8月北京宅地供應(yīng)回升 溢價(jià)率持續(xù)回落

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京全市共新增土地供應(yīng)8宗，其中居住類(lèi)用地5宗，商服金融類(lèi)用地1宗，工業(yè)用地2宗。5宗居住類(lèi)用地土地面積共65.56萬(wàn)平米，建設(shè)用地面積共64.67萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積共85.44萬(wàn)平米。

5宗居住類(lèi)用地，朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、延慶區(qū)各一塊，其中包含2塊自住型商品房用地：北京市通州區(qū)通州新城0204街區(qū)TZ00-0024-0006、0007地塊全部用于自住房建設(shè)，限價(jià)21000元/平米，北京市石景山區(qū)東下莊1605-630地塊R2也全部用于自住房建設(shè)，限價(jià)35000元/平米。

截止8月底，2017年北京全市居住類(lèi)用地供應(yīng)總量達(dá)到了46宗，而2016年前8個(gè)月僅僅只有7宗，今年近乎為2016年同期的7倍。

整體來(lái)看，經(jīng)歷了6月份的集中供應(yīng)之后，北京土地供應(yīng)在7月放緩，8月供應(yīng)重新恢復(fù)。

土地成交方面，8月份北京共成交了12宗土地，其中包含居住類(lèi)用地10宗，商服金融類(lèi)用地1宗，工業(yè)用地1宗。10宗居住類(lèi)用地成交量與7月持平，年內(nèi)僅低于4月的11宗。成交金額共281.105億元，年內(nèi)同樣僅次于4月和7月。

8月10宗居住類(lèi)用地的成交樓面價(jià)為25564元/平米，環(huán)比7月上漲5.7%，在今年前8個(gè)月中排名第四，低于4、5、6月。

8月10宗居住類(lèi)用地的成交溢價(jià)率為25.05%，雖然成交數(shù)量與7月一致，但溢價(jià)率較7月下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)，6月以來(lái)連續(xù)下降。尤其是北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊，這是2013年崇文門(mén)路商業(yè)金融用地后，東城區(qū)的首推地塊，但最終意外爆冷，未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)便被華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅0.5%。

8月宅地拍賣(mài)采用的主要形式依舊是限定銷(xiāo)售價(jià)格，設(shè)定地價(jià)上限，競(jìng)價(jià)達(dá)到上限則轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例，達(dá)到預(yù)設(shè)比例再轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)。最終，8月成交的10宗居住類(lèi)用地有5宗觸發(fā)了競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，最高自持比例達(dá)44%。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在加大供給側(cè)改革力度的方針下，2017年北京土地供應(yīng)規(guī)模大幅擴(kuò)大，尤其是3月以來(lái)，為配合北京樓市新政，降低樓市熱度，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加，自住型商品房用地也頻繁推出，這對(duì)抑制北京新房市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)、優(yōu)化北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿(mǎn)足剛需族置業(yè)需求有著極其重要的意義。

整體來(lái)看，北京目前的土地供應(yīng)正在嚴(yán)格落實(shí)今年4月公布的北京未來(lái)5年住宅供地計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，未來(lái)5年北京全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃， 2017年供應(yīng)住宅用地1200公頃。而在新建住房中，產(chǎn)權(quán)類(lèi)約占70%；在產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房中，商品住房約占70%；在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。因此，接下來(lái)北京的宅地供應(yīng)，包括自住房用地的供應(yīng)還將繼續(xù)保持現(xiàn)有節(jié)奏。

土地拍賣(mài)上，由于如今土地價(jià)格較高，土地拍賣(mài)附加條件多，所以開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍時(shí)更加謹(jǐn)慎，除了多以聯(lián)合體形式共同拿地，在一些具體地塊的競(jìng)爭(zhēng)上也是有所取舍，東城區(qū)永外大街地塊就是最佳例子，作為市中心難得推出的一塊地，原本備受矚目的拍賣(mài)最終迅速而低調(diào)的完成，這其中顯然有土地競(jìng)拍附加條件、目前新房市場(chǎng)的價(jià)格管控等因素與企業(yè)盈利空間之間的復(fù)雜考量。

相比之下，近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域的地塊似乎更受歡迎，海淀、平谷的5宗地都超過(guò)地價(jià)上限，進(jìn)入了競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例的程序。不過(guò)，由于自持運(yùn)營(yíng)難度較大，開(kāi)發(fā)商對(duì)自持一事還是有所克制，自持比例都控制在一定范圍內(nèi)。

在加大土地供應(yīng)的政策背景下，北京的土地供應(yīng)將會(huì)繼續(xù)保持可觀的規(guī)模，但附加的條件依然會(huì)比較多，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求，需要房企在內(nèi)部衍生更多的能力，在外部加強(qiáng)與其它房企乃至其它行業(yè)的合作。譬如，在自持運(yùn)營(yíng)上，類(lèi)似相寓這樣的企業(yè)就可以利用其在住房租賃上的豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力為相關(guān)企業(yè)提供自持項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)管理支持。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。