龍頭房企都在上調(diào)業(yè)績(jī) 你還在擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤(pán)

有些朋友說(shuō)最近寫(xiě)市場(chǎng)少了，是因?yàn)樽罱袠I(yè)變局較大，大的全國(guó)制度在變，小的城市制度也在變。剛剛能騰出時(shí)間來(lái)，看下市場(chǎng)走勢(shì)。

關(guān)于市場(chǎng)，多空分歧很正常，判斷要點(diǎn)在于各人的邏輯能否自洽。我在去年3.25滬深調(diào)控、去年10.1全國(guó)大城市嚴(yán)控、以及今年兩會(huì)前后環(huán)都市圈嚴(yán)控之后，一直沒(méi)改“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的基調(diào)（“這依然還是一次調(diào)整”）。自然也經(jīng)?？吹胶芏啾^的看法，有些風(fēng)險(xiǎn)分析自認(rèn)很有道理，但大部分完全不靠譜。?

開(kāi)號(hào)以來(lái)，我一直堅(jiān)持學(xué)習(xí)研究一些長(zhǎng)周期的問(wèn)題，并以此結(jié)合分析短期市場(chǎng)。那么，現(xiàn)在距離3.25滬深調(diào)控已逾1年半，距10.1嚴(yán)控也已10個(gè)月，距兩會(huì)嚴(yán)控也已近半年，可以對(duì)過(guò)往做個(gè)回顧了。

給大家看兩份大數(shù)據(jù)，一份是今年1-8月房企的銷(xiāo)況，第二份是深圳（樓盤(pán)）東莞前8月的市場(chǎng)銷(xiāo)況。

先談第一個(gè)問(wèn)題。

一個(gè)是上半年上市房企的整體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。深圳搜狐焦點(diǎn)的朋友做了統(tǒng)計(jì)，我引用他們的圖表，3張。

結(jié)合著這幾張圖和公開(kāi)報(bào)道，總結(jié)一下房企半年度全貌，就看四個(gè)指標(biāo)：

1、銷(xiāo)售狀況：五限令下，上半年房企賣(mài)得非常好，很多銷(xiāo)售額都創(chuàng)了新高，12家房企半年度沖進(jìn)千億俱樂(lè)部，6家半年銷(xiāo)售額增幅在45%以上（其它實(shí)力房企增幅也普遍可觀）?？催@個(gè)狀況，2017年中國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售又很可能創(chuàng)下歷史新高。（上市房企凈利潤(rùn)也在近三年里回到了兩位數(shù)，但因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)顯示的是2015-2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，所以不觀察）。

2、銷(xiāo)售目標(biāo)：多家房企上調(diào)了年度銷(xiāo)售目標(biāo)。碧桂園銷(xiāo)售目標(biāo)由原計(jì)劃4000億大幅上調(diào)25%至5000億；中海由2100億港元上調(diào)10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調(diào)36%至1500億；世茂上調(diào)10%至880億；富力由730億上調(diào)到800億……

3、財(cái)務(wù)狀況：上市龍頭房企貨幣資金充沛，負(fù)債率顯著改善。到年中，萬(wàn)科持有貨幣資金1075億，凈負(fù)債19.6%；中海持有貨幣資金1195億港元，凈負(fù)債16%；碧桂園持有貨幣資金1201億，凈負(fù)債率37.8%，半年降10.9%；一直高負(fù)債的恒大，這次的資產(chǎn)負(fù)債率也大降一半，到75.5%。?

4、土儲(chǔ)狀況：雖然地王被控，龍頭房企于一二線以并購(gòu)手法大幅囤地。到上半年，土儲(chǔ)過(guò)億級(jí)的房企，已經(jīng)達(dá)到了6家，這在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法變?yōu)椴①?gòu)，比如孫宏斌的凌厲。

這四個(gè)指標(biāo)，可以做出如下判斷：

1、市場(chǎng)比我們擔(dān)心的還是要好很多，重申最早的判斷：這依然只是一次調(diào)整。雖然一二線城市和環(huán)都市圈樓市被控，但還是老話，調(diào)控的要旨并非是要打垮樓市，而是控制過(guò)瘋。房企賣(mài)得好，說(shuō)明需求依然存在并且堅(jiān)挺，更說(shuō)明買(mǎi)家對(duì)未來(lái)的預(yù)期依然不差。這種需求以及預(yù)期盡管被壓制，但最終依然會(huì)從交易中透出來(lái)。

2、擔(dān)憂(yōu)主流房企資金斷裂倒閉的風(fēng)險(xiǎn)不存在，實(shí)力房企年底前缺乏大幅降價(jià)的壓力和動(dòng)力。在去年10.1嚴(yán)控之后，曾有開(kāi)發(fā)商悲觀判斷，嚴(yán)控個(gè)半年，市場(chǎng)就會(huì)垮。而且，以往這樣的調(diào)控，年底前后都是一個(gè)買(mǎi)點(diǎn)，因?yàn)榭倳?huì)有房企降價(jià)來(lái)沖業(yè)績(jī)。而從這半年度主力房企的資金持有量、負(fù)債率情況、土地儲(chǔ)備狀況，即便下面市場(chǎng)銷(xiāo)售減緩，都很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能，更不存在倒閉跑路的風(fēng)險(xiǎn)。?

3、龍頭房企依然看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期發(fā)展，市場(chǎng)集中度在快速提升。中國(guó)房企過(guò)億級(jí)的土地儲(chǔ)備最早是由恒大和碧桂園創(chuàng)下的，萬(wàn)科、中海早幾年都維持在5000萬(wàn)左右的規(guī)模。但從今年，論房企銷(xiāo)售量要以5000億級(jí)劃分，論房企土儲(chǔ)量要以?xún)|級(jí)劃分。預(yù)估今年最大的房企市占率會(huì)史上第一次接近并達(dá)到4%。而這些房企囤下巨額土地，最基本面的考慮依然是相對(duì)看好中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期發(fā)展。盡管有萬(wàn)達(dá)、潘石屹在去地產(chǎn)化，但不影響主流住宅開(kāi)發(fā)商的基本判斷。

再來(lái)談第二個(gè)問(wèn)題。

落地到具體都市圈，比如深莞惠都市圈，也大概一樣。

我以深圳、東莞（樓盤(pán)）的二手房量?jī)r(jià)圖做樣本，再上幾張圖。

這是深圳中原地產(chǎn)提供的深圳1-8月二手房量?jī)r(jià)圖。8月，深圳二手住宅成交套數(shù)5732套，環(huán)比下降1%，成交均價(jià)57021元/平，與上月基本持平。南山、寶安、龍崗、龍華出現(xiàn)了上漲。深圳二手房這種平穩(wěn)頑強(qiáng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了1年多，顯示出來(lái)市場(chǎng)需求的承接力依然龐大。調(diào)整時(shí)刻都在發(fā)生，成交量一直低迷不堪，但是價(jià)格的我頑強(qiáng)顯示了賣(mài)方的心態(tài)，并沒(méi)有部分觀點(diǎn)認(rèn)為的那么不堪，更是回應(yīng)了首付貸會(huì)導(dǎo)致深圳樓市崩垮的夸張擔(dān)憂(yōu)。?

對(duì)于新房市場(chǎng)，建議大家關(guān)注最近市場(chǎng)的異動(dòng)。尤其是至少三個(gè)豪宅項(xiàng)目的入市，這些豪宅都得到了很不錯(cuò)的成交，說(shuō)明了一點(diǎn)：經(jīng)過(guò)了調(diào)整，豪宅的價(jià)格在穩(wěn)固，尤其是深圳灣沿線12萬(wàn)/平米的價(jià)格，已經(jīng)為客戶(hù)完全接受，且認(rèn)為被低估。這是所有人一張鈔票一張鈔票的投票，最終給它的定價(jià)。?

再看東莞前8個(gè)月的二手房?jī)r(jià)格，我們知道，兩會(huì)后，東莞創(chuàng)下了連續(xù)3個(gè)周周周出調(diào)控的奇聞，那么半年房?jī)r(jià)如何了。

這是樂(lè)有家研究中心提供的數(shù)據(jù)：8月東莞二手商品房成交5379套，環(huán)比7月上漲7.5%，二手商品房成交均價(jià)13525元/?，環(huán)比下降3.77%，價(jià)格趨平。這半年來(lái)，東莞二手成交量開(kāi)始在5000套以上企穩(wěn)，價(jià)格先跌后漲再跌，但基本都維持在1.35萬(wàn)/平米的中線上下浮動(dòng)。

如果說(shuō)半年的走勢(shì)看不出來(lái)名堂，和去年比就更能說(shuō)明問(wèn)題。看這張圖。

這是樂(lè)有家提供的東莞2016年二手房全貌，可以看出，東莞去年月度成交量都在5000-6000套，而價(jià)格在1.1-1.2萬(wàn)/平米。說(shuō)明了，嚴(yán)控的這半年，二手房的成交量出現(xiàn)了調(diào)整但沒(méi)有崩盤(pán)，而價(jià)格還是比去年為高。

落地到城市，反映出來(lái)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，和落地到房企的報(bào)表上，是一致的。市場(chǎng)的確在出現(xiàn)調(diào)整，但是無(wú)論是眼下還是未來(lái)，都沒(méi)有我們想象得那么可怕，也不需要認(rèn)為會(huì)很可怕。

有朋友問(wèn)接下來(lái)第四季度的市場(chǎng)走向，坦白講，我也不知道短期的房?jī)r(jià)會(huì)怎樣，誰(shuí)說(shuō)他能看明白短期我也不信。但現(xiàn)在一個(gè)比較重要的事情是：深圳房地產(chǎn)已經(jīng)逼近了“三年小周期”的尾端。未來(lái)走向如何，在半年內(nèi)會(huì)慢慢明朗化。這里，可以教給大家一些值得關(guān)注的指標(biāo)。

1、大周期和短期政策面，都不是變量，都不用再看。在大周期，城市化走向第二階段、房地產(chǎn)也走向第二階段的大趨勢(shì)，沒(méi)有變。在短期政策，年底之前的房地產(chǎn)政策（包括貨幣政策）更大可能會(huì)維持現(xiàn)狀，不會(huì)再緊也不會(huì)松到哪里去。這個(gè)也沒(méi)有變。

2、關(guān)注兩個(gè)變量，一是長(zhǎng)效機(jī)制，有變化且偏空（比如租購(gòu)?fù)瑱?quán)、房產(chǎn)稅），不少觀點(diǎn)也總是因此大呼：樓市要變天了。我只提醒一點(diǎn)，請(qǐng)首先準(zhǔn)確描述清楚中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)。我認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)處在長(zhǎng)效制度替代行政干預(yù)的關(guān)鍵窗口期，而且可能是最后一個(gè)窗口期。以租購(gòu)?fù)瑱?quán)、房產(chǎn)稅為代表的長(zhǎng)效機(jī)制，目的是來(lái)逐步替代以“五限令”為核心的行政干預(yù)，進(jìn)而以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸平穩(wěn)過(guò)渡的，不是要把樓市打垮的。如果因此打垮了樓市，毫無(wú)意義。這是我們要把握的。

3、二是市場(chǎng)面，也有個(gè)變量：存銷(xiāo)比。我之前提醒過(guò)，現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)了不短時(shí)間，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑，但房地產(chǎn)庫(kù)存卻出現(xiàn)了明顯下滑。政府的限價(jià)嚴(yán)控加上開(kāi)發(fā)商預(yù)期的收縮，主流房企的竣工面積在下降，大中城市住宅的庫(kù)存也在快速下滑。所以說(shuō)，這10幾年來(lái)的歷史已經(jīng)多次印證：行政管控從來(lái)都是一柄雙刃劍，把握不好分寸，很容易成為房?jī)r(jià)再度上漲的觸發(fā)器。這一部分現(xiàn)在露出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不多，還需要再觀察一段時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。