北京二手房樓市調(diào)研：觀望情緒濃 網(wǎng)簽量降幅達(dá)七成

導(dǎo)讀

3月調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)熱度驟降，各中介機(jī)構(gòu)的實(shí)際交易量迅速觸底，并持續(xù)冷清了數(shù)月。網(wǎng)簽量經(jīng)過4-6月的連續(xù)下降后也基本觸底，進(jìn)一步下降空間已然不大。從目前的交易數(shù)據(jù)看，有一定觸底企穩(wěn)并逐步回升的跡象，但幅度較為有限。

自調(diào)控以來，北京二手房市場(chǎng)正持續(xù)降溫。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年8月上半月（1-15日）北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3530套，較7月上半月增加5.5%，較7月下半月減少7.4%，整體網(wǎng)簽量與7月相差不大，但與2016年8月上半月相比，今年同期的網(wǎng)簽量下降了67.1%。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，成交量下跌也存在業(yè)主惜售因素影響。據(jù)“麥田房產(chǎn)”對(duì)目前看房客戶的調(diào)研分析，當(dāng)前換房群體依然占據(jù)50%以上，且要買的房子普遍比要賣的房子抗跌10%左右；與此同時(shí)，中高端社區(qū)的房源新增掛牌量下降20%，成交占比卻上漲3%。

二手樓市持續(xù)低迷

北京二手房市場(chǎng)已連續(xù)多個(gè)月低迷。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，環(huán)比6月下滑19.7%；成交均價(jià)環(huán)比6月下降1%，自5月以來連續(xù)第三個(gè)月回落，整個(gè)北京二手房市場(chǎng)在5-7月間持續(xù)量?jī)r(jià)齊跌，這一走勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的價(jià)格走勢(shì)完全一致。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)落地的15個(gè)城市中，有14個(gè)城市在全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)監(jiān)控之列，這14個(gè)城市的房?jī)r(jià)，7月二手房有8個(gè)城市在上漲，4個(gè)城市在下降，2個(gè)城市持平。北京、天津、南京、上海四城的樓市降溫較為明顯，新房、二手房?jī)r(jià)格都在下滑。從5-7月數(shù)據(jù)來看，北京、天津二手房?jī)r(jià)格的跌幅最明顯；南寧的新房、二手房?jī)r(jià)格則有較為明顯的上漲。

8月延續(xù)了7月以來的低迷走勢(shì)。上半月北京二手房市場(chǎng)日均網(wǎng)簽量為235套，與7月的231套基本持平。其中，工作日單日最高值為8月14日的383套，最低值為8月8日的240套。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研了目前二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯觀望情緒。鏈家地產(chǎn)一位中介林某表示，最近二手房成交量下降，賣房的人并未減少，不過買房人有所下降。受3·17調(diào)控政策影響，賣房人開始降價(jià)。與3月調(diào)控前相比，現(xiàn)在北京市二手房整體降價(jià)10%-15%左右，原先1000萬才能購(gòu)入的房子，現(xiàn)在900萬左右就能入手。林某提及永定門附近，同一類型房源在3月調(diào)控前最高能以1300萬的價(jià)格成交，但現(xiàn)在1000萬左右就能買入一套兩居室。

麥田房產(chǎn)一位中介人士表示，亦莊區(qū)域二手房均價(jià)如今在45000元/平方米左右，在3月調(diào)控前均在50000元/平方米以上，甚至達(dá)到60000元/平方米。

據(jù)鏈家團(tuán)結(jié)湖片區(qū)中介人員田某介紹，該片區(qū)老小區(qū)二手房單價(jià)在65000-70000元/平方米，新小區(qū)則在75000元/平方米以上。而在3月調(diào)控前，這一片區(qū)的二手房?jī)r(jià)在80000元/平方米左右。全市整體而言，相比3月調(diào)控前，二手房?jī)r(jià)下降5%-6%。目前北京二手房降價(jià)幅度約為10000元/平方米，部分大面積二手房降幅甚至超過這一數(shù)據(jù)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“3·17新政”后，北京二手房市場(chǎng)熱度驟降，各中介機(jī)構(gòu)的實(shí)際交易量迅速觸底，并持續(xù)冷清了數(shù)月。網(wǎng)簽量雖因時(shí)間上的滯后性降勢(shì)稍緩，但經(jīng)過4-6月的連續(xù)下降后也基本觸底，進(jìn)一步下降空間已然不大。從目前的交易數(shù)據(jù)看，8月上半月的市場(chǎng)活躍度較之前有所提高，有一定觸底企穩(wěn)并逐步回升的跡象，但幅度較為有限。網(wǎng)簽因滯后性目前仍處于低位企穩(wěn)狀態(tài)，但隨著實(shí)際交易量的逐漸增加，接下來網(wǎng)簽量也將有所回升。

換房群體占比大

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上成交主要由換房群體構(gòu)成。

麥田房產(chǎn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，成交量下跌也有換房群體心態(tài)成熟因素導(dǎo)致。該機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)有趣的現(xiàn)場(chǎng)狀況：客戶不著急購(gòu)買，但緊密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，電話咨詢量上漲13%；部分業(yè)主著急賣房，主動(dòng)與經(jīng)紀(jì)人互動(dòng)意愿增加，包括小區(qū)房源價(jià)格變動(dòng)、看房反饋等咨詢量上漲17%；掛牌業(yè)主因報(bào)價(jià)變動(dòng)意愿增強(qiáng)，與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商、互動(dòng)性變高，持續(xù)2次調(diào)低價(jià)業(yè)主占到在售房源量的7%。

麥田房產(chǎn)副總裁林雪蓮認(rèn)為，市場(chǎng)有起伏是始終存在的，而換房的想法不會(huì)完全受制于市場(chǎng)波動(dòng)，換房的第一個(gè)層次是改善居住，即通常說的以小換大、由遠(yuǎn)換近；還有一個(gè)重要維度是追求，這涵蓋戶型滿意度、物業(yè)管理、鄰居素質(zhì)、教育配套、綠化率、車位情況等。

另外，調(diào)控明顯影響了換房人群的購(gòu)買力。前述中介田某表示，如今二手房市場(chǎng)的買房者和賣房者數(shù)量均出現(xiàn)同比下降趨勢(shì)，成交量也出現(xiàn)下降。目前北京市內(nèi)一個(gè)月有約8000套左右的二手房成交，平均到每個(gè)片區(qū)每月大約是40-50套成交；而在去年同期，北京市每個(gè)月有20000-25000套二手房成交。

該人士表示，受政策影響，部分換房客戶無法獲得更多貸款，原來賣一套400萬的房子，加上貸款能換購(gòu)700萬-800萬的房子，如今頂多只能換購(gòu)到600萬的房子；部分利用杠桿購(gòu)房的人群，目前的貸款政策已經(jīng)無法滿足其需求。這些客戶認(rèn)為換房的選擇范圍變窄，于是原計(jì)劃置換新房的人就會(huì)放棄出售原有房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房掛牌量下降。

中介林某表示，如今買房客戶以置換需求較多，要么換位置，要么以小換大。出于對(duì)接下來房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下降的猜測(cè)和觀望心理，目前想買房的人很多，但是真正出手的人則比較少。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。