下行周期中的樓市輪動：銷售增速持續(xù)放緩 東、中部率先“補(bǔ)倉”

處在下行周期中的房地產(chǎn)市場，正呈現(xiàn)出越來越明顯的分化特征。

國家統(tǒng)計(jì)局9月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前8月房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下行。其中，商品房銷售額和銷售面積分別增長17.2%和12.7%，增速創(chuàng)2016年以來的新低。同期的全國商品房投資增速為7.9%，在連續(xù)下降三個(gè)月后止跌。房企拿地面積、新開工面積和到位資金增速也出現(xiàn)一定下滑。

考慮到樓市調(diào)控政策的持續(xù)影響，這種下行并不意外，但不同區(qū)域市場的差異，已經(jīng)越來越明顯。

前8月東部地區(qū)的銷售增速已降至個(gè)位數(shù)，投資增速則有明顯增長，已率先進(jìn)入補(bǔ)庫存的階段。中部地區(qū)銷售仍然略顯頹勢，投資小幅提升，體現(xiàn)出補(bǔ)庫存的端倪。西部地區(qū)的銷售增速高于均值，投資增速卻明顯下滑，說明去庫存進(jìn)程仍在繼續(xù)。這種差異性的存在，被認(rèn)為深刻反映出板塊輪動的結(jié)果。

機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在中西部市場的支撐下，今年的房地產(chǎn)銷售額很可能超過去年，再創(chuàng)歷史新高。但庫存規(guī)模的大幅下降，意味著補(bǔ)倉階段已經(jīng)到來，這將對下一輪市場周期帶來深遠(yuǎn)影響。

市場分化趨勢加劇

在樓市調(diào)控的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)市場的下行趨勢仍在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，前8月商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%；商品房銷售額78096億元，同比增長17.2%。上述指標(biāo)增速連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)2016年以來的最低值。

投資方面，前8月房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速在連續(xù)下跌三個(gè)月后首度止跌，與1-7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。但新開工和施工面積增速均有所下降。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近幾個(gè)月的投資節(jié)奏相對平穩(wěn)，既不冒進(jìn)也不消沉，體現(xiàn)出了房企謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

拿地方面，前8月房企土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，仍處高位，但增速比7月小幅回落；土地成交價(jià)款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

資金層面，前8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長9.0%，該增速創(chuàng)今年3月以來的新低，但仍算充裕。由于銷售的受阻，“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)的增速下滑明顯，后者從去年同期的52.2%驟降至2.4%。

大多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的凸顯，未來房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持下行。除拿地以外，其他指標(biāo)增速都將呈現(xiàn)出總體下降的局面。

在整體下滑的同時(shí)，區(qū)域市場卻表現(xiàn)出明顯差異。

東部地區(qū)的銷售面積和銷售額增速均已降至個(gè)位數(shù)，去年同期則為27.4%和44.7%。投資增速則由去年同期的3.3%增長至8.8%，其中的住宅投資增速更是由3.9%增長至11.4%。

西部地區(qū)的銷售額增速從去年同期的16.3%增長至35.1%，增速翻倍。在投資方面，增速從5.9%降至4.0%，且最近幾個(gè)月都在下降過程中。

中部地區(qū)的表現(xiàn)介于兩者之間，銷售增速的下滑幅度不大，投資增速的提高也不明顯。

雖然統(tǒng)計(jì)口徑有細(xì)微差別，但受訪者普遍認(rèn)為，這種分化仍然充分體現(xiàn)了板塊輪動效應(yīng)。即在本輪市場中，東部地區(qū)已經(jīng)率先迎來銷售低谷，并開始補(bǔ)庫存的階段；中部地區(qū)的表現(xiàn)略微滯后，但兩種趨勢都已出現(xiàn)；西部則仍在去庫存過程中。

值得注意的是，今年被單獨(dú)統(tǒng)計(jì)的東北地區(qū)，銷售面積增速僅為9.0%，略高于東部，但明顯低于中西部。投資增速連續(xù)多月處于負(fù)增長，成為四大區(qū)域中唯一負(fù)增長的地區(qū)。

庫存規(guī)模大幅降低

房地產(chǎn)市場的板塊輪動局面，將決定未來的市場熱點(diǎn)所在。中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，部分東部城市嚴(yán)查消費(fèi)貸的流入，說明樓市調(diào)控不會在短期內(nèi)松綁。因此，中西部地區(qū)將繼續(xù)成為未來市場的主要支撐。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，前8月的銷售規(guī)模仍處于絕對值的高位。隨著基數(shù)的提高，未來數(shù)月的銷售增速可能有所下降，但在僅剩4個(gè)月的情況下，今年仍有可能超過去年全年的銷售水平，并創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，8月單月，全國商品房銷售面積為12188萬平方米，銷售額9635億元，均比7月有所提升?？紤]到8月屬于傳統(tǒng)銷售淡季，且東部熱點(diǎn)城市明顯降溫，這種情況可稱作“逆勢升溫”。

嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，看似市場降溫，但很多中小城市的表現(xiàn)很好，很多房企也在年中提高了銷售目標(biāo)，說明對市場仍然看好。他認(rèn)為，按照這種趨勢，“金九銀十”的態(tài)勢會相對不錯(cuò)，全年的銷售規(guī)模也值得期待。

在銷售持續(xù)高位的同時(shí)，庫存規(guī)模已經(jīng)大量消耗。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。這一規(guī)模幾乎相當(dāng)于2014年底的水平，且與高點(diǎn)時(shí)的2016年2月相比，下降了11579萬平方米，降幅為15.7%。

“從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。全國除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫存已經(jīng)進(jìn)入良性周期?！睆埓髠ケ硎?，從2014年四季度開始，連續(xù)3年的去庫存政策見到了明顯的效果。

張大偉指出，三四線城市的庫存明顯減少后，出現(xiàn)房價(jià)上漲的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，從今年4月開始，三四線城市取代一二線城市，全面“接管”漲幅榜。這既有一二線城市實(shí)施限價(jià)的因素，也因?yàn)椴糠秩木€城市的供需關(guān)系已恢復(fù)常態(tài)，甚至趨于緊張。

部分房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，因房價(jià)上漲明顯，今年公司在部分三四線城市的項(xiàng)目獲得不菲的利潤空間。

另一個(gè)影響在于土地市場。進(jìn)入2017年以來，房企拿地面積進(jìn)入正增長區(qū)間，且最近兩個(gè)月都維持兩位數(shù)的增速。除了熱點(diǎn)城市供地規(guī)模加大外，這也與房企補(bǔ)庫存的需求有關(guān)。

多數(shù)受訪者還指出，考慮到過去兩年(2015年和2016年)房企拿地面積一直處于負(fù)增長狀態(tài)，未來房企拿地補(bǔ)倉的過程還將持續(xù)，補(bǔ)庫存的范圍還將從中東部延伸到西部地區(qū)。

這會對投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生連帶影響。中信建投認(rèn)為“投資不悲觀”，土地出讓的提速，使房地產(chǎn)投資到年底都有支撐。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，雖然投資增速也會下滑，但幅度不會很大，在土地交易的托底效應(yīng)下，今年的房地產(chǎn)投資增速不會低于5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。