多地出臺(tái)公積金新政 樓市剛需會(huì)否“泄洪”？

上海９日出臺(tái)公積金新政，貸款額度較原先上調(diào)五六成之多。４月以來，多地接連出臺(tái)降低公積金購房首付、上調(diào)貸款額度的政策，對(duì)不少購房者來說頗為“解渴”。公積金、銀行貸款、稅收等多方面政策的疊加效應(yīng)，有望為“堰塞”已久的剛需打開一個(gè)泄洪的口子，業(yè)內(nèi)人士期待樓市在理性中建立新的平衡。

多地公積金新政為剛需族“解渴”

住建部等多部門出臺(tái)樓市“３·３０”新政以來，各地行動(dòng)迅速，４月上旬各地細(xì)則接連出臺(tái)。截至目前，上海、安徽、深圳、蘭州等多個(gè)省市都出臺(tái)了公積金新政，一些地區(qū)將公積金貸款首套房首付比例最低降至２成，并大幅提高貸款額度。一些地方還首次規(guī)定，異地繳存者可在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)公積金貸款。

比如，上海公積金新政規(guī)定，購買首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限分別由３０萬元、６０萬元大幅上調(diào)至５０萬元、１００萬元。繳存補(bǔ)充公積金的，各自額度可再分別增加１０萬元、２０萬元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達(dá)１２０萬元。

對(duì)此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟計(jì)算，剛需族如果想全部通過公積金來貸款，目前首付只需要付兩成，以家庭為單位公積金最高可以貸款１２０萬元，那么至少可以購買總價(jià)為１５０萬元的房源。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１４年，位于上海外環(huán)外單價(jià)在每平方米２００００元以下的一手商品住宅，其成交的套均總價(jià)為１４８．７萬元／套，“也就是說，經(jīng)過此次上調(diào)，公積金貸款就可以滿足相當(dāng)一部分剛需購房者的貸款需求”。

對(duì)于購房者來說，公積金貸款額度的提高帶來了真金白銀的實(shí)惠。以上海為例，調(diào)整后每戶家庭最高貸款額度較原先高出４０萬元，以基準(zhǔn)利率、等額本息、２０年還款年限計(jì)算，４０萬元從商業(yè)貸款變成公積金貸款，購房者每月還款額減少約400元。

也有人士認(rèn)為，經(jīng)過幾年來房價(jià)出現(xiàn)的大幅度上漲，很多城市此前的公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足購房者的需求，此次提高公積金貸款額度，是符合市場(chǎng)變化的。

房企庫存壓力有望緩解

對(duì)開發(fā)商來說，公積金等一系列新政為消化庫存打開了寶貴的時(shí)間窗口。

記者獲悉，“３·３０政策”出臺(tái)之后，上海融綠當(dāng)即承諾在４月６日２４點(diǎn)前，長三角地區(qū)的１３個(gè)項(xiàng)目暫緩漲價(jià)。來自上海融綠的數(shù)據(jù)顯示，３月３１日到４月７日，融綠平臺(tái)上海及蘇錫常１３個(gè)樓盤，共成交１５７套，總計(jì)成交金額達(dá)到１１．１８億元，創(chuàng)下房企小長假成交新紀(jì)錄。

在上海融綠黃浦灣售樓處，銷售人員告訴記者，“３月３１日，融綠平臺(tái)１３盤單日成交突破了４億元，這是迄今為止融綠平臺(tái)單日的最高成交金額?！?/p>

針對(duì)網(wǎng)傳的“部分人群連夜排隊(duì)買房”的說法，融綠平臺(tái)上海執(zhí)行總經(jīng)理鄭甫表示，“這次成交的業(yè)主大部分都是早就來看過，并且鎖定了意向房源的。政策一變動(dòng)，這群嗅覺靈敏的客戶就迅速反應(yīng)，果斷來下單?！编嵏φf，根據(jù)融綠平臺(tái)對(duì)近期成交的數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析，客戶基本上都是以自住為主。

北京萬科官方統(tǒng)計(jì)顯示，截至４月１日零點(diǎn)，萬科在京的９個(gè)在售樓盤來訪共１６５組客戶，認(rèn)購認(rèn)籌５４套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)１．５６億元的銷售總額。

記者發(fā)現(xiàn)，３月３１日新政發(fā)布當(dāng)天，各個(gè)房企便抓住消費(fèi)者的心理做起了廣告。萬科地產(chǎn)在萬科沈陽官方微信上發(fā)布：“萬科承諾３６小時(shí)不漲價(jià)、不打烊。購房者購買萬科在沈陽的１１個(gè)項(xiàng)目均不漲價(jià)、不打烊?！?/p>

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從疊加出臺(tái)的政策看，總體而言，是從供需兩端充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，長期有利于行業(yè)健康、有序發(fā)展?！彼硎荆槍?duì)新政的出臺(tái)，遠(yuǎn)洋將針對(duì)不同城市市場(chǎng)情況，有針對(duì)性地制訂營銷策略，抓住市場(chǎng)窗口期，調(diào)整推貨節(jié)奏，快速去化。

這樣的心態(tài)，在開發(fā)商中具有代表性。記者采訪的多位房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前是房企加速消化庫存，回籠資金的好時(shí)機(jī)。

樓市銷售迎改善但短期不可能反轉(zhuǎn)

每次房地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)就常有出現(xiàn)“通宵排隊(duì)”、“日光盤”等刺激眼球的消息傳出。這些情形，有的是以訛傳訛，有的是個(gè)別人有意策劃，卻易對(duì)恢復(fù)中的市場(chǎng)秩序形成干擾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就這一輪市場(chǎng)行情來說，房價(jià)目前不存在大幅上漲甚至反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬表示，“３·３０新政”并非想讓樓市回歸到２００９年市場(chǎng)的火熱，政府更希望通過新政讓樓市健康發(fā)展。他分析，成交量在未來一段時(shí)間會(huì)有上升態(tài)勢(shì)，在２０１５年４月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)會(huì)迅速反彈?！皩?duì)房企來說，也許會(huì)有上調(diào)銷售均價(jià)的打算，也許會(huì)在去庫存的道路上一路追尋量的攀升?！比f科集團(tuán)總裁郁亮表示，房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”是趨勢(shì)，政策沒法改變這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，但新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有利。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市３月３０日至４月５日一周的新建商品住宅成交量約為１９００套，比新政出臺(tái)前一周１４００套放大約３０％。而根據(jù)對(duì)一些中介機(jī)構(gòu)的走訪情況，二手房成交的增長更加明顯，但價(jià)格依然保持穩(wěn)定。

與廣州相似，北京、上海和深圳三地樓市均呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量增的走勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)過２０１４年的深度調(diào)整后，無論是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)還是購房者，面對(duì)新政都顯得更加理性。

“新政不是刺激，而是解開了剛需和改善性需求的一些束縛，作為房企，目前對(duì)策還是以抓住機(jī)會(huì)去庫存為主，誰漲價(jià)誰的房子不好賣?！?a href="http://a5759.cn/city/guangdong/" target="_blank">廣東一家房企高管如此表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。