供需新政開閘 中國樓市“降火”長效機(jī)制“破冰”

“北漂”10年的蔡志新在今年告別了頻繁搬家、四處租房的日子，和新婚妻子搬入新居。2014年，他參加北京自住型商品住房搖號并且幸運(yùn)中簽，以每平方米2.2萬元(人民幣，下同)的價(jià)格買下一套位于東五環(huán)外的小戶型住宅。

“現(xiàn)在北京核心區(qū)房價(jià)每平方米已超過10萬元，如果不是搖到自住房，我們根本買不起?！辈讨拘孪蛴浾吒袊@。

自住房是一種政策性產(chǎn)權(quán)房，官方限定售價(jià)，且5年內(nèi)不能上市交易。相對低價(jià)的自住房不僅為蔡志新這樣的“夾心層”提供買房機(jī)會(huì)，更是本輪調(diào)控中北京抑制房價(jià)過熱的關(guān)鍵手段之一。北京制定了未來5年提供150萬套自住房的計(jì)劃，近期更計(jì)劃將自住房升級為“共有產(chǎn)權(quán)房”，明確無本地戶籍的“新北京人”分配不少于三成。

從供應(yīng)純商品住房到提供兼顧不同人群的多種政策性產(chǎn)權(quán)房，蔡志新的買房故事背后是中國住房供應(yīng)體系的變革。一種從供給側(cè)出發(fā)的新型房地產(chǎn)調(diào)控制度正在浮出水面。

從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年7月召開的中央政治局會(huì)議，決策層的樓市調(diào)控思路愈加明晰――從供給和需求兩端發(fā)力，加快建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

“這一定位意味著在中央頂層設(shè)計(jì)層面讓住房回歸居住屬性，可以說這是黨的十八大以來房地產(chǎn)政策思路最主要的脈絡(luò)?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲告訴中新社記者，定位明確了，未來房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策設(shè)計(jì)就有了總體方向。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉解釋說，中國住房市場上的許多問題，源于住房逐漸脫離居住屬性而過分看重、強(qiáng)化投資功能和資產(chǎn)屬性，導(dǎo)致從民生問題衍生出經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等問題。要通過構(gòu)建符合中國國情和市場規(guī)律的長效機(jī)制，嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場投資和使用行為，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

長效機(jī)制并不是新詞，但無論是土地、金融制度的改革還是開征房地產(chǎn)稅都是觸動(dòng)利益的“硬骨頭”，因此多年來難以“落地”。不過，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，長效機(jī)制建設(shè)出現(xiàn)“破冰”跡象。

任興洲指出，過去中國城鎮(zhèn)商品住房供應(yīng)主要以出售為主，導(dǎo)致中國居民住房自有率較高，達(dá)到70%至80%左右，而租賃住房市場長期發(fā)育不良，成為短板。發(fā)展和完善租賃市場，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)租售并舉，應(yīng)是長效機(jī)制建設(shè)的重要組成部分。廣州近期提出的“租購?fù)瑱?quán)”，上海出讓兩塊土地要求“只租不售”，北京、佛山等市土地競拍中也出現(xiàn)100%由開發(fā)商建設(shè)自持商品房的地塊……這些都從政策和制度層面為租賃住房市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場有望形成新房市場、二手房市場、租賃市場“三足鼎立”的局面。2016年中國新房、二手房和租賃交易額分別為11萬億元、6.5萬億元和1萬億元，租賃市場規(guī)模占比遠(yuǎn)低于日本(80%)、美國(50%)的水平。隨著二手房和租賃市場的持續(xù)發(fā)展，將形成“一二線城市二手房和租賃為主，三四線城市新房為主”的住房供應(yīng)新結(jié)構(gòu)。

除了在租賃市場形成的突破之外，劉洪玉指出，中國近5年正形成由政策性租賃住房和政策性產(chǎn)權(quán)住房構(gòu)成的保障性住房供給體系，促進(jìn)了以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系的實(shí)現(xiàn)。

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