北京發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法 政府份額暫不出售

各位粉絲：

昨天傍晚，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式發(fā)布，并將于本月30日起正式實(shí)施。

抱歉，昨天由于【京房字】每天發(fā)布一篇的限額已經(jīng)用掉，所以順延到今天給大家推送詳細(xì)權(quán)威的解讀。

注意！今天的解讀干貨很多，也很重要，大家要仔細(xì)看！

PART1

先說一下此次正式發(fā)布的《辦法》與之前征求意見稿的最大區(qū)別。

重要的話說三遍：

共有產(chǎn)權(quán)住房政府所持的份額暫不出售！

共有產(chǎn)權(quán)住房政府所持的份額暫不出售！

共有產(chǎn)權(quán)住房政府所持的份額暫不出售！

這條規(guī)定說的是共有產(chǎn)權(quán)住房將來的轉(zhuǎn)讓政策。

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，政策還和原來的征求意見稿相同。

即：未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

回購(gòu)價(jià)格按購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭?gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

而與征求意見稿發(fā)生變化的，是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后的轉(zhuǎn)讓政策。

原則沒有變化，即共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但轉(zhuǎn)讓的方式有變化。

原來轉(zhuǎn)讓方面的規(guī)定有三條：

1、購(gòu)房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。

2、代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

3、共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。

另外，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得商品房產(chǎn)權(quán)。

而此次正式發(fā)布實(shí)施的《辦法》中，前兩條沒有變化，即可以由代持機(jī)構(gòu)購(gòu)買，代持機(jī)構(gòu)放棄購(gòu)買的，可以在專用平臺(tái)上發(fā)布信息，轉(zhuǎn)讓個(gè)人份額的產(chǎn)權(quán)。

但第三條規(guī)定取消了。

也就是說，政府所持有的產(chǎn)權(quán)暫不出售！

簡(jiǎn)單地說，就是原購(gòu)房人可以轉(zhuǎn)讓個(gè)人份額的產(chǎn)權(quán)，但無(wú)論是原購(gòu)房人還是新的購(gòu)房人，都不可以購(gòu)買政府份額的產(chǎn)權(quán)。

而且，共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)也不會(huì)變?yōu)樯唐贩?。要么代持機(jī)構(gòu)購(gòu)買了個(gè)人部分的產(chǎn)權(quán)，房子還是共有產(chǎn)權(quán)住房，提供給符合條件的家庭。要么就是個(gè)人將其份額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭，房子仍然也還是共有產(chǎn)權(quán)住房。

至于為何正式發(fā)布的《辦法》中要這么設(shè)定？其實(shí)很簡(jiǎn)單，大家也都知道，就是為了解決更多共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)家庭的住房困難。

這也源于在征求意見的過程中，不少專家和廣大剛需購(gòu)房者的呼聲，先解決剛需，防止炒作。

當(dāng)前，共有產(chǎn)權(quán)住房剛剛推出，自住房也是近幾年剛推出，因此申請(qǐng)家庭還很多。《辦法》中進(jìn)行了這樣的設(shè)定，就是為了在當(dāng)前供不應(yīng)求的實(shí)際情況下，優(yōu)先滿足剛需的共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)家庭。這也體現(xiàn)了“房子是用來住的，不是用來炒的”這一原則。

政府在不斷推出新的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的同時(shí)，還有存量的“二手”共有產(chǎn)權(quán)住房可以循環(huán)使用，這無(wú)疑加大了共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量。

而且，對(duì)于普通購(gòu)房人來說，還有一個(gè)利好，這些“二手”共有產(chǎn)權(quán)住房中，會(huì)有不少位置較好、交通便利的房源，而且還可以根據(jù)自己工作、生活的情況，挑選更合適的房源。

最后還要說明的是，政府份額暫不出售，并不影響個(gè)人份額的轉(zhuǎn)讓。

也就是說，個(gè)人份額該怎么轉(zhuǎn)讓還是怎么轉(zhuǎn)讓，個(gè)人份額轉(zhuǎn)讓中獲得的利益還是和原來一樣的。

另外，根據(jù)《辦法》，購(gòu)房人通過購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。回購(gòu)價(jià)格是委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。

簡(jiǎn)單解釋，就是如果獲得了其他住房，那么原來個(gè)人的共有產(chǎn)權(quán)住房份額要被回購(gòu)。個(gè)人也不可以購(gòu)買政府份額后獲得房子的完全產(chǎn)權(quán)。

PART2

以上是這次正式發(fā)布《辦法》和征求意見稿的最大差別。

其他的變動(dòng)比較小，比如：

對(duì)于準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求“申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員在本市均無(wú)住房。”這其中限定了是在本市無(wú)住房。外地有房但在京無(wú)房的情況是符合條件的。

在不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的限定中，“申請(qǐng)家庭在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的。”也是在其中限定了是在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的，外地的住房轉(zhuǎn)出記錄不算。

在這一點(diǎn)上，主要是考慮了住房的區(qū)域特點(diǎn)。比如，在老家有一套房子，不代表在北京就有房子居住，這個(gè)家庭在北京還是需要解決住房困難的。

而關(guān)于單身申請(qǐng)年齡是之前征求意見中反映較多的問題。有群眾反映30歲年齡限制過高，同時(shí)也有群眾贊成，認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。

此次正式發(fā)布的《辦法》中對(duì)30周歲的年齡限制沒有修改。

專家說，住房問題應(yīng)該形成一個(gè)梯度消費(fèi)，即剛就業(yè)的人群，可以先通過公租房等方式解決住房問題；待有了一定的積累時(shí)，利用共有產(chǎn)權(quán)住房等方式，由政府幫助購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房；再經(jīng)過一段財(cái)富的積累，可以改善購(gòu)買商品住房。

“無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家，也都沒有剛畢業(yè)、剛就業(yè)的年輕人一上來就購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房的。目前北京正在完善的住房體系，就是要完善各個(gè)梯度的住房供給，形成一個(gè)梯度的住房消費(fèi)。”專家說。

下一步，市住建委將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實(shí)現(xiàn)有效銜接。

PART3

最后，再給大家捋一下共有產(chǎn)權(quán)住房政策的要點(diǎn)：

第一，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

第二，各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

第三，單身人士申購(gòu)需年滿30歲。

第四，有過住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭，不能再申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房。如果離婚了，需要3年之后再申購(gòu)。有違建不更正的，也不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房。

第五，再申請(qǐng)自住房不在市住建委平臺(tái)上了，改成區(qū)里報(bào)名、區(qū)里監(jiān)督搖號(hào)、區(qū)里定優(yōu)先組順序。

第六，選了房又不要的行為發(fā)生兩次以上，3年內(nèi)別申請(qǐng)了。

第七，個(gè)人和政府指定持有機(jī)構(gòu)分別拿多少比例的房子，看預(yù)定售價(jià)和搖號(hào)選房時(shí)的同區(qū)域同品質(zhì)商品房均價(jià)比。

第八，持有不滿5年的只能代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

第九，持有滿5年的，同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

第十，物業(yè)費(fèi)和公維，再加上暖氣費(fèi)之類的，共有產(chǎn)權(quán)雙方誰(shuí)住房誰(shuí)承擔(dān)，也就是購(gòu)房人承擔(dān)。

第十一，出租指定平臺(tái)，中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售。

第十二，弄虛作假，10年禁止申請(qǐng)保障房和政策房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。