金九銀十又到了,雖然這個概念已經(jīng)越來越?jīng)]有市場意義,但在媒體報道上,還是會經(jīng)??吹健?/p>
樓市的確在有所降溫,但這只表現(xiàn)在有限的幾個城市。分化下的市場使得很多人看到的和遇到的訊息可能出現(xiàn)分裂。
北京(樓盤)等個別城市的下調因為媒體相對報道較多,掩蓋了大部分城市依然在明顯上漲的市場現(xiàn)實。從全國看,2017年樓市依然將刷新歷史記錄!
大數(shù)據(jù)對于個體來說,其實意義有限,特別是從市場看如此嚴重的分化下。
大部分購房者要的很簡單,就是一句話,還能不能買房?什么時候買?
動不動預測中國房地產(chǎn)未來一年漲跌如何的都是騙子,因為中國房地產(chǎn)并非完全市場經(jīng)濟,走勢非市場化。而且從全國看,實際分化非常明顯。一個字漲或者跌,也不代表全國。既無法確定地產(chǎn)的宏觀調控政策(這是政府的事),也無法控制市場的資產(chǎn)價格趨勢(這是市場本身的規(guī)律),兩不靠譜,預測有何意義?
但大部分人依然喜歡預測?偉哥覺得,其實如果本著對錢包里的錢負責的話,其實判斷樓市走勢的就看三點:
天時地利人和 :
1:看天,天就是政策預期,主要是信貸,當下的信貸一直在收緊,但實際目前的信貸額度并非縮減,只是漲幅放緩,成交量大幅降低后,對貸款的需求減少,那么信貸對市場的減少影響必然降低。
老百姓的錢來源是銀行,信貸相對有所收緊。而開發(fā)商手里的錢,目前看,在前幾年大量回款的支撐下,并未還明顯減少。
整體看,2017年截至日前的房地產(chǎn)貸款依然是刷新歷史記錄的。當然,資金價格的變動對購房行為的影響非常大,在當下,資金價格上行的趨勢明顯,這種情況下,買房獲利空間不大。
而一旦資金價格平穩(wěn),就是買房的好時機。
普通人如何判斷資金成本?其實很簡單,多去銀行看看發(fā)現(xiàn)的各種理財產(chǎn)品收益率變化!
2:看前8月的市場情況:
房價是由二手房和新房組成的,二手房價格是由小業(yè)主報價構成的,很大程度上是比照新建住宅價格。而新建住宅價格是供需結構在政策定價基礎上構成。
這種情況下,開發(fā)商資金鏈如何就明顯影響了房價。
發(fā)布半年報的上市公司合計接近130家,港股近10家,另外A股合計120家,整體看,房企的平均凈利潤率均再次站穩(wěn)2位數(shù)。
120家A股上市房地產(chǎn)公司合計營收4424億,凈利潤達到了494.7億,凈利潤率達到了11.2%,相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%,上漲了接近2個百分點。
(A股上市公司平均凈利潤率2014年為9.6%,2015年為8.3%,而2016年為8.2%,已經(jīng)連續(xù)3年在個位數(shù))
這種情況下,決定了本輪房地產(chǎn)市場在未來一年內,不太可能出現(xiàn)標桿房企降價的現(xiàn)象。所以對于市場上,二手房價格跌到周圍商品房價格的時候,限價的新建商品房住宅,在金九銀十都是可以考慮購入。
3:土地市場情況:
截止2017年8月31日,全國三四線接近300個城市合計土地成交金額達到了9830.3億,已經(jīng)接近最近年度最高紀錄。
平均住宅溢價率達到了50.3%刷新歷史記錄。平均樓面價達到了1508.2元每平米,同比上漲55%,也刷新了歷史記錄。有22個城市賣地超過百億。
上半年全國樓市成交分化明顯,一線城市明顯降溫,二線逐漸平穩(wěn),三線城市有所上升。
房企拿地開始集中在部分圍繞一二線熱點城市的三四線區(qū)域拿地。
從政策看,從調控政策看,預計后續(xù)政策將繼續(xù)擴圍,調控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加,整體市場的調控目標是明顯的托底蓋帽,約束房價上漲過快區(qū)域,去庫存城市政策平穩(wěn)。
房地產(chǎn)從來不是一個孤立的行業(yè),看房地產(chǎn)的發(fā)展其實有人說他是夜壺挺恰當,經(jīng)濟發(fā)展需要時。他就會刺激,不需要時,他就會調控。
2015-2016年的上漲是政策刺激導致的,2017年到目前為止個別城市的蕭條也是政策導致。所以影響市場的基本面并沒有變化。
這種情況下偉哥覺得,在價格已經(jīng)明顯調整的部分城市,金九銀十已經(jīng)可以看房。
對于三四線城市,在金九銀十價格的波動可能會很大。而二線城市,目前看,進入的風險很大。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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