十大房企前8月儲(chǔ)地超過(guò)萬(wàn)億 并購(gòu)與規(guī)模之戰(zhàn)加劇

2017年3月份以來(lái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，對(duì)大型房企的影響并沒(méi)有太大，反而給他們帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)。

前8月，大型房企的銷售繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，拿地金額也隨之上漲。易居克而瑞綜合房企招拍掛和收并購(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前8月十大房企拿地金額超過(guò)萬(wàn)億，其中收并購(gòu)頻繁的碧桂園、融創(chuàng)分別超過(guò)了2000億，中國(guó)恒大、萬(wàn)科分別超過(guò)了1400億。

隨著行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整，集中度大幅提升，房企之間規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)加劇，兼并重組、收并購(gòu)成為拿地主要方式之一，7月份萬(wàn)科收購(gòu)廣信資產(chǎn)包、融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目便是其中的范例。

除了碧桂園、萬(wàn)科、恒大這三個(gè)“3000億俱樂(lè)部”成員，一些低調(diào)的房企也開(kāi)始進(jìn)行逆周期操作，更加積極儲(chǔ)地?cái)U(kuò)張，如龍湖和中海外；而更多的房企為沖進(jìn)第一、二陣營(yíng)拼盡各種方式、不惜高負(fù)債儲(chǔ)地，如融創(chuàng)、富力、佳兆業(yè)、新城控股等上半年凈負(fù)債率飆升至100%以上。

克而瑞、中原等多位分析人士指出，房企規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)不可避免，但在此過(guò)程中也應(yīng)控制風(fēng)險(xiǎn)，一味高杠桿拿地并不可??；可選的方式是合作拿地，分散風(fēng)險(xiǎn)。

儲(chǔ)地競(jìng)爭(zhēng)白熱化

在去年恒大、萬(wàn)科、碧桂園將行業(yè)帶入“3000億”之后，房企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)就進(jìn)入了一個(gè)新的階段：進(jìn)入千億只是可以生存，3000億才有更多話語(yǔ)權(quán)。

在銷售背后，房企的土地儲(chǔ)備能力是規(guī)模之戰(zhàn)的關(guān)鍵。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2017年中國(guó)房地產(chǎn)成交面積與成交金額，大概率將繼續(xù)刷新2016年的歷史記錄。在這種背景下，大中型房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了過(guò)去8個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

前8月尤其是二季度以來(lái)，盡管面臨嚴(yán)厲調(diào)控，但主流房企拿地毫不手軟。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-8月，TOP30房企的新增土地價(jià)值與新增土地建面，已完成去年全年的98%和92%，分別達(dá)到約1.8萬(wàn)億、4.6億平方米。

其中，碧桂園、融創(chuàng)、恒大、萬(wàn)科、保利、龍湖、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海外、福晟集團(tuán)十家房企拿地超過(guò)了1萬(wàn)億，每家的拿地金額均在500億以上，占到了前30家房企的62%，其中TOP3碧桂園、融創(chuàng)、恒大拿地總額更占到了30家房企的30%。

新增土地規(guī)模也顯示行業(yè)集中度繼續(xù)提升，1-8月TOP10拿地總建面占到了30家企業(yè)的73%，TOP3拿地總量占到30強(qiáng)房企總量近一半，為48%。

三大龍頭繼續(xù)提升，其他房企也在加緊追趕。

一向穩(wěn)健的龍湖今年不僅銷售大幅上漲，拿地也沖進(jìn)了前十，前8月拿地金額達(dá)到了915億；中海外也在發(fā)力，前8月拿地近600億，今年拿地指標(biāo)則為1000億。

更為積極的是那些尚未進(jìn)入千億俱樂(lè)部的房企。今年明確提出或預(yù)計(jì)可以在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的房企，以新城、旭輝、富力、遠(yuǎn)洋、金茂為代表，1-8月拿地十分積極。

數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)1-8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元，均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍左右；富力地產(chǎn)1-8月拿地建面為1255萬(wàn)平方米，為去年全年拿地總建面的2倍多。

新城控股更為激進(jìn)，其在上半年便共取得51幅地塊，新增土地建面1571萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)471%，新增土地總價(jià)為479.5億元，接近上半年的銷售額。

易居克而瑞有關(guān)人士指出，上述數(shù)據(jù)是綜合了房企在內(nèi)地土地市場(chǎng)的招拍掛和收并購(gòu)所得；另?yè)?jù)中原地產(chǎn)招拍掛數(shù)據(jù)，前8月50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了14910億。與2016年同期的10093億對(duì)比，漲幅達(dá)到了49%，也顯示出大型房企在土地儲(chǔ)備上的積極甚至激進(jìn)。

從拿地節(jié)奏看，房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分別為33%、39%和28%。拿地高峰出現(xiàn)在二季度。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著房企儲(chǔ)備逐漸充裕，且近期為防止開(kāi)發(fā)商囤地，國(guó)土資源部將熱點(diǎn)城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，這將對(duì)一些拿地較猛的企業(yè)造成影響，拿地也將更加謹(jǐn)慎；即使一線城市及熱點(diǎn)二線城市維持或加大土地供應(yīng)，也難達(dá)到二季度的拿地規(guī)模。

并購(gòu)、合作降低風(fēng)險(xiǎn)

在規(guī)模和儲(chǔ)地戰(zhàn)爭(zhēng)中，面對(duì)激烈的爭(zhēng)搶和尚未下調(diào)的招拍掛地價(jià)，為了降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)房企更傾向于在存量市場(chǎng)上進(jìn)行收并購(gòu)；即使通過(guò)招拍掛方式拿地，也越來(lái)越多地進(jìn)行合作。

超大型房企普遍認(rèn)為，行業(yè)和市場(chǎng)調(diào)整正是自身擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，收并購(gòu)機(jī)會(huì)大增。碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)伍碧君表示，下半年碧桂園將有更多收購(gòu)其他項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

融創(chuàng)中國(guó)可謂收并購(gòu)的典型。融創(chuàng)今年在公開(kāi)市場(chǎng)鮮有拿地，截至8月已完成七起并購(gòu)，共獲得6642萬(wàn)平方土儲(chǔ)，占到新增土地建面的96%，大多位于熱點(diǎn)二線城市，平均收購(gòu)成本僅為不到2000元/平方米，相比招拍掛而言，極大降低了拿地成本。

萬(wàn)科也是收并購(gòu)的獲益者。7月份萬(wàn)科551億收購(gòu)了廣信資產(chǎn)包，獲得大量廣州優(yōu)質(zhì)土地；再花170億聯(lián)合多方收購(gòu)普洛斯，成為其第一大股東，并借此成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的老大。

在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，合作拿地已成為主流，萬(wàn)科的小股操盤模式和旭輝的合作模式在其中表現(xiàn)突出。今年截至8月底，萬(wàn)科通過(guò)招拍掛取得的117塊土地中，合作拿地達(dá)到51幅，占比44%；旭輝通過(guò)招拍掛取得42幅地塊，其中合作拿地27幅，占比達(dá)到64%。

拿地積極的新城控股上半年拿地以招拍掛為主，其中不少也是與他方合作。截至上半年其新增土地中，權(quán)益低于80%的地塊達(dá)到20幅，占新增總地塊數(shù)的39%；新增地塊權(quán)益總價(jià)為322億元，占新增土地總價(jià)的67%。

克而瑞認(rèn)為，房企拿地方式愈加多元化，無(wú)論是合作方式還是收并購(gòu)方式，都通過(guò)較少的資金撬動(dòng)了大量資產(chǎn)，為企業(yè)獲得土儲(chǔ)的同時(shí)節(jié)省了資金成本，降低了風(fēng)險(xiǎn)。

但不可避免地，大規(guī)模拿地、并購(gòu)的房企負(fù)債率飆升。中期財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)、恒大、富力、新城控股的凈負(fù)債率都超過(guò)了100%。

對(duì)此，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，公司接下來(lái)一段時(shí)間不拿地了；恒大總裁夏海鈞稱，公司未來(lái)三年土地儲(chǔ)備將負(fù)增長(zhǎng)。兩家公司都表示將力爭(zhēng)使凈負(fù)債率回到70%以內(nèi)。

在接下來(lái)的四個(gè)月，“樓市調(diào)控將持續(xù)，房企面對(duì)的各類風(fēng)險(xiǎn)在升高”，張大偉表示，從2016年4季度來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市，出臺(tái)了160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控，目前部分土地市場(chǎng)已出現(xiàn)了明顯降溫，整體走向嚴(yán)重分化；地價(jià)很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行，房企的拿地風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。