房貸利率上調(diào)蔓延全國(guó) 房?jī)r(jià)下行壓力凸顯

近日，北京、深圳、廣州等城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，由基準(zhǔn)利率上浮了5%~10%。

此次房貸利率調(diào)整引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，究其原因，不少受訪業(yè)內(nèi)人士指向了樓市調(diào)控和銀行資金面收緊兩大方面，且認(rèn)為接下來(lái)還有上調(diào)的可能。

房貸利率上調(diào)提高了購(gòu)房門(mén)檻。以150萬(wàn)元的貸款計(jì)算，基準(zhǔn)利率上浮10%后，相比8.5折優(yōu)惠時(shí)期，利息成本高出24萬(wàn)元，月供增加1000元。

受訪業(yè)內(nèi)人士分析，相比政策出臺(tái)，房貸利率上調(diào)對(duì)樓市調(diào)控的作用更大，而且未來(lái)隨著成交量減少而庫(kù)存量積壓，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

多地上調(diào)房貸利率

日前，有報(bào)道稱(chēng)北京、深圳、廣州等城市有多家銀行上調(diào)首套房貸利率。其中廣州最為明顯，自8月12日起，該市的農(nóng)行、建行、中行、交行等多家國(guó)有銀行同時(shí)上調(diào)首套房貸利率，由基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。

記者查閱建行的相關(guān)文件了解到，首套房和二套房的房貸利率均有所上升。具體來(lái)看，符合最低首付比例為30%、40%和50%的客戶執(zhí)行不低于基準(zhǔn)利率上浮5%，70%的客戶則是上浮15%。如遇工行、農(nóng)行、中行等同業(yè)調(diào)整執(zhí)行利率，建行也將相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

此外，廣州地區(qū)的光大銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行的首套房貸利率已上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍。而民生銀行、中信銀行則暫停了房貸業(yè)務(wù)。與廣州相鄰的佛山，繼四大國(guó)有銀行將一手房首套房貸利率從9折優(yōu)惠提高到基準(zhǔn)之后，工行、建行近日又將二手房首套房貸利率分別上浮了5%和10%。

需要指出的是，目前首套房貸利率上調(diào)僅是局部地區(qū)進(jìn)行，并非整體統(tǒng)一的大幅調(diào)整。而且，此次多地相繼上調(diào)首套房貸利率早有跡象。

7月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告中，融360指出，全國(guó)首套房貸平均利率在1月出現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)，1月至4月期間增速平緩上升。4月后增速開(kāi)始直線拉升，5月達(dá)到增速最高點(diǎn)，六七月增速又開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度下滑。

融360分析，當(dāng)前首套房貸利率上升增速趨于下降，表明上升速度已經(jīng)放緩，未來(lái)房貸利率也將會(huì)趨于一個(gè)合理范圍。

利率上調(diào)原因何在？

“這一輪利率上調(diào)最核心的原因，不是為了配合金融政策調(diào)整的需要，主要還是因?yàn)殂y行額度不足引起。”廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源告訴記者，銀行在額度有限、無(wú)法放款的前提下，優(yōu)先放款利率高的貸款項(xiàng)目，現(xiàn)在希望緩和申請(qǐng)貸款的數(shù)量，壓抑房貸市場(chǎng)，繼續(xù)提升利率。

在接受記者采訪時(shí)，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也表示，隨著金融去杠桿，央行在資金供給端以及融資市場(chǎng)的收緊，銀行的資金趨于緊張，所以有意識(shí)地控制貸款的投放，或者以高利率的方式發(fā)放貸款。

“由于可放貸總量減少，所以銀行會(huì)更愿意把貸款發(fā)放給回報(bào)率高的項(xiàng)目，收益偏低的房貸自然會(huì)被放棄。所以最近放款拖延，甚至要求客戶加息放款就不足為奇了。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示。

按照鄭大源的說(shuō)法，目前商業(yè)貸款在符合貸款條件進(jìn)入排隊(duì)開(kāi)始計(jì)算，需要約3個(gè)月左右才能放款。此前有銀行人士對(duì)記者表示：“很多一手住宅的客戶都在排隊(duì)?！?/p>

李宇嘉則認(rèn)為房貸利率上調(diào)與銀行資金緊張聯(lián)系最為密切。

房?jī)r(jià)面臨下行壓力

房貸利率上調(diào)無(wú)疑加大了購(gòu)房成本。記者算了筆賬：假設(shè)貸款金額為150萬(wàn)元，貸款年限2 0年，采用等額本息方式還款，那么執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10 %的利率水平，相比8.5折優(yōu)惠時(shí)期，利息多了24萬(wàn)元，月供增加1000元。

此外，不少購(gòu)房者還將面對(duì)更長(zhǎng)時(shí)間的放款等待。有銀行人士稱(chēng)，目前貸款額度不多，想優(yōu)先放款就要提高利率，審批時(shí)候會(huì)根據(jù)利率的高低進(jìn)行順位處理。鄭大源表示，“通常主動(dòng)要求提高利率以求快速放款的案例也有。”近期在看房的一位購(gòu)房者對(duì)記者表示，目前形勢(shì)下，也會(huì)考慮選擇高利率以加快放款的速度。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，利率還有上調(diào)的可能。鄭大源認(rèn)為，廣州這一輪調(diào)整尚未到頂，目前主流利率還是基準(zhǔn)，但接下來(lái)很快開(kāi)始進(jìn)入上升通道，估計(jì)銀行會(huì)陸續(xù)上浮5%~10%。

李宇嘉分析，未來(lái)銀行資金面繼續(xù)收緊是大概率事件，貨幣投放在下降，廣義貨幣（M2）增速已下跌到歷史新低。“全國(guó)金融工作會(huì)議召開(kāi)之后，銀行的資金來(lái)源全面受到了限制，房貸額度緊張是趨勢(shì)?！?/p>

至于對(duì)樓市帶來(lái)的沖擊，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，房貸利率上調(diào)對(duì)樓市的成交量多少有些影響，延長(zhǎng)了購(gòu)房者的入市時(shí)間，但最主要還是較高的房?jī)r(jià)，以及預(yù)售審批放緩而造成的貨量短缺。

不過(guò)，李宇嘉指出，中共中央政治局會(huì)議提出堅(jiān)持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，說(shuō)明樓市調(diào)控在下半年將會(huì)繼續(xù)處于緊張高壓的態(tài)勢(shì)，資金面的收緊對(duì)樓市調(diào)控的作用大于地方調(diào)控政策的出臺(tái)?！昂翢o(wú)疑問(wèn)，樓市的成交量將會(huì)繼續(xù)下滑。”

“一般來(lái)說(shuō)，調(diào)控收緊之后，成交量下降，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。房貸收縮，利率上調(diào)，加劇了這種狀況?！辟Y深房地產(chǎn)專(zhuān)家龍斌表示，“但這種情況持續(xù)半年的時(shí)間，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，成交量持續(xù)下降，供應(yīng)量逐漸增多，庫(kù)存量則不斷增加，最后達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)的時(shí)候，即庫(kù)存去化周期超過(guò)10個(gè)月左右，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下行?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。