上海樓市成交深度調(diào)整 房企土儲決定排位

上海一手房市場交易降溫，從遠(yuǎn)郊開始。

8月26日，位于上海嘉定安亭新鎮(zhèn)的萬科旗下住宅項(xiàng)目“安勇嘉苑”開盤銷售。這是新政出臺后，第一家采用公證搖號排序購房的樓盤。2016年6月該盤已經(jīng)開售過一次，此次開盤數(shù)量共計(jì)467套，意向認(rèn)購客戶525戶家庭。9月8日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢獲悉，已售出約360套。

相對于此前上海逢開盤必清盤的一手樓銷情，此次位于上海郊環(huán)的項(xiàng)目開盤并沒有出現(xiàn)清盤，一手樓市開始降溫的信號初現(xiàn)端倪。

自去年10月份出臺“滬六條”至今近1年，上海樓市調(diào)控效果開始真正顯現(xiàn)。

同策咨詢認(rèn)為，隨著交易量持續(xù)走低與預(yù)售許可證加快審批，今年三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至12個(gè)月甚至15個(gè)月以上，屆時(shí)，從指標(biāo)意義上，上海已經(jīng)存在去庫存壓力，樓市調(diào)整的預(yù)期和下行趨勢會進(jìn)一步強(qiáng)化。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，從市場量價(jià)發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場、開發(fā)企業(yè)推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市場上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時(shí)，房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”；進(jìn)入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年開發(fā)商或會“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價(jià)換量”沖業(yè)績。

而在土地市場與樓市成交相互影響的行情下，這對在上海市場重點(diǎn)布局的房企排位格局也將產(chǎn)生重大影響。

下半年深度調(diào)整

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，從商品住宅存量面積來看，截至2017年8月末，上海市商品住宅市場累計(jì)成交面積461萬平方米，同比下降55%，成交均價(jià)47274元/平方米，因中高端占比增加房價(jià)同比上漲29%。換言之，上海高端住宅市場市占率開始提升。

截至9月1日，上海商品住宅存量面積雖僅有559萬平方米，但市場去化速度由去年1-8月的月均127萬平方米左右，降到今年同期的月均58萬平方米。

從單周交易量來看，5月至今已降至14萬平方米/周，甚至個(gè)別周降至8萬平方米左右，這甚至低于2014年年中上海樓市深度調(diào)整期的交易量。

上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個(gè)月左右回升到目前的9.4個(gè)月左右（按照今年6-8月月均去化速度）。

總體來說，平穩(wěn)發(fā)展是未來上海商品住宅市場的基調(diào)，各級政府依舊從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析，在資本市場環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，下半年勢必成為樓市深度調(diào)整階段。

從信貸政策來看，受制于目前的個(gè)人按揭政策從嚴(yán)與按揭貸款利率提升的影響，購房需求短期內(nèi)會下降。

“滬六條”之后，上海二手房市場買賣雙方進(jìn)入新一輪博弈。2017年上半年，上海全市二手房共計(jì)成交8.2萬套，較去年同期大跌57.7%。

張宏偉認(rèn)為，上海新房市場已經(jīng)成為一個(gè)置換型為主的市場，下半年二手房市場甚至?xí)饺搿坝袃r(jià)無市”狀態(tài)，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進(jìn)一步影響新房市場，導(dǎo)致新房市場交易量陷入低谷期。

房企排位謀變

樓市成交的變化一定程度上與土地市場的變化呈相互影響的作用。

據(jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)，截至2017年8月，今年上海市土地市場累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積802萬平方米，同比基本持平，但是比2015年同期下滑22%。從成交金額來看，上海土地出讓金只有662億元，同比下降47%，比2015年同期下滑25%。7-8月出讓的土地基本為央企、上海國企競得。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在土地供應(yīng)量有限的情況下，“招掛復(fù)合”新政及70年產(chǎn)權(quán)的“只租不售”用地政策，導(dǎo)致大部分中小開發(fā)商更加拿不到地，加速上海房地產(chǎn)市場洗牌。

目前上海市占率排名前三的房企為綠地、萬科、融創(chuàng)，而其市場布局已現(xiàn)分化。據(jù)悉，今年綠地在上海主打樓盤是綠地長島、綠地林肯公園等，此外還通過低價(jià)拿地方式增加獲取戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目，如崇明島的土地資源；萬科今年主打的是天空之城、海上傳奇等。相對而言，融創(chuàng)此前通過收并購增加上海土地儲備，今明兩年可售樓盤數(shù)量較多。這或?qū)⒂绊懙浇酉聛矸科箝g的排位變化。

自2012年6月進(jìn)入上海以來，融創(chuàng)上海區(qū)域公司在上海及江蘇已累計(jì)實(shí)現(xiàn)1082億元銷售規(guī)模，銷售面積超440萬平方米，交付面積超過340萬平方米，銷售均價(jià)高達(dá)30289元/平方米。在今年1-8月房企銷售排行榜中，融創(chuàng)中國以1613.5億元排名全國第六位。

分析指出，今年1-8月上海市土地出讓成交金額為662億元，為達(dá)到過去六年平均土地出讓金額1605億元，下半年將會推出一部分地塊。由于“招掛復(fù)合”新政提高了拿地門檻，下半年上海將成為TOP10房企角逐的市場。但在“十三五”期間，上海建設(shè)用地增量只有40平方公里，加上當(dāng)前“控人口”等措施，上海在短期內(nèi)很難釋放大量土地供開發(fā)。融創(chuàng)此前在上海的拿地布局優(yōu)勢恰能保證今明兩年的市場供貨。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。