金融部門適度控制去杠桿節(jié)奏 2022年房企融資“柳暗花明”

2022年房企融資政策不斷轉(zhuǎn)變。

盡管上半年金融部門針對保交樓、房地產(chǎn)項目收并購及示范房企發(fā)債出臺部分利好政策，但行業(yè)融資情況未得到根本性改善，大部分民企公開市場融資處于停滯狀態(tài)，部分財務(wù)較為穩(wěn)健的房企也開始出現(xiàn)資金問題，房企信用風險集中暴露。

直至11月，為支持房企融資，金融部門三箭齊發(fā)，打出一套政策組合拳，一定程度改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面，行業(yè)融資政策迎來轉(zhuǎn)折點。

“隨著房企整體融資環(huán)境進一步改善，優(yōu)質(zhì)民企將明顯受益，短期融資輸血將有助于幫助優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營造血功能，而問題房企仍將有序出清。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示。

不過楊科偉認為，房地產(chǎn)去杠桿、嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的主基調(diào)并未改變，但在此過程中，相關(guān)部門適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標是讓樓市實現(xiàn)軟著陸。

房企融資政策逐步放松

自2022年3月開始，受房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委開始針對房企融資頻繁發(fā)聲，重點支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險為主。

其中，3月16日國務(wù)院金融委在會議上表示，對于房地產(chǎn)市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案。同日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等多部委也密集表態(tài)，主要圍繞強化并購貸款業(yè)務(wù)，加快不良資產(chǎn)出清等方面，一定程度上釋放了對房地產(chǎn)的利好信號。

5月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股5家民企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，同時創(chuàng)設(shè)機構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。

8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及6家示范性民企。

“雖然前9月出臺了一些融資利好政策，但政策僅覆蓋個別優(yōu)質(zhì)房企。整體來看，2022年歷月融資規(guī)模處于歷史低位，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。”克而瑞分析師表示。

從2022年前三個季度的融資表現(xiàn)來看，房企融資額呈現(xiàn)直線下降的趨勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來的最低水平。

“對于房企而言，外部融資渠道依然被凍結(jié)，加強銷售回款成為主要回血手段。尤其是行業(yè)風險仍未出清，疊加銷售疲軟、斷供等因素影響，銷售端市場信心不足，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。”上述克而瑞分析師表示。

進入11月，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能。

“從第一支箭銀行信貸融資打開，到第二支箭債券融資支持，再到第三支箭股權(quán)融資重啟，三支箭連續(xù)落地對房企融資提供多維度支撐，當前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)明確，行業(yè)最危險的時刻已經(jīng)過去。”開源證券分析師齊東表示。

多位業(yè)內(nèi)專家認為，房地產(chǎn)政策已從保需求、保項目進入保主體階段，而目前保主體成為政策發(fā)力點，樓市銷售有望緩慢筑底，房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清與修復(fù)并存的局面。

地產(chǎn)金融端新舉措正在路上

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債占比54.6%，同比提升22.5個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點；信托占比11.7%，同比下降16.9個百分點。ABS占比31.5%，同比提升8.5個百分點。

與此同時，房企在2023年仍然面臨較大債務(wù)到期壓力。

浙商證券數(shù)據(jù)顯示，2023年房企到期債務(wù)規(guī)模約8925億元，其中2023年1月債務(wù)到期量為1124.1億元，4月債務(wù)到期規(guī)模達到1155.28億元，分別是2023年債務(wù)到期的兩個高峰。

“由于房企2023年一季度到期債務(wù)量加大，因此其短期重心仍然會聚焦于償還債務(wù)上。”浙商證券分析師楊凡表示。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房地產(chǎn)三支箭正式落地，短期企業(yè)融資通道打開，房企首要任務(wù)是利用融資窗口期，最大限度補充流動性。

根據(jù)中指院統(tǒng)計，自“金融16條”發(fā)布實施以來，已有60余家銀行機構(gòu)向100多家房地產(chǎn)企業(yè)提供銀行授信，總額度4萬億元左右。

在第二支箭方面，開源證券統(tǒng)計，截至12月上旬，交易商協(xié)會已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝等房企儲架式發(fā)債申請，八家房企儲架式注冊發(fā)行申請規(guī)模達1210億元。

隨著“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企率先發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。截至12月上旬，已有碧桂園、雅居樂、大名城、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等18家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，本次提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況”，短期來看，供需兩端的支持政策仍有優(yōu)化空間，進一步改善優(yōu)質(zhì)企業(yè)資金面等方面的新舉措或正在路上。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。