投資少、回報(bào)率高，房企開(kāi)始下沉搶食“強(qiáng)三線”城市

近日，在濟(jì)南、青島這樣的二線城市限購(gòu)政策不斷加碼的背景之下，濟(jì)、青周邊的一些“強(qiáng)三線”城市房?jī)r(jià)開(kāi)始齊聲喊漲。與此同時(shí)，由于在濟(jì)南、青島這樣的二線城市拿地越來(lái)越困難，為了“留在牌桌上”，開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)了三四線城市的地塊。

不少三線城市“開(kāi)盤即售罄”

樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”來(lái)了。在省城濟(jì)南，今年七八月份以來(lái)，新入市的樓盤開(kāi)始逐漸增多，但是，濟(jì)南市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“開(kāi)盤即售罄”的景象，不少置業(yè)顧問(wèn)都表示房源并不充足。

而在濟(jì)南周邊的一些三線城市，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。德州城區(qū)魯班御景國(guó)際三期自今年五月份開(kāi)盤至今，均價(jià)從6200元/平方左右，一路漲到現(xiàn)在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房?jī)r(jià)看漲的一個(gè)典型案例。濱州的房產(chǎn)市場(chǎng)也有些供不應(yīng)求。山東華住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的范經(jīng)理說(shuō)，進(jìn)入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒(méi)有擴(kuò)大宣傳，但相對(duì)來(lái)說(shuō)9月份的房產(chǎn)銷售還不錯(cuò)，因?yàn)闉I州的房產(chǎn)市場(chǎng)從五月份開(kāi)始一直都是“開(kāi)一棟清一棟”。濟(jì)寧樓市房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上漲，九月份有不少項(xiàng)目都會(huì)有新房源開(kāi)盤或加推。

談及三、四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱曙東指出，首先是一線城市本身的市場(chǎng)外溢，由于一二線城市限購(gòu)了，資金流到了臨近的三四線城市，國(guó)內(nèi)慢慢出現(xiàn)了強(qiáng)三線城市，比如青島和濟(jì)南周邊的城市。同時(shí)，在2015年一二線城市價(jià)格上漲變暖的同期，三四線城市受到市場(chǎng)信號(hào)的傳導(dǎo)，自身市場(chǎng)也在預(yù)熱，內(nèi)力和外力雙重作用疊加下導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

“不過(guò)，大部分三四線城市依舊處于去庫(kù)存的壓力中，尤其是縣域城市，以及經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、沒(méi)有突出產(chǎn)業(yè)特征的、人口外溢的城市，它們?nèi)?kù)存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者，強(qiáng)三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點(diǎn)城市周邊的三線城市，預(yù)計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定，當(dāng)然局部地區(qū)和項(xiàng)目的價(jià)格可能小幅上揚(yáng)，尤其是春節(jié)之前?！邦A(yù)測(cè)明年整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，平穩(wěn)中發(fā)展，即便有些波動(dòng)也是穩(wěn)中波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落?！?/p>

下沉搶市場(chǎng)一年看了五六十塊地

在這些“強(qiáng)三線”城市中，不光房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋匦枨笠苍谥鸩皆黾印?/p>

李明（化名）是天津一家全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商部門負(fù)責(zé)人，最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟(jì)南市區(qū)周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個(gè)月都要往濟(jì)南周邊的三四線城市和下面的縣級(jí)市跑。“主要就是為了看地，現(xiàn)在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑?！?/p>

記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，開(kāi)始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產(chǎn)商這幾年打算進(jìn)軍山東市場(chǎng)，從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，近一年的時(shí)間，在山東除濟(jì)南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據(jù)粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當(dāng)于一周看一塊。

合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，目前大小開(kāi)發(fā)商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來(lái)自易居中國(guó)克而瑞信息數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環(huán)比上漲的能級(jí)，漲幅達(dá)到29%。二線城市仍然是土地市場(chǎng)成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。

記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局征地信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)獲悉，截止9月15日記者查詢時(shí)，今年濟(jì)南市共征地是198塊，而對(duì)比2016年全年共征地是449塊，2015年全年共征地是584塊，征地呈明顯下降的趨勢(shì)。即便是后3個(gè)月，濟(jì)南市征地?cái)?shù)量翻番，也很難達(dá)到去年的水平。

而從2015年起，濟(jì)南周邊平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河、章丘的征地?cái)?shù)量一直很高，2015年和2016年這些地區(qū)征地?cái)?shù)量之和占濟(jì)南市總征地?cái)?shù)量比例都為53%。不過(guò)，2017年截至目前的數(shù)據(jù)顯示，這幾個(gè)地區(qū)的征地?cái)?shù)量之和僅占全市總征地?cái)?shù)量的39%。在前兩年的快速征地后，濟(jì)南周邊縣級(jí)市的征地速度有減緩的趨勢(shì)。

突破核心城市周邊利于企業(yè)知名度擴(kuò)張

李明在見(jiàn)證了去年濟(jì)南市房?jī)r(jià)的瘋狂后感慨地說(shuō)，“現(xiàn)在在濟(jì)南拿地太貴、太難了，幾乎是隔幾個(gè)月就漲一次。”他說(shuō)，2016年6月底，唐冶五塊地拍賣，樓面價(jià)高破7100元/㎡，而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)普遍在6500元/㎡，被冠以“唐冶地王”。2014年該地區(qū)的樓面價(jià)格僅在每平米一兩千元左右，2016年的樓面價(jià)比2014年、2015年翻了兩三倍，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商拿地的土地成本翻了兩三倍。后來(lái)因開(kāi)發(fā)商帝華未及時(shí)繳納土地款而流拍。而到了2017年，這五塊地再度被拿來(lái)拍賣，其樓面價(jià)已經(jīng)漲至12000-14000元/㎡左右。這比2014年、2015年翻了五六倍。

“開(kāi)發(fā)商為了尋求突破，開(kāi)始向核心城市周邊的縣級(jí)市和省內(nèi)的三、四線城市下沉了?！崩蠲骺偨Y(jié)說(shuō)，這樣既有利于企業(yè)規(guī)模和知名度的擴(kuò)張，而且更重要的是，向周邊縣市區(qū)輻射，拿地成本沒(méi)有那么高。

許傳明則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商加速向三四線城市下沉，更為重要的原因是可拿的地太少了?！拔沂≈饕菨?jì)南和青島是二線城市，這兩座城市可供住宅的土地越來(lái)越少，政府也在收緊市區(qū)土地的釋放，所以開(kāi)發(fā)商只能轉(zhuǎn)而向土地資源更加豐富的三、四線城市傾斜?！?/p>

“不過(guò)，雖然拿地成本很高，但是開(kāi)發(fā)商不可能完全舍棄。各大房企以一、二線城市為根基，不斷向三、四線延伸?！崩蠲髡J(rèn)為，大的開(kāi)發(fā)商不可能完全舍棄一、二線城市的布局。因?yàn)橐弧⒍€城市一直是熱點(diǎn)城市，人口吸納能力很強(qiáng)，會(huì)不斷產(chǎn)生住房需求。不過(guò)，在房子的后期規(guī)劃和建造上，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)提高產(chǎn)品溢價(jià)，以打造中高端社區(qū)為主。

三四線城市漲價(jià)慢投資回報(bào)率不低

楊女士在老家德州有一套房子，從去年開(kāi)始她就一直打算出手。“三四線城市的房子漲得太慢了，買了這么多年才漲了幾萬(wàn)塊錢。早知道還不如在濟(jì)南多買一套房子，現(xiàn)在肯定不是這個(gè)價(jià)?！睏钆勘г沟卣f(shuō)。三四線房子漲價(jià)慢，需求又沒(méi)有一、二線城市旺盛，房企大規(guī)模布局是否是明智之舉呢？

李明認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)需擔(dān)心這個(gè)，因?yàn)橥顿Y三、四線城市的投資回報(bào)率更高?！氨热缭谑袇^(qū)投100億的樓盤，可能賺10億，而在三、四線城市，花10億投資可能賺2億元。從絕對(duì)值上看，好像還是一二線城市多，但實(shí)際上，三四線城市的投資回報(bào)率更高?！?/p>

他介紹，在三、四線城市，投資10億元的回報(bào)率是20%，而在一、二線城市投資100億的回報(bào)率僅為10%。開(kāi)發(fā)商下沉到三四線城市就不足為奇了。以100億為例，如果算上財(cái)務(wù)成本、機(jī)會(huì)成本等，其收益差距更大。以財(cái)務(wù)成本為例，比如說(shuō)企業(yè)投資100億元中，有50億貸款，按照目前的平均利率計(jì)算，一年的利息就高達(dá)2億元，相當(dāng)于一天要還60萬(wàn)元。而如果在三、四線城市投資10億元的話，對(duì)一般的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全額拿出來(lái)也不成問(wèn)題。另外，還有剩下的90億元可以用來(lái)做其他投資。

下沉到三、四線城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還有個(gè)利用銀行杠桿的作用?！氨热缯f(shuō)，在一、二線城市里，對(duì)一些大企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠貸50億的客戶可能也不算什么。但是對(duì)三四線城市的銀行來(lái)說(shuō)，可能貸10億的客戶就算大客戶了，銀行會(huì)給開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠政策?！崩蠲髡f(shuō)，“所以說(shuō)開(kāi)發(fā)三、四線城市的房地產(chǎn)，成本低、風(fēng)險(xiǎn)小，而且收益還比較可觀，開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢？”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。