調(diào)控組合拳出擊 深圳樓市回歸理性

曾在2014年10月-2016年3月份期間，房價持續(xù)上漲18個月、漲幅達(dá)9成的深圳（樓盤）樓市，在經(jīng)歷“一年兩調(diào)”的雙政策（深六條、深八條）強(qiáng)調(diào)控下，其房地產(chǎn)市場也正逐步回歸理性。

8月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（下稱“深圳規(guī)劃國土委”）發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月份全市新建商品住宅成交均價為54446元/平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降4%；成交套數(shù)2023套，環(huán)比下降31.5%，同比下降32.2%；成交面積20.3497萬平方米，環(huán)比下降30.4%，同比下降34.1%。據(jù)悉，自去年10月份“深八條”最嚴(yán)限購開始，深圳新建商品住宅成交均價已連續(xù)10個月下降。二手住宅市場方面，深圳全市成交5809套，環(huán)比下滑8%，成交均價小幅下滑0.3%至57052元/平方米。

深圳一家房企負(fù)責(zé)人告訴記者，從公司營銷部門調(diào)研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價格還會持續(xù)走向理性。他告訴記者，預(yù)計這一趨勢將持續(xù)到明年中期。

調(diào)控組合拳

2014年10月，在住房需求旺盛、信貸寬松等多重因素催生下，深圳房價接連趕超上海（樓盤）、北京（樓盤），領(lǐng)漲全國。

以深圳龍華為例，其2014年一手房銷售均價為24613元/平方米，2015年均價升至32858元/平方米，漲幅達(dá)33%。2016年前5月，龍華一手房均價47282元/平方米，漲幅達(dá)44%，臨近“五萬元”大關(guān)。綜合全市來看，2016年4月之前，深圳房價已持續(xù)了長達(dá)18個月的上漲。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，供需關(guān)系矛盾突出、人口凈流入量與資本集聚，都是深圳樓市得以持續(xù)上漲的因素構(gòu)成。

為此，深圳政府不得不接連制定限購限貸“組合拳”，以抑制樓市因投資投機(jī)需求過大形成的瘋狂增長局面。

2016年3月25日，深圳出臺“深六條”把限購社保1年提高至3年，打擊首付貸的形式，抑制深圳過多的投資性需求。根據(jù)深圳一家地產(chǎn)監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，3月25日前一個月新房成交量約為7000套，3月25日后一個月，新房成交量約為2700套，成交量環(huán)比大跌超61.4%。其成交面積也由新政前一個月72萬平方米下滑至29萬平方米，成交均價則由4.77萬元/平方米下滑至新政后一個月后4.48萬元/平方米左右。

為進(jìn)一步抑制樓市過快增長。2016年10月4日，深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，被市場稱為史上最嚴(yán)限購“深八條”。

該《措施》指出，深圳戶籍家庭2套房以上禁止購房，在深圳連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，以及對項(xiàng)目申報價格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目價格或周邊二手房價格的，將實(shí)行限制手段。

與“3?25”新政相比，后者同時從需求和供給兩方面對房價進(jìn)行把控，以期遏制開發(fā)商、中介、投資客等“投機(jī)炒房”行為。

近兩年的上行周期，終在“深六條”、“深八條”兩次強(qiáng)力調(diào)控政策下得到抑制。來自深圳中原研究中心顯示，在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳2016年全年新建商品住宅成交面積降至417萬平方米，環(huán)比下降37%，成交套數(shù)降至4萬套，環(huán)比下降39%。2017年上半年深圳全市成交105萬平方米，較2016年下半年下滑40%，其銷售均價則從去年11月的54986元/平方米 微跌至今年6月份的54492元/平方米。

深圳市規(guī)劃國土委曾在7月發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計劃》提到，2016年，我市先后發(fā)布了“深六條”與“深八條”新政，優(yōu)化了商品住房用地出讓方式和商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善了差別化限購政策和信貸政策，加強(qiáng)了價格管控和市場秩序整頓，有效抑制了投資投機(jī)需求，房價過快上漲勢頭得到了逐步控制。

影響房價的一方面是供給，一方面是需求。需求大了，供給跟不上了，價格就會上漲。為此，深圳提出一方面要調(diào)控，一方面也要加大供給力度。深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在去年透露，未來5年，深圳將建設(shè)保障房40萬套，供應(yīng)保障房35萬套，其中70%為人才房。

搜房控股董事長莫天全認(rèn)為，自由的市場是看不見的手，可以讓房地產(chǎn)行業(yè)更充分地發(fā)展，而政府的調(diào)控作為看得見的手可以讓房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

深圳中原研究中心表示，深圳房價在調(diào)控大環(huán)境下逐步回歸理性，房屋的居住用途也得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，“房子是用來住的，不是用來炒的”已在深圳樓市中看到效果。

降杠桿

深圳樓市為何一度領(lǐng)漲全國，其背后推手又是什么？

在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫看來，前所未有的寬信貸是深圳樓價暴漲的主因。根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%。2015年全年，深圳新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

除使用銀行貸款外，眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，也成為推動深圳房價過快上漲的因素之一。

據(jù)新華社報道，2015年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。同時，還出現(xiàn)了房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。

總部位于深圳的一家央企掌門人在一次閉門會議上指出，深圳最大的特點(diǎn)就是產(chǎn)融結(jié)合，產(chǎn)業(yè)與金融雙輪驅(qū)動?！吧钲诘教幨切磐小⒈ｋU、基金，到處是上市公司。不缺資金，缺項(xiàng)目，基金找不到項(xiàng)目?！彼味「嬖V記者，大量資金集聚進(jìn)入深圳，其流向多數(shù)是房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

嚴(yán)控資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不管是開發(fā)貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發(fā)商越少、開發(fā)貸的資金越少，越不容易把地價炒高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就趨于穩(wěn)定了。

于是，“深六條”提出，將繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房首付款的來源核查。此前，深圳市市場稽查局還突擊檢查世聯(lián)行及其旗下的世聯(lián)小貸和世聯(lián)集金，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的P2P企業(yè)合時代，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中原、鏈家、美聯(lián)等42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。

2016年7月25日，深圳召開市委常委會議，提出要堅持防范金融風(fēng)險，加強(qiáng)金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警，全面深入排查整治金融風(fēng)險點(diǎn)，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，守住不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。

為配合深圳樓市調(diào)控與防范金融風(fēng)險，深圳多家銀行也開始審慎把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年7月24日，工行、招行、建行、農(nóng)行、交通銀行及渣打銀行等都已取消首套房貸利率折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，興業(yè)銀行、民生銀行首套房貸款利率則上浮10%。與此同時，南洋銀行、中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行(等已暫停房貸業(yè)務(wù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。