房企落子“租賃”棋局 萬科提“10萬間”小目標

“租賃時代”來臨，上市公司開始“跑馬圈地”。

“我們目前簽約的房間數(shù)還在持續(xù)增加，未來也不排除自己去拿租賃用地?！?月7日下午，世聯(lián)行(002285,股吧)董秘辦一位工作人員表示。

另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，從2016年開始組建長租公寓“冠寓”團隊的龍湖地產(chǎn)（00960.HK），目前已儲備15-16個項目，預(yù)計今年開業(yè)可達10家以上。

7月底，隨著住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）等12城市成為首批住房租賃試點，廣州更是提出了“租購?fù)瑱?quán)”的概念。

政策風(fēng)口上，資本和房企看到了其中的機會：以萬科（000002.SZ）、龍湖、旭輝（00884.HK）等為代表的地產(chǎn)開發(fā)商和以世聯(lián)行（002285.SZ）為代表的地產(chǎn)服務(wù)商，不約而同成為這盤棋局的參與者。

“租售并舉，租售同權(quán)越來越成為城市房地產(chǎn)的新規(guī)則，具備長租服務(wù)能力，相當(dāng)于獲得未來中心城市發(fā)展的門票。”世聯(lián)行在2017年半年報中意味深長地寫下這樣一句話。

10萬間“小目標”

從已發(fā)布的中報中，可以管窺上市公司的“租賃”布局。

萬科無疑是長租公寓的先行者之一。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱萬科中報發(fā)現(xiàn)，其長租公寓――泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過7萬間，累計開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約87%。

中報顯示，報告期內(nèi)，萬科新設(shè)立了包括上海泊寓實業(yè)有限公司、青島（樓盤）泊寓公寓管理有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司等5家子公司，還提出“2017年預(yù)計獲取房間數(shù)量超過10萬間”的目標。

另一家地產(chǎn)巨頭龍湖的長租公寓品牌“冠寓”，截至今年8月底已進駐8個城市，預(yù)計2017年底開業(yè)房間1.5萬以上。

龍湖的優(yōu)勢在于聯(lián)動現(xiàn)有地產(chǎn)、天街、物業(yè)、一展空間（聯(lián)合辦公）等內(nèi)部資源，打造 “商住辦”聯(lián)合體。

而同樣在2016年底進入長租市場的旭輝，旗下長租公寓品牌“領(lǐng)寓”對準的則是高校人群。2016年12月21日，旭輝與華東師范大學(xué)合作，共同建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓。

此外，初創(chuàng)人群以及中小微企業(yè)也是其聚焦對象。今年4月27日，旭輝領(lǐng)寓和聯(lián)合辦公品牌Workingdom開展戰(zhàn)略合作，探索“辦公+生活環(huán)境”的模式。

老牌地產(chǎn)商碧桂園（02007.HK）也開始發(fā)力。今年4月，碧桂園成立了長租事業(yè)部，拓展相關(guān)租賃業(yè)務(wù)。不過由于成立時間不長，其長租數(shù)據(jù)在中報中還尚未有所體現(xiàn)。

而除了上述傳統(tǒng)地產(chǎn)商外，深耕地產(chǎn)服務(wù)的世聯(lián)行，其“租賃”布局更讓市場關(guān)注。

世聯(lián)行早在2015年末就以輕資產(chǎn)模式切入長租公寓，其今年中報顯示，截至6月，世聯(lián)行旗下紅璞公寓落地27個城市、全國簽約間數(shù)4萬多間，在本次推進12個租賃試點城市中，紅璞公寓已進駐10個。半年報數(shù)據(jù)顯示，紅璞公寓構(gòu)建后一個月出租率達91.2%，第二個月出租率增長至94.5%。

值得一提的是，世聯(lián)行還穩(wěn)拿廣州、杭州、武漢（樓盤）集中式公寓市占率第一。

“除了以租金作為收入，未來也會在長租公寓加入購物、健身等社區(qū)配套服務(wù)，并且考慮和公司現(xiàn)有金融業(yè)務(wù)相嫁接，這些都將會形成附加收入來源?！?9月7日下午，世聯(lián)行董秘辦人士表示。

“輕重”模式盈利待考

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理公司財報發(fā)現(xiàn)，目前長租公寓主要有兩種商業(yè)模式：一種是與項目持有方或經(jīng)營方簽訂長期租賃合同，負責(zé)改造裝修及運營管理的“輕資產(chǎn)”模式，一種將自有用地裝修改造，然后出租運營的“重資產(chǎn)”模式，而不少房企正嘗試將兩種模式結(jié)合。

除了“輕與重”不同模式，上述參與主體的盈利前景也受到關(guān)注。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，長租公寓主要通過租金差實現(xiàn)盈利，后期也有服務(wù)費、水電價差、加盟費，包括金融衍生收入及生活社區(qū)服務(wù)等。

但從上市公司現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，其盈利之路還不明朗。

如世聯(lián)行在半年報中透露，因“拓展成本和公寓前期運營成本增加”，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)營收3.34億元，營業(yè)成本3.68億元，導(dǎo)致毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%，不過其強調(diào)，“現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)暫時虧損在可控范圍內(nèi)”。

而龍湖的中報數(shù)據(jù)則顯示，今年1-6月已開業(yè)投資性物業(yè)不含稅租金收入11.4億元，其中，天街、星悅薈、家悅薈、冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。據(jù)此推算，冠寓不含稅租金收入僅為342萬元。

第一太平戴維斯中國市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前北京（樓盤）、上海的中高端服務(wù)式公寓平均租金為215.5元/平方米/月、235元/平方米/月，毛租金回報率分別約為1.5%-2.5%、4%-5%。

“相比傳統(tǒng)地產(chǎn)商拿地-建房-銷售的模式，做長租公寓，拿房-建房-自持出租-運營的模式，對其資金籌措能力和持續(xù)經(jīng)營能力都是極大的挑戰(zhàn)，而國企開發(fā)商優(yōu)勢顯而易見，其通過參與政府的整體開發(fā)，通過商業(yè)零售，辦公，酒店等轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”第一太平戴維斯上海住宅租賃部董事吳珺也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

某上市房地產(chǎn)公司投資總監(jiān)也指出，“不少國企因為與政府合作，在發(fā)展長租公寓領(lǐng)域有著天然優(yōu)勢，或成主力軍。”他同時提到，輸出管理能力將是未來競爭的核心。

克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴則認為，“相比地產(chǎn)開發(fā)商有多元的融資形式，地產(chǎn)服務(wù)商在運營方面更有優(yōu)勢，畢竟很多長租公寓要求的不光是硬件設(shè)施，還要有相應(yīng)的社區(qū)配套和社群氛圍。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。