集體土地建租賃房將縮小城鄉(xiāng)貧富差距

8月28日，國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下文簡(jiǎn)稱“方案”），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

8月29日，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、1998年住房制度改革方案（“房改”）主要執(zhí)筆人之一顧云昌在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)以及近期熱議的租購(gòu)?fù)瑱?quán)都是1998年房改的延續(xù)，其最大的意義是一定程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”，先從租賃市場(chǎng)入手，向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步。而其后的深遠(yuǎn)影響還包括推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及縮小城鄉(xiāng)貧富差距等。

但顧云昌強(qiáng)調(diào)，無論是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購(gòu)?fù)瑱?quán)都將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，指望短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需造成波動(dòng)，甚至引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的想法并不現(xiàn)實(shí)。

顧云昌還指出，與1998年房改后帶來中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況不同，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去，未來在進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，健康、文化、旅游等領(lǐng)域才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

短期難以對(duì)房?jī)r(jià)造成波動(dòng)

在方案公布之后，便有分析認(rèn)為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過征地環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場(chǎng)將降低土地成本，加之房屋租賃市場(chǎng)完善供給增加將削減買房需求，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)有明顯降低。

對(duì)此觀點(diǎn)，顧云昌并不認(rèn)同。他指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，是一種長(zhǎng)效機(jī)制。這也意味著該方案的出臺(tái)，并不會(huì)如短期調(diào)控一般對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和房?jī)r(jià)造成速效的影響。

在顧云昌看來，在下許多人口進(jìn)流入城市的建設(shè)用地是不足的，農(nóng)民的集體建設(shè)用地若能用于建租賃住房，將大大緩解住房供應(yīng)上的難題，同時(shí)也與租購(gòu)并舉的改革相輔相成。

“除了盤活存量土地，解決存量土地利用效率低的問題外，還能增加農(nóng)民的集體收入?！鳖櫾撇M(jìn)一步指出，方案的推出從某種程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”，至少先從租賃市場(chǎng)入手，向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步。其后的深遠(yuǎn)影響還包括推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及減少貧富差距等。

國(guó)土資源部也表示，此次試點(diǎn)拓展了集體土地用途，將為集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民拓寬增收渠道。

但顧云昌認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是有限的?！白赓U市場(chǎng)于銷售市場(chǎng)不一樣，不可能馬上就影響到銷售市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)分配的平衡和供需關(guān)系的改變是個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不可能一蹴而就，直接作用到房?jī)r(jià)?！?/p>

同時(shí)，顧云昌還指出，當(dāng)前強(qiáng)調(diào)的租購(gòu)?fù)瑱?quán)確實(shí)是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)大方向，但許多問題也并不是僅僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)就能解決，“比如學(xué)區(qū)房問題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問題，這不是僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)就能夠改變的?！?/p>

值得注意的是，方案公布之后，立即有人將此方案與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。

對(duì)此，國(guó)土資源部曾強(qiáng)調(diào)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。

國(guó)土資源部稱，這次試點(diǎn)的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，由不動(dòng)產(chǎn)登記做保護(hù)，同時(shí)只租不售；而過去所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上，都不受法律保護(hù)。

不同城市在具體政策上不能“一刀切”

根據(jù)方案，租賃住房建成后，土地性質(zhì)保持不變，仍為集體所有，耕地等農(nóng)用地不在試點(diǎn)范圍內(nèi)。對(duì)于租賃房的建設(shè)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

顧云昌認(rèn)為，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展策略上將會(huì)受此政策影響，相信有不少開發(fā)商將愿意與村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織合作，這對(duì)開發(fā)商來說是一種新的選擇，但未來能不能成功還需要經(jīng)過許多探索。

由于開展試點(diǎn)的城市共有13個(gè)，顧云昌分析，預(yù)計(jì)13個(gè)城市在具體政策的制定上將有差距，“不可一刀切?！?/p>

顧云昌分析，目前對(duì)此項(xiàng)改革需求最為迫切的當(dāng)屬那些人口流入量大，住房需求大的一線城市，而這些城市在具體政策執(zhí)行上也將面臨更大的難點(diǎn)。

“首先就是租金價(jià)格的問題，是否需要管控等等。另外，城市的交通配套是否完備也會(huì)導(dǎo)致試點(diǎn)執(zhí)行效果上的巨大不同?！鳖櫾撇Q，由于集體建設(shè)用地多位于城郊，用于建設(shè)租賃住房后能否對(duì)改善住房市場(chǎng)的供求平衡起到有效作用，都將很大程度依賴于城市的交通和相關(guān)配套建設(shè)。

并非二次房改，而是1998年房改的延續(xù)

在《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》出臺(tái)后，有人指出這是堪比1998年房改的第二次房改。對(duì)此，顧云昌認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房與租購(gòu)?fù)瑱?quán)的提出并不是第二次房改，而是1998年房改的延續(xù)和進(jìn)一步深化。

在顧云昌看來，1998年房改之后，很大程度上解決了“居者有其屋”的問題，而當(dāng)下亟需解決的則是“居者優(yōu)其屋”，老百姓已經(jīng)對(duì)住房問題有了更高的需求。

而從宏觀角度來分析，顧云昌認(rèn)為，1998年房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮很大程度上帶動(dòng)了此后中國(guó)經(jīng)濟(jì)十?dāng)?shù)年的高速增長(zhǎng)，“但未來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)繼續(xù)高速增長(zhǎng)顯然是不行的?！?/p>

顧云昌稱，無論是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，都將很大程度提高人們生活品質(zhì)，而在提高生活品質(zhì)方面，未來中國(guó)百姓將更看中文化、旅游等領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域?qū)⑿纬芍袊?guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為新的動(dòng)能和支柱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。