前8月50城土地出讓金增三成 京滬杭出讓金超千億

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，雖然熱點(diǎn)城市樓市逐漸降溫，但是從整體來看，我國(guó)土地市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)逆勢(shì)升溫的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，全國(guó)50大城市的土地出讓金額高達(dá)19671億，同比上漲34.3%，京滬杭三地的土地出讓金超過千億。其中，6、7、8月三個(gè)月的出讓金合計(jì)超過9000億，相當(dāng)于前8月的一半。

此外，中國(guó)指數(shù)研究院同步發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了上述趨勢(shì)：今年1-8月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為22032.6億元，同比增加約34%。

對(duì)于土地市場(chǎng)逆勢(shì)升溫的原因，中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為：“在多重調(diào)控政策下，一、二線城市的土地市場(chǎng)溫度被控制住了，但是，三、四線城市還在延續(xù)，供應(yīng)量增加，溢價(jià)率高升，這也和今年三、四線城市去庫(kù)存形勢(shì)較好相關(guān)；另外，房企在新一輪的規(guī)模競(jìng)賽中，急需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，需要完成拿地的指標(biāo)，進(jìn)行補(bǔ)貨。”

在采訪中，上市房企對(duì)土地投資的看法也趨同，紛紛表示將繼續(xù)加大一、二線城市的布局和熱點(diǎn)城市環(huán)周邊的三、四線城市布局。

三、四線城市升溫 嘉興、無(wú)錫地價(jià)翻倍

從成交價(jià)格上看，北京以每平方米21024元的單價(jià)位居全國(guó)第一，同比上漲81%。另外包括重慶、成都、嘉興、無(wú)錫在內(nèi)的12個(gè)城市，土地單價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍。

土地單價(jià)大幅上漲的城市主要包括部分省會(huì)城市例如重慶、西安、青島等，以重慶為例，平均樓面單價(jià)相比于去年上漲109.59%，還有長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角周邊的三、四線城市例如菏澤、漳州、無(wú)錫、湖州、滁州、嘉興等，其中，嘉興平均樓面單價(jià)相比于去年上漲109.84%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市推地規(guī)模較大，但由于受到政策限制，土地溢價(jià)率并不高。部分三四線城市的地價(jià)反而高企，這些城市成為土地交易的熱點(diǎn)。

滬上某房企投資部門負(fù)責(zé)向記者表示：“一線城市供應(yīng)量少且地價(jià)太高，拿地方式主要以并購(gòu)為主，招拍掛為輔，而三、四線城市市場(chǎng)銷售情況較好且地價(jià)相對(duì)較低，可以增加一些短平快的項(xiàng)目，補(bǔ)充回款，分散調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

熱點(diǎn)一、二線城市加大供應(yīng)量

對(duì)于下半年的趨勢(shì)，盧文曦認(rèn)為三、四線城市的土地?zé)岫炔粫?huì)持續(xù)太久，下半年一、二線城市將會(huì)開閘供應(yīng)，屆時(shí)房企將繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)一、二線城市。

進(jìn)入8月份以來，北京、上海、武漢、合肥等地批量推出土地。截至目前，一線城市的土地成交面積已達(dá)到去年全年的水平，三線城市的供地規(guī)模也明顯高于去年同期，熱點(diǎn)二線城市的絕對(duì)供地量也較大。

以長(zhǎng)三角為例，杭州、蘇州分別加大供應(yīng)量。其中，9月4日，杭州以105億成功拍出8宗地，部分熱點(diǎn)地塊的樓面價(jià)已經(jīng)突破每平方米3萬(wàn)元。9月5日，蘇州也開啟一場(chǎng)百億規(guī)模的土地拍賣會(huì)，共出讓10宗土地，涉及土地總面積54.31萬(wàn)平方米，總成交110.25億元。雖然蘇州以網(wǎng)上競(jìng)拍的形式進(jìn)行，均設(shè)限價(jià)，最高限價(jià)為每平方米3萬(wàn)元，但是由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，核心地塊也逼近3萬(wàn)元的限價(jià)。

目前，上述這些熱點(diǎn)城市地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。

張大偉分析稱，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，然而房企因?yàn)?016年銷售樂觀，補(bǔ)庫(kù)存積極性依然非常高。但是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，預(yù)計(jì)在嚴(yán)格的調(diào)控下，地價(jià)很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的表現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。