8月50城新建商品住宅成交面積同比減26% 今年或下跌兩成

上海易居房地產(chǎn)研究院9月4日發(fā)布《8月住宅成交報告》。該報告顯示，8月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比減少26%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個月的環(huán)比下跌，連續(xù)6個月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8個城市市場交易相對冷淡，屬于跑輸大市的類型。三類城市市場分化，三線城市的樓市市場熱度仍在。

易居研究院研究員賴勤表示，目前來看，調控政策沒有明顯的放松跡象，并且持續(xù)收緊的金融環(huán)境將繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預計9月份市場交易繼續(xù)趨弱，傳統(tǒng)的“金九銀十”盛況難再。今年1-8月，50城新建商品住宅成交面積為19140萬平方米，與去年相比下跌15%，預計今年9-12月的成交量也不會明顯增長，基于此則預計今年全年相比去年，50城新建商品住宅成交面積將下跌近兩成。

該報告對當前樓市的分析主要有四個方面。

一、8月成交小幅下滑

8月份，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2207萬平方米，環(huán)比減少1%，同比減少26%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個月的環(huán)比下跌，連續(xù)6個月的同比下跌。連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說明樓市在逐漸降溫，這得益于各地“因城施策”的調控政策，隨著政策效應的繼續(xù)釋放，樓市將進一步回歸理性。

資料圖

二、以京滬寧為代表的8個城市跑輸大市

對8月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為福州、廊坊、寶雞、鎮(zhèn)江和東莞。對于福州和廊坊來說，環(huán)比增幅較大和7月份整體成交很低迷有關。而對于東莞市場來說，環(huán)比增幅較大和推盤量較大有關。

從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括南京、蚌埠、張家口、徐州和北海等城市有明顯下跌。對于南京和張家口來說，嚴厲的政策管控導致了市場交易的下滑。對于蚌埠來說，上半年市場成交活躍，居民購房熱度很高，需求有所透支，出現(xiàn)了一定的回調。

對8月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、威海、北海、九江和寶雞。對于三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規(guī)模較小有關。而對于威海、北海、九江來說，購房政策相對寬松，市場交易總體較高。

從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個城市為張家口、上海、贛州、南京和無錫。對于張家口、上海、南京來說，購房政策總體是較緊的，持續(xù)的政策高壓下住宅成交量容易下滑。

我們根據(jù)散點圖對此類城市的市場交易進行象限劃分?；?0個城市8月份環(huán)比和同比增幅（-1%、-26%），劃分為四個不同的象限。不同的象限對應了不同的市場交易熱度和市場特征。

第一象限：環(huán)比增幅>-1%，同比增幅>-26%。共16個城市，分別為深圳、長春、蘇州、杭州、福州、牡丹江、威海、揚州、嘉興、蕪湖、滁州、襄陽、常德、莆田、東莞和寶雞。此類城市中，部分購房環(huán)境相對寬松，需求規(guī)模相對較大，市場交易最為活躍，屬于跑贏大市的類型。

第二象限：環(huán)比增幅<-1%，同比增幅>-26%。共15個城市，分別重慶、昆明、南寧、?？?/strong>、蘭州、徐州、溫州、焦作、宜昌、岳陽、九江、韶關、北海、柳州和三亞。此類城市中，部分受到政策調控的影響，市場交易略有下滑。但同比數(shù)據(jù)又說明相比去年水平并沒有明顯降溫。

第三象限：環(huán)比增幅<-1%，同比增幅<-26%。共8個城市，分別北京、上海、南京、寧波、武漢、張家口、蚌埠和贛州。此類城市中，部分城市過去市場交易相對高，有一定的透支現(xiàn)象，當前市場環(huán)比和同比值都偏小，屬于受本輪調控影響較大的城市，屬于跑輸大市。

第四象限：環(huán)比增幅>-1%，同比增幅<-26%。共11個城市，分別為廣州、濟南、青島、南昌、呼和浩特、廊坊、無錫、鎮(zhèn)江、安慶、佛山和惠州。此類城市購房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會繼續(xù)下降。

三、三類城市市場分化

1、一線城市總體上呈現(xiàn)降溫態(tài)勢

8月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為159萬平方米，環(huán)比減少12%，同比減少61%。不論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)都說明，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢。這主要是由于預售證審批較嚴，推盤量較小，并且調控政策嚴厲。后續(xù)這些城市需要積極增加供應，尤其是要督促符合預售條件的項目積極入市。

具體城市看，北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為-13%、-29%、10%和-1%，同比增幅分別為-60%、-74%、-50%和-14%。不論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)來看，上海市場的回調程度均最大。另外，四個一線城市同比均為負增長，印證了市場降溫的觀點。

2、二線城市市場交易小跌

8月份，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1179萬平方米，環(huán)比減少4%，同比減少24%。無論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢。部分城市隨著政策效應的釋放，預計市場會有進一步降溫的可能。

16個二線城市中，有8個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢，8個城市則有上升的態(tài)勢。從環(huán)比跌幅來看，南京、蘭州和寧波相對跌幅大，跌幅分別為54%、24%和20%。而類似福州和蘇州等城市成交環(huán)比增幅較大，增幅分別為164%和29%。

3、三線城市中蚌埠領跌

8月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為869萬平方米，環(huán)比增加6%，同比減少16%。環(huán)比小幅上漲，說明三線城市的樓市市場熱度仍在。

30個三線城市中，有13個城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，而其他17個城市則有所上升。從排行中可以看出，環(huán)比跌幅排名前5位的城市分別為蚌埠（-43%）、張家口（-38%）、徐州（-29%）、北海（-29%）和焦作（-29%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴，市場交易容易下滑。而從環(huán)比增幅排行看，排名前5位的城市分別為廊坊、寶雞、鎮(zhèn)江、東莞和安慶。類似城市市場交易活躍，和部分城市的購房政策總體寬松等因素是有關的。

四、預計9月份市場交易繼續(xù)趨弱

8月份市場延續(xù)降溫態(tài)勢，一方面“五限”的嚴厲政策管控，引導此前過熱的樓市回歸正常，另一方面，以房貸利率上浮為代表的金融環(huán)境收緊，也使得成交量受到影響。另外，高溫天氣對成交量的影響也是不容忽視的，夏天歷來是樓市的傳統(tǒng)淡季。

目前來看，調控政策沒有明顯的放松跡象，并且持續(xù)收緊的金融環(huán)境將繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預計9月份市場交易繼續(xù)趨弱，傳統(tǒng)的“金九銀十”盛況難再。今年1-8月，50城新建商品住宅成交面積為19140萬平方米，與去年相比下跌15%，預計今年9-12月的成交量也不會明顯增長，基于此則預計今年全年相比去年，50城新建商品住宅成交面積將下跌近兩成。

附注：

50個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、長春、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、?？?、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、揚州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市4個、二線城市16個、三線城市30個。