別被“8萬(wàn)元時(shí)代”嚇倒

近日有媒體報(bào)道稱，北京的樓市正處于被豪宅化的過(guò)程中。今年第一季度，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。根據(jù)當(dāng)初土地出讓價(jià)格綜合測(cè)算，今年上市的一些地塊樓面價(jià)格已達(dá)5萬(wàn)元/平方米，北京四環(huán)房?jī)r(jià)將很快進(jìn)入“8萬(wàn)元時(shí)代”，畢竟“面包”肯定要貴過(guò)“面粉”。

我們雖然不生活在北京，但也知道北京房?jī)r(jià)高。盡管如此，“8萬(wàn)元時(shí)代”這個(gè)說(shuō)法的出現(xiàn)，還是嚇倒不少人。因?yàn)檫@意味著未來(lái)想要在北京四環(huán)內(nèi)買(mǎi)套房子，如果手里沒(méi)有一千多萬(wàn)，你都不好意思進(jìn)售樓處問(wèn)價(jià)。這似乎也就意味著普通老百姓告別了在北京四環(huán)內(nèi)買(mǎi)房的可能性。事情果真會(huì)發(fā)展到如此地步嗎？

首先應(yīng)該確定的是，地價(jià)的確是影響房?jī)r(jià)最重要的因素之一，高地價(jià)必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。當(dāng)初開(kāi)發(fā)商以5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿地，上市的時(shí)候肯定會(huì)制定一個(gè)相應(yīng)的高價(jià)來(lái)銷售，而且這么做也是無(wú)可厚非的。但是絕大多數(shù)項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)，都不會(huì)僅僅考慮地價(jià)的因素，周邊項(xiàng)目的價(jià)格也是非常重要的參考因素。據(jù)觀察，目前，北京四環(huán)的房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)在4萬(wàn)-6萬(wàn)元之間，個(gè)別高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格會(huì)更高，但平均價(jià)格離8萬(wàn)元還有不小距離。因此，單單從5萬(wàn)元的地價(jià)就判斷房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到8萬(wàn)元，這種說(shuō)法未免有些武斷。

市場(chǎng)的需求是多樣的，肯定會(huì)有一部分高收入人群，能夠承受得起8萬(wàn)元甚至更高的房?jī)r(jià)，但是這部分人群畢竟是少之又少。對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房者群體來(lái)說(shuō)，他們還無(wú)法接受這樣的高房?jī)r(jià)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如果房子都蓋成豪宅，沒(méi)人去買(mǎi)，也不是成功的生意。相信大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還不太敢于僅僅把自己的項(xiàng)目定位于過(guò)于小眾的高收入群體。

從政府的層面來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高的重要原因，比如北京四環(huán)甚至五環(huán)的土地都顯得格外稀缺。一方面，大城市人多地少，土地資源稀缺；另一方面，土地供應(yīng)計(jì)劃完成困難。據(jù)北京市國(guó)土資源局的最新數(shù)據(jù)，2014年，北京市商品住宅用地供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%。想要平抑房?jī)r(jià)，政府就需要在熱點(diǎn)地區(qū)投放更多的土地。

從購(gòu)房者的角度來(lái)看，即使真的出現(xiàn)“8萬(wàn)元時(shí)代”，也沒(méi)有什么可怕的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)方占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)權(quán)，市場(chǎng)可供選擇的產(chǎn)品很多。購(gòu)房者可以選擇單價(jià)較低的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)，可以選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，符合條件的情況下，甚至可以選擇自住商品房甚至公共租賃住房。購(gòu)房者根據(jù)自己的消費(fèi)能力和需求對(duì)號(hào)入座，理性分析市場(chǎng)走勢(shì)和自身需求，適時(shí)出手才是應(yīng)有的選擇。

其實(shí)，本輪樓市新政，旨在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，主要針對(duì)的是自住需求和改善性需求。仔細(xì)研讀政策，字里行間透露出決策者的“審慎”，豪宅顯然不是這輪新政所要“拯救”的對(duì)象。當(dāng)然，豪宅項(xiàng)目也可以搭上本輪新政快車(chē)，但提價(jià)顯然不是一個(gè)好方法。開(kāi)發(fā)商真正要做的是提升項(xiàng)目品質(zhì)，制定一個(gè)讓更多人能夠接受的價(jià)格，拿出符合市場(chǎng)需要的高性價(jià)比項(xiàng)目。這才是符合市場(chǎng)規(guī)律的做法。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。