“規(guī)模之王”狂攬樓市現(xiàn)金 高負(fù)債率仍是風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)厲而密集的樓市調(diào)控政策，卻沒有能遏制住房企大肆圈錢的步伐。

截至目前，滬深兩市上市房企已基本完成半年報(bào)披露，約七成房企凈利潤(rùn)明顯上漲。其中恒大集團(tuán)更是一舉拿下凈利總額和同比漲幅雙料冠軍。

不過(guò)值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，由于過(guò)去兩年處于樓市爆發(fā)期，隨著房源陸續(xù)交付，上半年上市公司正進(jìn)入結(jié)算利潤(rùn)環(huán)節(jié)，也讓房企迎來(lái)一份銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最耀眼的一份半年報(bào)。但隨著一二線城市的調(diào)控持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)房企在下半年的數(shù)據(jù)會(huì)有明顯回落，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，融資渠道收緊，還將逐漸對(duì)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。

“第一梯隊(duì)”均手握千億現(xiàn)金

今年上半年，約七成房企賺的盆滿缽滿。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)布半年報(bào)的上市公司合計(jì)超過(guò)150家，港股近10家，另外A股合計(jì)139家，整體看，139家A股上市房地產(chǎn)公司合計(jì)營(yíng)收6037億，凈利潤(rùn)達(dá)到了739.2億，凈利潤(rùn)增幅達(dá)到25%，房企的平均凈利潤(rùn)率均再次站穩(wěn)兩位數(shù)，接近七成企業(yè)凈利潤(rùn)明顯上漲。

具體來(lái)看，位居“第一梯隊(duì)”的房企業(yè)績(jī)尤其靚麗。

數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年?duì)I業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；凈利潤(rùn)231.3億元，同比大增224%，凈資產(chǎn)增至14930億。與此同時(shí)，恒大上半年凈負(fù)債率大幅下降近一半。

上半年，根據(jù)中報(bào)，截至今年6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和（501.4億元）；凈負(fù)債率僅19.61%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。這一現(xiàn)金規(guī)模還高于去年年末870.3億元的水平。

而截至今年年中，港股上市的碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元，較去年同期增長(zhǎng)143%。該公司還稱，碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

“房企業(yè)績(jī)?nèi)匀伙h紅，或源于兩方面的原因。一是時(shí)間滯后的原因，很多房產(chǎn)銷量實(shí)際上是在去年下半年實(shí)現(xiàn)的，但結(jié)算體現(xiàn)在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四線城市布局較多的房企，往往銷售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)不錯(cuò)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“規(guī)模之王”加速行業(yè)整合

值得注意的是，業(yè)績(jī)最亮麗的龍頭房企，均是行業(yè)的“規(guī)模之王”。預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企業(yè)績(jī)均為正增長(zhǎng)?？焖僖?guī)?；拇蠓科笤谶@場(chǎng)游戲規(guī)則變化的角逐中顯然更具優(yōu)勢(shì)，這也令得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的整合更加明顯，行業(yè)集中度更高。

以恒大為例，去年恒大以3734億元的銷售額一舉奪得房地產(chǎn)銷售榜桂冠,躍居國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的房企。對(duì)比今年龍頭房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)，中海、碧桂園、萬(wàn)科的半年凈利潤(rùn)分別為184億元、75億元和73億元，恒大則以231億元再次全面領(lǐng)跑龍頭房企陣營(yíng)。

恒大前7月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2882.5億，完成今年4500億銷售目標(biāo)的64%，業(yè)內(nèi)參照現(xiàn)有貨值和近年來(lái)平均復(fù)合增長(zhǎng)率，預(yù)測(cè)恒大全年銷售額將突破5000億。

專業(yè)人士分析恒大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)大增,一方面是由于銷售高增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入大增,大幅提升了利潤(rùn)總額；另一方面,源于恒大近兩年持續(xù)打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值,并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)大幅降低營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用。持續(xù)強(qiáng)勁的銷售加上增效益、控成本舉措，持續(xù)推動(dòng)恒大利潤(rùn)高增長(zhǎng)。

不過(guò)，發(fā)布會(huì)上,恒大管理層表示,未來(lái),恒大追求的將不是規(guī)模上的行業(yè)老大,而是利潤(rùn)率的第一。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房企大多采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)高速增長(zhǎng)，之前恒大也一直按照此模式加速提升企業(yè)規(guī)模，自去年以銷售額第一躋身龍頭企業(yè)行列后，恒大便決心轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略模式。

今年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅(jiān)定轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，制定全新的發(fā)展模式。由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，一改“三高一低”的發(fā)展模式，繼之以低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式促進(jìn)企業(yè)又快又穩(wěn)發(fā)展。

降負(fù)債成巨大挑戰(zhàn)

事實(shí)上，不僅是恒大，國(guó)內(nèi)大部分房企都面臨著高負(fù)債壓力，并在努力降低負(fù)債以減緩風(fēng)險(xiǎn)。

在2017年，隨著調(diào)控收緊，房地產(chǎn)信貸也明顯緊縮。2016年10月，央行召集17家銀行，要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。2017年4月10日，銀監(jiān)會(huì)再度發(fā)布文件收緊房市融資渠道，強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要求分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。

預(yù)期到政策的不利影響，房企也在積極強(qiáng)化現(xiàn)金流，同時(shí)降低融資成本，降低負(fù)債率。

房企財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)的公開資料顯示，2016年上半年，資產(chǎn)負(fù)債率排行TOP100的上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%。廣發(fā)銀行發(fā)展研究中心分析師樂(lè)加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%。

而根據(jù)數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到七成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來(lái)，資金狀況也將受到考驗(yàn)。

克而瑞分析師沈曉玲表示，企業(yè)凈負(fù)債率在60%-80%是合理狀態(tài)，看企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)則要看負(fù)債結(jié)構(gòu)。不過(guò)，受房企公司債發(fā)行政策收緊影響，上市房企應(yīng)付債券占負(fù)債比重持續(xù)走低，疊加其他融資渠道不同程度受限，長(zhǎng)短期債務(wù)比出現(xiàn)回升，在手現(xiàn)金對(duì)短期剛性債務(wù)的保障程度下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。