北京樓市調(diào)控線路圖：疏堵結(jié)合之下構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制

樓市長(zhǎng)效機(jī)制“破冰”

進(jìn)入2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列調(diào)控政策影響下，逐漸降溫，隨著圍繞構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控政策進(jìn)入新階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷劇烈的變革。首先在土地供應(yīng)方面，多地加大了住宅用地供應(yīng)，并且在未來(lái)用地規(guī)劃中加大了租賃住房用地供給；其次在租售并舉方面，租售同權(quán)正在穩(wěn)步推進(jìn)中，如北京發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》要求多渠道增加租賃住房供應(yīng)、搭建便捷公共服務(wù)平臺(tái)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益等多方面進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，除了北京之外，多個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市也紛紛出臺(tái)相關(guān)舉措，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，為承租人提供更多公共服務(wù)。此外，北京還提出“共有產(chǎn)權(quán)住房”、深圳（樓盤(pán)）則聚焦棚改，試圖進(jìn)行公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)。在這一系列的新政策引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓逐漸顯現(xiàn)。

導(dǎo)讀

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前有兩個(gè)發(fā)展任務(wù)和目標(biāo)：一是解決老百姓住房問(wèn)題，尤其是一二線城市中低收入家庭 “夾心層”的住房問(wèn)題難點(diǎn)；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這兩個(gè)任務(wù)目標(biāo)指導(dǎo)之下，通過(guò)調(diào)控的短期行為和長(zhǎng)效機(jī)制兩者結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展尤其是 房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

7月18日，以九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》為起點(diǎn)，多地開(kāi)啟了鼓勵(lì)租賃的模式。不過(guò)，部分地區(qū)早有相關(guān)政策，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)最近1年多時(shí)間里，有超過(guò)近30個(gè)地區(qū)出臺(tái)了有關(guān)鼓勵(lì)住宅租賃市場(chǎng)的政策內(nèi)容。

從調(diào)控路徑來(lái)看，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制――建立租購(gòu)并舉的住房制度模式已經(jīng)逐漸清晰。這其中，北京出臺(tái)調(diào)控政策最為密集。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，北京出臺(tái)了與商品住房銷(xiāo)售、差別化信貸、學(xué)區(qū)房、限購(gòu)資格審核、商品房預(yù)售、中介炒房、離婚購(gòu)房、商業(yè)以及辦公類(lèi)項(xiàng)目、針對(duì)新北京人分配公租房以及自住商品房、法拍房被納入限購(gòu)范圍、保障房轉(zhuǎn)租等行為以及共有產(chǎn)權(quán)住房等相關(guān)的一系列政策。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，這一系列政策的背后作用是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這些政策有長(zhǎng)期和短期之分，限購(gòu)、限貸等屬于短期調(diào)控政策，共有產(chǎn)權(quán)、租購(gòu)并舉則是長(zhǎng)效的調(diào)控政策。今年以來(lái)，北京市的政策逐漸由短期調(diào)控走向長(zhǎng)效調(diào)控。

疏堵結(jié)合

自我國(guó)開(kāi)啟商品房市場(chǎng)化道路以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出明顯的周期性特征。這其中，打擊投機(jī)投資性購(gòu)房成為每輪調(diào)控的主題，調(diào)控政策也多以抑制需求、增加供應(yīng)為主題。北京是最大且市場(chǎng)化非常成熟的商品房市場(chǎng)，隨著調(diào)控逐漸深入，其長(zhǎng)效機(jī)制輪廓已經(jīng)漸為明顯。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊認(rèn)為，系列政策背后的邏輯簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是加大供應(yīng)、抑制非理性高頻購(gòu)/換房、扶持夾心層、保障低收入人群。一是消解恐慌勢(shì)頭，讓房子的居住屬性得到最大發(fā)揮；二是顧及各類(lèi)經(jīng)濟(jì)階層人群，給予居住扶持政策和解決方案。

在加大供應(yīng)方面，4月7日，北京市對(duì)外發(fā)布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來(lái)5年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，自住型商品房供地1020公頃，擬建25萬(wàn)套房，并建立購(gòu)租并舉的住房制度，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)總量為150萬(wàn)套，僅2017年供應(yīng)方案也比原計(jì)劃翻倍。

而在實(shí)際推地過(guò)程中，北京市土地供應(yīng)也明顯加速。根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，北京市宅地供應(yīng)共計(jì)47宗，規(guī)劃建筑面積594.67萬(wàn)平方米，相比2016年全年的水平上漲約170%。

在抑制非理性購(gòu)房政策方面，主要包括升級(jí)信貸政策，實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提高了二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），并且將住房貸款期限降至25年。另外，對(duì)于熱炒中的學(xué)區(qū)房，北京市教委明確表示，“過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。此外，市教委表示將完善入學(xué)政策，指導(dǎo)區(qū)教委在熱點(diǎn)區(qū)域試行多校劃片，降低學(xué)區(qū)房的擇校功能。此外，北京市進(jìn)一步嚴(yán)格了“購(gòu)房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個(gè)人所得稅”加以明確，非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月。對(duì)于“假離婚”購(gòu)房，央行營(yíng)管部明確離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。（3月24日，央行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文明確，離婚一年內(nèi)、無(wú)固定收入大學(xué)生購(gòu)房按二套計(jì)算。）

此外，北京市還針對(duì)中介炒房、商業(yè)辦公住房管理、商品房預(yù)售制度管控、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告等方面進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從北京的各項(xiàng)政策調(diào)整來(lái)看，外部的呈現(xiàn)是多維度、立體化的調(diào)整手段，從深層次來(lái)看，則是“標(biāo)本兼治”的“長(zhǎng)效療法”。通過(guò)限購(gòu)、限貸快速給樓市“降溫”乃是治標(biāo)。

構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制

北京市的調(diào)控除了在加大供應(yīng)、抑制非理性需求方面做出努力之外，北京市近期還在構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，其中，最重要的表現(xiàn)就是建立健全租購(gòu)并舉制度以及共有產(chǎn)權(quán)制度。

8月3日，北京市住建委等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》以及公開(kāi)征求意見(jiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房是指銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，限定使用和處分權(quán)利實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。該政策被視為北京市建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要方式。

張波認(rèn)為，這是在健全調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。首先，共有產(chǎn)權(quán)、租購(gòu)并舉這些政策，提出模式概念僅僅是開(kāi)始，實(shí)現(xiàn)到惠及指定人群，到顯現(xiàn)作用，是一個(gè)中長(zhǎng)期的事情；其次，因新政策而影響的后續(xù)規(guī)則分配、居住法則都會(huì)相應(yīng)發(fā)生改變，因此帶來(lái)的長(zhǎng)效改變是必然的；第三，夾心層和低收入人群的住房機(jī)制，需要在長(zhǎng)期實(shí)踐過(guò)程中，逐漸去調(diào)整和完善，才會(huì)與整體規(guī)則乃至社會(huì)發(fā)展適配。

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉、土地供應(yīng)等長(zhǎng)效手段乃是治本。共有產(chǎn)權(quán)讓更多“夾心層”未來(lái)住房有了保障；租售并舉積極引導(dǎo)“先租后買(mǎi)”的階梯式購(gòu)房方式；信貸政策則是從財(cái)稅上降低住房交易帶來(lái)的財(cái)富增值效應(yīng)，引導(dǎo)資金的正確流向。

在租房方面，北京市也在逐漸提升租房主體的地位。8月17日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》征求意見(jiàn)稿。根據(jù)《通知》，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。在義務(wù)教育入學(xué)方面，《通知》明確，承租人為本市戶籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，北京一類(lèi)的城市在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)會(huì)進(jìn)入限制性發(fā)展周期。這一周期有著五個(gè)特征：限制人口規(guī)模、限制土地供應(yīng)（特別是住房供應(yīng)）、限制錢(qián)過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)、限制投資客投資投機(jī)、限價(jià)?！昂芏嗳苏J(rèn)為房地產(chǎn)稅的市場(chǎng)價(jià)值就是長(zhǎng)效機(jī)制，但這其實(shí)只是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，長(zhǎng)效機(jī)制涉及范圍廣泛，包括金融、土地、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市土地財(cái)政稅收等方面。如今來(lái)看，租賃市場(chǎng)也是非常有價(jià)值的長(zhǎng)效機(jī)制?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)北京租賃住宅會(huì)逐漸增多，其背后的邏輯是，租賃意味著流動(dòng)人口中可能出現(xiàn)工作一段時(shí)間后則離開(kāi)北京，甚至回家養(yǎng)老的情況，從而形成“流動(dòng)人口永遠(yuǎn)是流動(dòng)人口，哪怕是常住人口，以后也會(huì)成為流動(dòng)人口”的現(xiàn)象。

首創(chuàng)證券分析師韓笑認(rèn)為，從近期這一系列政策看，大的周期邏輯依然是通過(guò)存量市場(chǎng)發(fā)揮對(duì)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主的行業(yè)模式，進(jìn)行修正；小的行業(yè)邏輯是挖掘傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)更加規(guī)范的市場(chǎng)需求。租賃市場(chǎng)的作用機(jī)制在于通過(guò)建立規(guī)范、規(guī)?；难a(bǔ)充供給機(jī)制扭轉(zhuǎn)、分流剛需群體對(duì)自有住房的需求，提升租賃的總體效應(yīng)水平，干預(yù)引導(dǎo)此前預(yù)期影響需求，需求影響市場(chǎng)，市場(chǎng)又反過(guò)來(lái)強(qiáng)化預(yù)期的正反饋閉環(huán)。

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前有兩個(gè)發(fā)展任務(wù)和目標(biāo)：一是解決老百姓住房問(wèn)題，尤其是一二線城市中低收入家庭 “夾心層”的住房問(wèn)題難點(diǎn)；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這兩個(gè)任務(wù)目標(biāo)指導(dǎo)之下，通過(guò)調(diào)控的短期行為和長(zhǎng)效機(jī)制兩者結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

顧云昌認(rèn)為，限購(gòu)、限制交易、限價(jià)等方面的政策是從需求側(cè)層面進(jìn)行調(diào)控，而對(duì)于租賃市場(chǎng)等方面的調(diào)控實(shí)際上是從供給側(cè)方面進(jìn)行改革，這抓住了市場(chǎng)新問(wèn)題的關(guān)鍵和根本。他認(rèn)為，我國(guó)住房供給側(cè)存在很大問(wèn)題，住房供給結(jié)構(gòu)沒(méi)有很好地實(shí)現(xiàn)不同收入家庭的全覆蓋。因此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)住房市場(chǎng)的主要抓手。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。