“提前還貸潮”下房主與銀行的博弈，劃重點帶你讀懂

提前還房貸，房主很急，銀行更急？貫穿了2022年的“提前還貸潮”，2023年熱度不減。

房主們?yōu)楹我庇谔崆斑€貸？明明銀行可以提早回款，為何卻并不歡迎？幾個問題帶你理清“提前還貸潮”。

買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經(jīng)批貸難，如今還貸難。”當前的語境下，“還貸”指的已經(jīng)不是月供的壓力，而是如何提前償還部分甚至全部房貸。

到底為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？58安居客研究院院長張波指出，提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對于未來不確性的防御性反應。

“我承擔了高利率，但手上的房子可能并沒有漲價，甚至還在跌價。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款，相當于理財了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

近期房貸利率的動態(tài)調(diào)整也是非常重要的觸發(fā)因素。“對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯了。”李宇嘉表示，這時要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸，這樣月供也就減少了。

本可以提前收到錢，銀行又為何設(shè)置違約金或補償金、預約排隊等障礙，變相阻止提前還貸？

“銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸賺取利息，房貸利息又是比較重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，一方面是周期越長利息就越高，另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少，差額隨著時間的延續(xù)會越來越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，2022年全年住戶存款增加17.84萬億，較2021年多增7.94萬億。

“這其中包括理財贖回的資金、預防性儲蓄、買房延后的資金等，大部分成為定期存款。”李宇嘉解釋，資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸又被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下，銀行是否可以設(shè)置還款障礙？

“部分存量房貸利率偏高，受當時房地產(chǎn)調(diào)控政策、供求關(guān)系影響和決定，反映的是當時房貸市場價格情況，主要不是銀行的問題。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利，但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務人提前履行債務給債權(quán)人增加的費用，由債務人負擔。

“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定。”王玉臣提示，一些銀行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實際上就是格式條款，在司法實踐中這種條款認定無效的概率是極低的。

“如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定，銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。”王玉臣說。

若是確認好合同后，提前還房貸依然受阻，買房人應怎樣維護自身合法權(quán)益？

北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、律師朱逸聰提出三種維權(quán)渠道：一是先與貸款銀行積極協(xié)商，以及撥打貸款行總行的客服電話投訴；如果上述救濟途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)會的投訴電話或者政務熱線；最后可依據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

“如果遇到因為銀行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證。”王玉臣提醒，一般來說，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請，提交申請時注意讓接受人簽回執(zhí)，或者通過郵寄的方式做好取證，保存好郵單和銀行的簽收記錄。

提前貸款會否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

當前提前還貸已引發(fā)多波熱潮，但業(yè)內(nèi)普遍認為，這才只是開始。

“只要房貸利率高于理財利率，房價和居民預期房價繼續(xù)下跌，提前還貸的動機就一直會存在。”李宇嘉指出，這也是去年以來，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大，且社會各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低，未來幾個月提前還款會繼續(xù)明顯增加。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認為，整體看提前還款才只是開始。

面對存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多。

從銀行的角度看，張大偉認為，銀行大概率不會主動降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，且一旦存量房貸降息，對銀行的利潤有很大影響。

但從宏觀角度看，與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報價，市場普遍認為還有下調(diào)空間。

2023年1月1日，隨著2022年LPR的下調(diào)，部分存量貸款利率開始重新定價，簽訂LPR浮動利率的購房者房貸利率隨之降低，但對比當前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)軟著陸，5年期以上LPR報價下調(diào)的迫切性較高。接下來除了強化‘保交樓’等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率，推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在。”東方金誠首席分析師王青認為，這也是上半年穩(wěn)增長、防控風險的一個主要發(fā)力點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。