被摁在地板上的“商辦公寓” 要重新用來(lái)“住”了

“商辦公寓”重新入市，只能租

8月11日，上海傳來(lái)給“商辦公寓”松綁的消息：正在研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則。

此前的7月17日，廣州也已經(jīng)對(duì)商辦公寓松綁，很多人都沒(méi)關(guān)注到，因?yàn)樗汀白馐弁瑱?quán)”同時(shí)公布，而大家的焦點(diǎn)都在“租售同權(quán)”上，具體表述是這樣的：

至于北京，則一直給了商辦公寓一線生機(jī)，存量商辦公寓是可以按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)交易的。由于北京樓市這幾年商辦公寓發(fā)展非常迅猛，已經(jīng)累計(jì)了幾十萬(wàn)套存量商辦公寓，這些房子是賣是租是自己住，過(guò)往的都予以“放行”。

而深圳，5月份有一個(gè)通知，要求“商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)”。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，深圳放開(kāi)也是遲早的事。

為什么商辦公寓在經(jīng)歷了短暫低谷后重新崛起？道理很簡(jiǎn)單，房子太少了，人太多了，而且越來(lái)越多。只要能用來(lái)住的房子，甭管它是什么性質(zhì)，只要它不違背“房子是用來(lái)住的”大前提。這種套路是不是很熟悉？

需要指出的是，改造過(guò)后的商辦公寓是以“租”的形式，改頭換面重新出現(xiàn)在人們的視野中的，這種變化有幾個(gè)原因：

1、租房的人永遠(yuǎn)可以隨時(shí)被擠掉

話說(shuō)得很難聽(tīng)，但事實(shí)就是如此。在一線城市什么租房和買房完全對(duì)等，這根本不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橘Y源就這么多。而商辦公寓用來(lái)租，意味著租房的絕大多數(shù)人永遠(yuǎn)也成不了“自己人”，成不了“自己人”，意味著想留的時(shí)候可以留，不想留的時(shí)候可以隨時(shí)讓你走。

正所謂“有恒產(chǎn)者才有恒心”，以前商辦公寓以往是可以買的，總歸是自己的一份產(chǎn)業(yè)，而且是按照住房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的，這就決定了留在這個(gè)城市的概率極大。今后不會(huì)再有這種好事出現(xiàn)了，租房體驗(yàn)再好，你也只是“租”，核心福利享受不到，反而經(jīng)?！氨黄骄?。

2、租與售相比，換手率更高。

租與售相比，一個(gè)是一兩年的租房合同，一個(gè)是買斷40年的購(gòu)房合同。這種差異決定了換手率的巨大差異。從之前的銷售情況來(lái)看，買商辦公寓的剛需還是占多數(shù)。這些人買了就意味著自己住。

商辦公寓面積小，房源多，只用于“租”之后，換手率增加，將能滿足更多年輕人的居住需求?？傊褪牵蠹乙黄饋?lái)租房。

3、幫開(kāi)發(fā)商減壓，幫政府減壓。

雖然開(kāi)發(fā)商不愿意這么做，但總比賣不出去要好，反正就給你這么個(gè)選擇。現(xiàn)在商辦項(xiàng)目總體是過(guò)剩的，寫字樓很多都足不出去，開(kāi)發(fā)商要么走長(zhǎng)線賺慢錢，要么繼續(xù)扛著，如何選擇，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該很清楚，他們最懂風(fēng)向，不會(huì)干逆風(fēng)而動(dòng)的傻事。

至于政府，就更簡(jiǎn)單了，產(chǎn)權(quán)類房子蓋再多，也只能是少數(shù)人的菜，以近來(lái)大火的“共-有-產(chǎn)-權(quán)-房”為例，未來(lái)北京市場(chǎng)上大概會(huì)新增25萬(wàn)套，而那時(shí)的北京住房總套數(shù)則達(dá)到了900萬(wàn)套，比例只有2.78%。所以租房還是主流，租房也必須依靠開(kāi)發(fā)商。

商辦公寓這類房子是怎么出現(xiàn)的？

說(shuō)完了商辦公寓的變化，咱們?cè)倭狞c(diǎn)商辦公寓這類房子的歷史。在很久以前，商辦公寓是一類比較合理的市場(chǎng)，在市中心的這類房子，不算多，對(duì)市場(chǎng)也沒(méi)有形成明顯的干擾。

后來(lái)，一線城市的中心城區(qū)人口壓力比較大，為了將人口留在郊區(qū)，也就是走“住在郊區(qū)工作在郊區(qū)”，走產(chǎn)城融合路線，所以在郊區(qū)推出了大量商業(yè)地塊。但開(kāi)發(fā)商拿了地之后才發(fā)現(xiàn)，做商業(yè)根本就不現(xiàn)實(shí)，在荒地上蓋個(gè)寫字樓，即使有地鐵，又有幾個(gè)企業(yè)愿意來(lái)？各種成本高的嚇人，最簡(jiǎn)單的就是可能招不到員工。商業(yè)天生就是聚集的，合作伙伴都在城里，我跑郊區(qū)去辦公，談合作都?jí)騿埽?/p>

在強(qiáng)力推進(jìn)產(chǎn)城融合的階段，的確有不少房子用來(lái)搞商業(yè)了，但事實(shí)是企業(yè)在郊區(qū)注冊(cè)，卻跑去城里辦公。久而久之，開(kāi)發(fā)商也不愿意干了，正好趕上了樓市的崛起，很多剛需買不起房，商辦公寓就應(yīng)運(yùn)而生了。

簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，商辦公寓是在城市的管理者在人口壓力之下，設(shè)計(jì)了過(guò)于超前的城市發(fā)展思路之后的妥協(xié)品。

商辦公寓轉(zhuǎn)租后對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

觀察君認(rèn)為，這種變軌對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常小。原因是買房的門檻非常高了。大家可能都知道了，最近不少城市首套房已經(jīng)出現(xiàn)了1.15倍的貸款利率。購(gòu)房者買房不僅要付出更高的首付，月供也要高出不少。

門檻越來(lái)越高，雖然讓剛需越來(lái)越難買得起房，但從另一面來(lái)說(shuō)，能夠買得起房子的人實(shí)力都不錯(cuò)，這種提高門檻的做法實(shí)際上是給樓市“上保險(xiǎn)”。100萬(wàn)的房子，誰(shuí)都買得起也都還得起，這沒(méi)什么問(wèn)題。但500萬(wàn)乃至1000萬(wàn)一套的房子，即使剛需買得起，還貸能跟上嗎？

現(xiàn)在的邏輯是，房?jī)r(jià)是難以出現(xiàn)根本性下跌的，在這種情況下，房子還是不要賣給剛需得好。房貸利率就是一個(gè)篩子，它留下了能夠買房的人，將買不起房的人轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)。在這種情況下，租房和買房實(shí)際上成為兩個(gè)互不影響的市場(chǎng)。而商辦公寓用來(lái)租之后，實(shí)際上對(duì)房?jī)r(jià)是沒(méi)多少影響的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。