北京過戶大廳掀小高潮 因流傳經(jīng)轉商政策變化

9月12日上午，北京各區(qū)房地產(chǎn)過戶大廳門口，聚集著大量拆遷戶、經(jīng)適房房主、兩限房房主、公房房主，他們手里拿著一堆白色的資料向房產(chǎn)中介介紹著自己房源的情況，最終他們卻都把自己的房子或以遠低于市場的價格出售、或將部分產(chǎn)權免費贈送給自己的丈夫、妻子、兒子或孫子。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者通過在過戶大廳現(xiàn)場多方調查獲悉，房主們將自己名下的房子以這種方式出售或贈送，背后是一本理性的經(jīng)濟賬本，原因主要有兩個方面：

第一、目前，北京樓市正在流傳著經(jīng)轉商政策和成本價（政府、央企等福利房）轉商品價政策將全面收緊的消息，其內容主要有三點：一是經(jīng)適房交易將由政府優(yōu)先回購；二是經(jīng)適房再上市的購買人必須是符合政策性保障房的人群；三是福利房轉商品房政策將有調整。

這意味著，拆遷戶、兩限房等非純商品房業(yè)主的房子可能面臨不能轉換為商品房的問題，所以大量拆遷戶、經(jīng)適房房主、公務員福利房、央企福利房、醫(yī)院福利房人群一窩蜂地來到房產(chǎn)過戶大廳辦理經(jīng)轉商、成本價轉商品價等業(yè)務。若這些傳聞政策一旦落地，這類人還沒有成功地把名下的房產(chǎn)變成商品房，他們的房產(chǎn)將面臨貶值的風險。

一位正在幫房主辦理相關業(yè)務的房產(chǎn)中介稱，“我們這個小公司一共才5個員工，這不到半個月，我們接了25單，這25單都是經(jīng)轉商政策和公房轉商品房的業(yè)務，要是在過去，1年時間也就3單左右，我們也不知道這些政策是誰傳的，我們像往常一樣在過戶大廳尋找客戶，結果突然很多人跑來找我們做這個業(yè)務，尤其是公房轉商品房的客戶，多數(shù)來自于中央單位、國務院、北京市政府單位等，這些客戶的身份讓大家對傳言的政策深信不疑?！?/p>

第二、鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：8月份北京樓市呈現(xiàn)“低溫中企穩(wěn)”的態(tài)勢，成交量經(jīng)過5、6月的低點后呈現(xiàn)底部企穩(wěn)的趨勢，整體仍處于較低水平。

“這些政策的傳言普通老百姓不敢怠慢，所以大家都來過戶大廳辦理經(jīng)濟適用房轉商品房，但整個市場低迷，沒有人購房，沒有消費者接盤，最后的辦法就是通過這種方式把經(jīng)濟適用房轉變?yōu)樯唐贩?。”前述房產(chǎn)中介說道。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者通過調查了解到，通過贈送的方式完成經(jīng)轉商辦法的步驟具體如下：

比如，妻子名下有一套2005年的經(jīng)適房，現(xiàn)市場價格是500萬元，地區(qū)指導價是180萬元，這里需指出的是地區(qū)指導價一般為政府的最低指導價。按照現(xiàn)行法律，近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關系人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，不征收個人所得稅。所以妻子只需把經(jīng)適房的1%產(chǎn)權免費贈送給丈夫，總共花費不到19萬元即可成功把經(jīng)濟適用房變成商品房。這個過程中需要繳納的費用如下：

一、契稅。契稅是指交易總房價的3%，妻子贈送給丈夫的是交易總房價為180萬地區(qū)指導價經(jīng)適房的1%產(chǎn)權，這次交易總對價是18000元，所以契稅是540元。

二、土地出讓金。根據(jù)《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》的要求，2008年4月11日之后的經(jīng)適房在出售時需補交金額為購房時的價格和出售時同地段、房屋狀況相似商品房價差的70%；2008年4月11日之前的經(jīng)適房則按成交價的10%補交土地收益等價款，即18萬元。

三、工本費用。妻子成功將1%房屋產(chǎn)權贈送給丈夫后，將擁有2個房產(chǎn)證，夫妻雙方各持一本。由于妻子和丈夫是合法的夫妻關系，且土地出讓金費用已繳納完畢，所以妻子和丈夫可以把名字寫在一個房產(chǎn)證上，此時夫妻可以申請更名，這時工本費用為一個房產(chǎn)證80元，兩個為90元。

四、印花稅。印花稅是交易總價的千分之一，即1800元。

由于公房轉成商品房是另外一個體系，相比經(jīng)濟適用房轉商品房，成本價轉商品價更為簡單。一位房產(chǎn)中介告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者，7天前，他剛剛做完了一套成本價轉商品價的房子，這位房主有一套公房，當時以5萬元的價格購得，現(xiàn)在這套公房市場價格已經(jīng)高達1500萬元，這位59歲的房主此時想把公房變成商品房，隨即把自己的公房賣給了18歲的孫子，先繳納了契稅，由于是直系三代內的買賣，等到房產(chǎn)變成商品房后，這筆契稅即可退回。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者向北京市建委求證，經(jīng)轉商政策和成本價（政府、央企等福利房）轉商品價政策是否會全面收緊，北京市建委官方回復道，“沒有聽說?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。