中小房企生存樣本：萊蒙國(guó)際出售逾百億資產(chǎn)

在樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲、行業(yè)集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

繼去年出售資產(chǎn)予融創(chuàng)中國(guó)后，香港上市房企萊蒙國(guó)際（下稱“萊蒙”）最新又公告將出售8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、超過(guò)百億的資產(chǎn)予和昌集團(tuán)。至此，一年多時(shí)間萊蒙已拋售超過(guò)170億資產(chǎn)，甚至有傳言稱萊蒙正在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

萊蒙方面否認(rèn)了退出的說(shuō)法。其在公告中表示，出售資產(chǎn)是為調(diào)整業(yè)務(wù)策略及變現(xiàn)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展周期的物業(yè)項(xiàng)目“提供一個(gè)理想的機(jī)會(huì)”。

出售資產(chǎn)將使得萊蒙自身的銷(xiāo)售大幅減少，今年以及未來(lái)業(yè)績(jī)難言樂(lè)觀。而查看公司的業(yè)務(wù)調(diào)整，從2014年提出“地產(chǎn)＋X”多元化發(fā)展，到“地產(chǎn)＋大健康”，再到現(xiàn)在提出加大海外市場(chǎng)和舊改，萊蒙似乎還沒(méi)有特別明確的方向。

萊蒙并非個(gè)案。中小房企面臨的生存壓力和對(duì)未來(lái)的迷茫正在真實(shí)上演。即便在市場(chǎng)較好的深圳，近兩年也有不少中小房企變賣(mài)資產(chǎn)如蘭江地產(chǎn)，還有一些房企傳出破產(chǎn)，如奧宸集團(tuán)等。

未來(lái)，伴隨行業(yè)周期性調(diào)整和長(zhǎng)期持續(xù)的調(diào)控，以及大規(guī)模兼并收購(gòu)，中小房企或?qū)⒋罅肯А?/p>

133億拋售

8月15日晚，萊蒙公告稱，已與和昌集團(tuán)訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，計(jì)劃將旗下4個(gè)目標(biāo)公司的全部股權(quán)及貸款以約133.26億元代價(jià)售予和昌集團(tuán)，將位于深圳、廣州、杭州、南京等6個(gè)城市的8個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)約197萬(wàn)平方米體量的物業(yè)轉(zhuǎn)讓。

出售的總代價(jià)約為133.26億元，包括物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，約為106.72億元，以及目標(biāo)公司的貸款，總值約26.54億元。

這不是萊蒙首次拋售資產(chǎn)。2016年中，萊蒙將位于上海、南京、杭州、深圳、惠州的6個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，包含項(xiàng)目公司債務(wù)在內(nèi)作價(jià)42.25億元。

彼時(shí)公司稱出售乃是為了降低負(fù)債。到2016年底，萊蒙的凈負(fù)債比率從上年度72.5%下降至43.3%。

同時(shí)，萊蒙的借貸總額約為91.62億港元，其中32.53億港元須在一年內(nèi)償還，54.54億港元在一年后到五年內(nèi)償還，這對(duì)于當(dāng)年銷(xiāo)售僅為40余億港元的萊蒙來(lái)說(shuō)，償債壓力很大。

因此公司仍需進(jìn)一步出售資產(chǎn)緩解債務(wù)。萊蒙在公告中表示，與和昌的交易將改變集團(tuán)的現(xiàn)金狀況，減低整體借貸水平，可為營(yíng)運(yùn)及日后可能出現(xiàn)的潛在新投資機(jī)遇騰出資金。

不只萊蒙，大量中小房企已經(jīng)或正在出售資產(chǎn)以求生存。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，在“嚴(yán)監(jiān)管”下企業(yè)融資渠道收窄，“融資難”和拿地門(mén)檻上升雙重施壓，部分中小房企面臨生存危機(jī)。

其中，很多主業(yè)非房地產(chǎn)的公司紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而剝離出的地產(chǎn)業(yè)務(wù)則被部分房企并購(gòu)；此外，部分手中握有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的房企，在地價(jià)快速上漲的預(yù)期下，能以高溢價(jià)出售。

萊蒙的出售可歸為后者。對(duì)于出售資產(chǎn)所獲現(xiàn)金的用途，萊蒙表示，其中約20%（折合約29.9億港元）將償還現(xiàn)有借貸，包括金融機(jī)構(gòu)提供的約11.1億港元融資以及其他較高利率的債務(wù)；約25%（折合約38.5億港元）留作一般日常資金。另外約55%（折合約84.8億港元）的資金用于物業(yè)及其他投資，包括中國(guó)內(nèi)地、香港、澳洲悉尼的8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

轉(zhuǎn)型的迷茫

萊蒙出售資產(chǎn)，無(wú)論出于債務(wù)壓力還是調(diào)整業(yè)務(wù)策略，都凸顯了中小房企當(dāng)前面臨的壓力和對(duì)轉(zhuǎn)型的迷茫。

起家深圳的萊蒙，創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)黃俊康為香港人士，早年以開(kāi)發(fā)豪宅著稱。但此后萊蒙走出深圳并不順利，公司運(yùn)營(yíng)水平一般，多次出售項(xiàng)目以避免虧損及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、保利等大型房企不同，萊蒙在面對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)低于這幾家，公司提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略也多次搖擺。

2014年，萊蒙行政總裁陳風(fēng)揚(yáng)提出，公司正在綠色建筑及互聯(lián)網(wǎng)家居、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域布局。即以“地產(chǎn)+X”為業(yè)務(wù)架構(gòu)，通過(guò)對(duì)“X”的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、高品牌、高效益等綜合價(jià)值回報(bào)。

但此后兩年，公司又稱將向“地產(chǎn)+國(guó)際化的健康生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，健康業(yè)務(wù)將成為公司重要收入來(lái)源。

拋售資產(chǎn)也讓萊蒙的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變得十分不確定，2015年公司銷(xiāo)售還有80億港元，2016年便下降至40多億港元，今年預(yù)計(jì)也不會(huì)太樂(lè)觀。那么未來(lái)公司將往何處去？

“如果能通過(guò)股權(quán)出讓回收一部分現(xiàn)金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，并且對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，也不失為經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)策略?！?016年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萊蒙管理層表示，在出售項(xiàng)目予融創(chuàng)之后，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了一些調(diào)整，不再單純追求銷(xiāo)售額和發(fā)展規(guī)模，而是更注重獲取利潤(rùn)的能力。

值得關(guān)注的是，在多次拋售資產(chǎn)后，萊蒙剩下的項(xiàng)目多為舊改、工改，且多位于深圳。這或?qū)⒊蔀槿R蒙轉(zhuǎn)型的突破口之一。

萊蒙管理層表示，舊改項(xiàng)目有三個(gè)關(guān)鍵階段，包括立項(xiàng)、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃以及實(shí)施主體階段。公司在深圳從2013年開(kāi)始就注意配置不同階段的項(xiàng)目，今后每年估計(jì)會(huì)有兩三個(gè)可以開(kāi)工，處于專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、報(bào)建兩三年的可能會(huì)有兩三個(gè)，這樣的資產(chǎn)配置符合公司發(fā)展。

其稱，深圳舊改項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，從參與到開(kāi)工賣(mài)樓，一般快的四五年，慢的七八年甚至更長(zhǎng)，所以公司改變經(jīng)營(yíng)思路，會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)基金引入投資人，逐步回籠現(xiàn)金和應(yīng)得利潤(rùn)，以達(dá)到用小股操盤(pán)甚至輸出技術(shù)管理等，加大輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

此外，在今年4月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，萊蒙管理層稱，正往大健康產(chǎn)業(yè)做探索。2016年萊蒙和大股東云南城投在昆明成立了云南省股權(quán)投資基金，預(yù)計(jì)發(fā)行30億左右，利用大股東在云南的優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)。2015年，萊蒙還和美年大健康合作，成為新華健康10%股權(quán)的股東。

此次出售資產(chǎn)后，萊蒙表示，將聚焦在高價(jià)值的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益及海外物業(yè)上，并向大健康轉(zhuǎn)型。

萊蒙只是大量中小房企在調(diào)控下求存的縮影。去年以來(lái)，多家中小房企加快出售資產(chǎn)，行業(yè)整合兼并劇烈；同時(shí)集中度提升非常快，超級(jí)房企的市占率迅速提高。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，2016年1-23名的房企銷(xiāo)售額加起來(lái)3.15萬(wàn)億、市占率約為26.8%；今年上半年市場(chǎng)份額提高到36.3%，預(yù)計(jì)2020年占比將達(dá)51%。

在這樣的背景下，中小房企的生存空間將被進(jìn)一步擠壓。歐陽(yáng)捷建議，中小房企要多跟大企業(yè)合作，或?qū)⒛抗廪D(zhuǎn)向海外。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。