據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),8月份北京全市共新增土地供應(yīng)8宗,其中居住類用地5宗,商服金融類用地1宗,工業(yè)用地2宗。5宗居住類用地土地面積共65.56萬平米,建設(shè)用地面積共64.67萬平米,規(guī)劃建筑面積共85.44萬平米。
5宗居住類用地,朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、延慶區(qū)各一塊,其中包含2塊自住型商品房用地:北京市通州區(qū)通州新城0204街區(qū)TZ00-0024-0006、0007地塊全部用于自住房建設(shè),限價21000元/平米,北京市石景山區(qū)東下莊1605-630地塊R2也全部用于自住房建設(shè),限價35000元/平米。
截止8月底,2017年北京全市居住類用地供應(yīng)總量達(dá)到了46宗,而2016年前8個月僅僅只有7宗,今年近乎為2016年同期的7倍。
整體來看,經(jīng)歷了6月份的集中供應(yīng)之后,北京土地供應(yīng)在7月放緩,8月供應(yīng)重新恢復(fù)。
土地成交方面,8月份北京共成交了12宗土地,其中包含居住類用地10宗,商服金融類用地1宗,工業(yè)用地1宗。10宗居住類用地成交量與7月持平,年內(nèi)僅低于4月的11宗。成交金額共281.105億元,年內(nèi)同樣僅次于4月和7月。
8月10宗居住類用地的成交樓面價為25564元/平米,環(huán)比7月上漲5.7%,在今年前8個月中排名第四,低于4、5、6月。
8月10宗居住類用地的成交溢價率為25.05%,雖然成交數(shù)量與7月一致,但溢價率較7月下降了6.1個百分點(diǎn),6月以來連續(xù)下降。尤其是北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊,這是2013年崇文門路商業(yè)金融用地后,東城區(qū)的首推地塊,但最終意外爆冷,未經(jīng)現(xiàn)場競價便被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得,溢價率僅0.5%。
8月宅地拍賣采用的主要形式依舊是限定銷售價格,設(shè)定地價上限,競價達(dá)到上限則轉(zhuǎn)為競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例,達(dá)到預(yù)設(shè)比例再轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)。最終,8月成交的10宗居住類用地有5宗觸發(fā)了競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序,最高自持比例達(dá)44%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,在加大供給側(cè)改革力度的方針下,2017年北京土地供應(yīng)規(guī)模大幅擴(kuò)大,尤其是3月以來,為配合北京樓市新政,降低樓市熱度,北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快,住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加,自住型商品房用地也頻繁推出,這對抑制北京新房市場豪宅化趨勢、優(yōu)化北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿足剛需族置業(yè)需求有著極其重要的意義。
整體來看,北京目前的土地供應(yīng)正在嚴(yán)格落實(shí)今年4月公布的北京未來5年住宅供地計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃,未來5年北京全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃, 2017年供應(yīng)住宅用地1200公頃。而在新建住房中,產(chǎn)權(quán)類約占70%;在產(chǎn)權(quán)類住房中,商品住房約占70%;在商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。因此,接下來北京的宅地供應(yīng),包括自住房用地的供應(yīng)還將繼續(xù)保持現(xiàn)有節(jié)奏。
土地拍賣上,由于如今土地價格較高,土地拍賣附加條件多,所以開發(fā)商在競拍時更加謹(jǐn)慎,除了多以聯(lián)合體形式共同拿地,在一些具體地塊的競爭上也是有所取舍,東城區(qū)永外大街地塊就是最佳例子,作為市中心難得推出的一塊地,原本備受矚目的拍賣最終迅速而低調(diào)的完成,這其中顯然有土地競拍附加條件、目前新房市場的價格管控等因素與企業(yè)盈利空間之間的復(fù)雜考量。
相比之下,近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域的地塊似乎更受歡迎,海淀、平谷的5宗地都超過地價上限,進(jìn)入了競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例的程序。不過,由于自持運(yùn)營難度較大,開發(fā)商對自持一事還是有所克制,自持比例都控制在一定范圍內(nèi)。
在加大土地供應(yīng)的政策背景下,北京的土地供應(yīng)將會繼續(xù)保持可觀的規(guī)模,但附加的條件依然會比較多,這對開發(fā)商的運(yùn)營能力提出了很高的要求,需要房企在內(nèi)部衍生更多的能力,在外部加強(qiáng)與其它房企乃至其它行業(yè)的合作。譬如,在自持運(yùn)營上,類似相寓這樣的企業(yè)就可以利用其在住房租賃上的豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力為相關(guān)企業(yè)提供自持項(xiàng)目上的運(yùn)營管理支持。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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