行不辦理貸款”。另一銷售亦表示,
二手商住銀行不批貸款,一些寫字樓交了首付后要等,至于銀行什么時候給貸,還不知道。”商辦房值不值得買?因限購政策失去購房資格的北京購房者,只能將眼光轉向商辦房。除此之外,商辦項目由于單價尚在低位,面積偏小,總價可控吸引了一些投資客。對此,司智表示,環(huán)京區(qū)域購房的人群中,20%-30%左右為真剛需,這類人群可能在當地生活,但由于資金有限,社保年限不夠,選擇商辦項目過渡。其余大部分是投資客,他們認為目前是價值低點。不過,有不少購房者擔心環(huán)京商辦房會跟隨北京出臺限購政策。對此,嚴躍進指出,從當前商住項目的改革或整頓思路來看,對于已經交付的房屋可能在整改方面力度會減少。但此類房源還是會被定性為違規(guī)建筑,所以總體上會存在很多問題。對于沒有交付的房源,預計此類區(qū)域后續(xù)整改為租賃型公寓的可能性最大。也有業(yè)內人士指出,環(huán)京商辦房不會遭遇北京式嚴厲限購政策。原因在于北京需要疏導非首都功能的人群與產業(yè),而環(huán)京區(qū)域可以承接這一需求。那么商辦房的前景如何?一銷售人員表示,現在單價15000元,一兩年后房子會漲至25000元左右,如果想出售,可以比當時市場價低一兩千,更好出手。對此,亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅認為,購房者還是從保值、增值的角度去考慮資產投入,環(huán)京區(qū)域商辦產品單價與總價較低,投資門檻也低,投資在商辦類固定資產上,可能會帶來相關收益。不過,郭毅也強調,環(huán)京商辦銷售難度較大。對于商辦類產品來說,價格上漲空間比住宅產品差。流通性也很難比得上住宅,特別是環(huán)京區(qū)域,住宅面臨去化壓力時,商辦產品市場空間會更加狹窄。
商辦類產品不適合投資,自住也不適合。投資不能只考慮賬面上的增值,還需要考慮未來是否能變現。”郭毅表示。中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認為,環(huán)京商辦項目投資性不強,不能因不限購就去購買。
備注:數據僅供參考,不作為投資依據。
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