前7月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)緩降

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國房地產(chǎn)銷售面積同增14.0%（前值16.1%），銷售額同增18.9%（前值21.5%）。從月度數(shù)據(jù)來看，7月單月全國商品房銷售面積同增2.0%，較6月下降19.4%。

銷售：反彈不改回落趨勢，全年銷售不悲觀

從7月份的數(shù)據(jù)看，銷售面積和銷售金額都出現(xiàn)了同比增長，但從增長結(jié)構(gòu)看，四大區(qū)域增幅全部回落。其中，東北和東部回落幅度最大 （銷售面積增速分別下滑4.3個(gè)點(diǎn)、2.4個(gè)點(diǎn)；銷售金額增速分別下滑2.6個(gè)點(diǎn)、2.7個(gè)點(diǎn)）；中部次之（銷售面積增速下滑1.9個(gè)點(diǎn)、金額下滑3.4個(gè)點(diǎn)）；西部回落幅度最?。ㄤN售面積增速下滑1.2個(gè)點(diǎn)、銷售金額下滑1.2個(gè)點(diǎn)）。

7月銷售面積、銷售金額增速大幅回落。方正證券(601901,股吧)的策略分析認(rèn)為“反彈不改回落趨勢”。量價(jià)增幅雙雙回落的原因主要在于：一是房企半年度沖量的季節(jié)性因素，6月集中出貨、7月推盤放緩，導(dǎo)致7月成為傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)銷售淡季。二是行業(yè)集中度提升，龍頭房企半年度競位排名，進(jìn)一步加強(qiáng)其6月推盤動(dòng)力，從而加大6月與7月的增速差，導(dǎo)致7月單月回落明顯。

1-7月累計(jì)增速小幅回落，打消市場對地產(chǎn)斷崖式下跌的擔(dān)憂。對于接下來的銷售走勢，方正證券認(rèn)為：回落趨勢將繼續(xù)，全年銷售不悲觀，主要原因有：全國金融工作會(huì)議定調(diào)防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)字當(dāng)頭，銷售增幅難有大幅回升；政策方面，租賃并舉穩(wěn)步推進(jìn)、熱點(diǎn)城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量增加，供給端長效機(jī)制逐步形成，緩解房價(jià)上漲預(yù)期；房貸利率上升，額度緊張，增加購房成本。

投資：同比繼續(xù)緩降，全年維持樂觀

1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同增8.5%（前值8.8%），回落0.3個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月同比4.8%（前值7.9%），回落2.9個(gè)點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)單月增幅新低。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看：東部地區(qū)同增8.5%，微增0.1個(gè)點(diǎn)；中部地區(qū)同增13.8%，回落2.2個(gè)點(diǎn)；西部地區(qū)同增5.1%，回落1.7個(gè)點(diǎn)；東北地區(qū)同減11.3%，收窄2.7個(gè)點(diǎn)。

投資增速繼續(xù)回落，方正證券對于未來趨勢的判斷：投資會(huì)隨著銷售回落而繼續(xù)緩降。分區(qū)域看，東部地區(qū)房企補(bǔ)庫存力度大，是優(yōu)勢房企沖規(guī)模和戰(zhàn)略布局的核心區(qū)域，市場長期看好，因此投資增速回落速度慢；中西部和東北地區(qū)，房企補(bǔ)庫存謹(jǐn)慎，投資增速對銷售回落更敏感。西部地區(qū)和中部地區(qū)投資分別在4月和5月出現(xiàn)拐點(diǎn)，將隨銷售回落持續(xù)下降。東部地區(qū)補(bǔ)庫存力度大，銷售增速維持4月水平，投資增速尚未出現(xiàn)拐點(diǎn)。預(yù)計(jì)下半年銷售將回落，投資也將緩降。

建設(shè)：施工增速維持，新開工竣工下滑

新開工和竣工受2016年7月單月高基數(shù)影響，月度數(shù)據(jù)大幅回落，帶動(dòng)累計(jì)增幅回落；施工面積增速從2016年9月開始，維持在3%的水平，沒有出現(xiàn)顯著回落。

隨著銷售增速回落，新開工面積會(huì)出現(xiàn)下降趨勢；但當(dāng)前一二三線城市去庫存狀況良好，熱點(diǎn)區(qū)域庫存很低，房企在潛力區(qū)域的補(bǔ)庫存意愿較強(qiáng)，年內(nèi)新開工增速不會(huì)大幅下跌?？熘苻D(zhuǎn)模式流行，預(yù)售增長將很快體現(xiàn)在施工面積增速上，年內(nèi)施工面積增速有望維持。

購地：量價(jià)持續(xù)攀升，補(bǔ)庫意愿強(qiáng)

土地 購置面積累計(jì)同比11.1%（前值8.8%），增加2.3個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月同比24.3%（前值19.7%），增加4.6個(gè)點(diǎn)。累計(jì)數(shù)據(jù)看，7月土地市場維持6月量價(jià)提升走勢，表明當(dāng)前房企補(bǔ)庫存意愿較強(qiáng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。