房企謀變 多元化轉(zhuǎn)型加速度

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時(shí)代”，住宅市場(chǎng)的利潤(rùn)增速開(kāi)始放緩。在這種背景下，房企紛紛尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，多元化發(fā)展已成為眾多房企的共同選擇，“城市運(yùn)營(yíng)商”“城市配套服務(wù)商”成為房企轉(zhuǎn)型的主要方向。從傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物管、金融等衍生市場(chǎng)，到近年來(lái)興起的特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，再到與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的醫(yī)療、能源等，不少房企正在深耕產(chǎn)業(yè)鏈附加價(jià)值，進(jìn)一步提升品牌影響力。

房企紛紛玩跨界

近年來(lái)，多元化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，“房地產(chǎn)+”不斷地出現(xiàn)在人們的視野中。

以萬(wàn)科為例，自2013年提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，各區(qū)域公司先后提出“八爪魚(yú)戰(zhàn)略”“熱帶雨林”體系以及“6+X”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在商業(yè)、物流、養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓等眾多領(lǐng)域均有布局發(fā)展。

中海集團(tuán)在打造多元化產(chǎn)業(yè)布局中已形成房地產(chǎn)、金融、旅游、健康共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

華潤(rùn)置地在2016年提出“2+X”的全新商業(yè)模式，在堅(jiān)持銷(xiāo)售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，積極拓寬物業(yè)服務(wù)、老年地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)。

綠地集團(tuán)在2014年確立了“大金融”“大消費(fèi)”“大基建”戰(zhàn)略后，正加快在這三大領(lǐng)域的發(fā)展。

實(shí)際上，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中已有一半以上企業(yè)進(jìn)入多元化發(fā)展格局。

而在河南，本土房企的多元化轉(zhuǎn)型也是一路高歌。

2015年6月，建業(yè)集團(tuán)正式開(kāi)啟由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“新型生活方式服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。兩年來(lái)，轉(zhuǎn)型大動(dòng)作頻頻釋放。據(jù)建業(yè)的轉(zhuǎn)型成績(jī)單顯示，在保持房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)潮頭的同時(shí)，建業(yè)正在迅速構(gòu)建起豐富的“建業(yè)+”大商業(yè)生態(tài)格局和幸福生態(tài)系統(tǒng)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型取得突破性進(jìn)展。就目前來(lái)看，建業(yè)集團(tuán)資源端已經(jīng)形成地產(chǎn)、物業(yè)、教育、酒店、農(nóng)業(yè)、足球、科技、文旅、旅游、金融等多元布局的態(tài)勢(shì)，用戶端已經(jīng)形成業(yè)主、球迷、學(xué)生及家長(zhǎng)、商戶、商業(yè)用戶等龐大的流量。

今年以來(lái)，正商相繼簽約登封朝陽(yáng)溝戲曲文化小鎮(zhèn)、鞏義西山小鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)正商新城、滎陽(yáng)王村紅酒小鎮(zhèn)，投入巨資、引進(jìn)人才、引入產(chǎn)業(yè)，打造一座座特色鮮明、功能復(fù)合、宜業(yè)宜游宜居的新城，為中原城市群建設(shè)貢獻(xiàn)正商之力。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，已確立國(guó)際化、高品質(zhì)、做規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略的正商，正在積極穩(wěn)步地進(jìn)入教育、文化、旅游、度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店等領(lǐng)域。

尋找市場(chǎng)新需求

在房企多元化轉(zhuǎn)型的背后，是市場(chǎng)頻現(xiàn)不同于以往的新特征?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”明確了房屋的居住屬性，“租售同權(quán)”“共有產(chǎn)權(quán)”充當(dāng)打開(kāi)住房租賃通道的先鋒，“五限”時(shí)代宣告房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。由于傳統(tǒng)的住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)容易受到政策和市場(chǎng)的影響而陷入波動(dòng)，房地產(chǎn)多元化嘗試可謂勢(shì)在必行。

對(duì)于建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森而言，多元化轉(zhuǎn)型源于對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)知，源于多年戰(zhàn)略與文化堅(jiān)守下的順勢(shì)而為。“一方面，在地產(chǎn)下半場(chǎng)，宏觀調(diào)控形勢(shì)、市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)的疊加，決定了房企轉(zhuǎn)型的必要性。另一方面，建業(yè)一以貫之的價(jià)值觀和企業(yè)精神，賦予了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然性?！睋?jù)了解，在2001年，胡葆森就正式提出公司的客戶觀——誰(shuí)擁有了客戶，誰(shuí)就擁有了未來(lái)，全心全意滿足客戶需求，是建業(yè)始終秉承的發(fā)展邏輯。在胡葆森看來(lái)，客戶生活需求的不斷升級(jí)和日益豐富多元，就是企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型致力的方向。新藍(lán)海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是建業(yè)集團(tuán)通過(guò)商業(yè)大生態(tài)的協(xié)同發(fā)展與融合作用，進(jìn)而為客戶提供個(gè)性化、定制化、差異化的美好體驗(yàn)，是對(duì)建業(yè)產(chǎn)品服務(wù)觀的再次升級(jí)與超越。

“多元化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。早在幾年前就有了發(fā)展苗頭，近兩年更加明顯”。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社告訴記者，“在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，在中國(guó)住宅市場(chǎng)漸漸飽和的時(shí)代下，開(kāi)發(fā)商需要重新尋找社會(huì)需求、制造需求、激發(fā)需求，引導(dǎo)消費(fèi)。需求是最強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力，社會(huì)需求逼迫開(kāi)發(fā)商向多元化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩的情況下，房企跨界可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇在多元發(fā)展中不斷新陳代謝，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，根據(jù)人們的需求，開(kāi)發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?！?/p>

利潤(rùn)效果需觀察

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式和社會(huì)需求使得房企的多元轉(zhuǎn)型已經(jīng)成了發(fā)展趨勢(shì)，但這條轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型路卻并非一帆風(fēng)順，帶來(lái)的利潤(rùn)效果也不能立竿見(jiàn)影。

從已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告的房企表現(xiàn)來(lái)看，絕大數(shù)房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是業(yè)績(jī)的絕對(duì)主力，除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外，無(wú)論在業(yè)績(jī)占比還是利潤(rùn)貢獻(xiàn)上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都鮮有挑大梁者。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科近年來(lái)多元化布局開(kāi)始提速，但今年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍占據(jù)業(yè)績(jī)的90%以上，多元化效果仍未顯現(xiàn)。

總體來(lái)看，物管領(lǐng)域給企業(yè)帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在不斷增加；長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風(fēng)口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段；部分房企進(jìn)軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源等，業(yè)務(wù)進(jìn)展則不盡如人意?！岸嘣钡倪壿嬰m然清晰，真正操作起來(lái)卻非易事。多元化戰(zhàn)略的成功與否，不僅與新領(lǐng)域所處的發(fā)展階段、市場(chǎng)前景有關(guān)，又和房企的戰(zhàn)略布局、運(yùn)營(yíng)能力等密不可分。

雖然多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔(dān)、相對(duì)弱化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前很多多元化業(yè)務(wù)可能潛在利潤(rùn)較高，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營(yíng)收規(guī)模。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。

新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，房企多元化布局中，應(yīng)在增量市場(chǎng)追求規(guī)模、加速奔跑，同時(shí)存量市場(chǎng)上追求價(jià)值、匠心營(yíng)造，用重資產(chǎn)邏輯強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，這兩條路并行，未來(lái)才有可能在長(zhǎng)期發(fā)展當(dāng)中保持戰(zhàn)略定位的準(zhǔn)確點(diǎn)。

“在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，‘巨無(wú)霸’型的大型房企，在多元化上就需要追求大而全，人力財(cái)力物力有限的小開(kāi)發(fā)商就要謹(jǐn)慎布局，專(zhuān)注某一領(lǐng)域。”劉社認(rèn)為，“布局方向上要以社會(huì)需求為導(dǎo)向，例如最近興起的養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，這種享受型需求市場(chǎng)空間很大。在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，生態(tài)、環(huán)保、健康也是一個(gè)重要方向?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。