太原樓市陷雙面性矛盾：一邊賣得脫銷 一邊無人問津

太原樓市是兩個(gè)脫節(jié)的市場(chǎng)，一邊是價(jià)格高的品牌樓盤被搶購，大多為富力、恒大、碧桂園、萬科等大房企開發(fā)；一邊是原本積壓多年的剛需庫存量無人問津，這些產(chǎn)品都是本土中小房企開發(fā)，現(xiàn)在已顯得過時(shí)。

時(shí)間行進(jìn)2017年，太原樓市兩極分化極為明顯，傳說中的限購政策遲遲未見落地，人們?cè)诎盗饔縿?dòng)中透著焦慮。

“太原樓市上半年出現(xiàn)很明顯的兩極分化，去年我們還在探討趨勢(shì)上的分化，今年已經(jīng)很明顯出現(xiàn)?！?a href="http://a5759.cn/city/shanxisheng/" target="_blank">山西朗潤(rùn)云商商務(wù)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李峰，在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)如是說。

“這個(gè)節(jié)點(diǎn)特別微妙，地產(chǎn)圈都在瘋傳近期將限購，但是太原樓市從需求端看并不屬于去庫存市場(chǎng)，從去年開始太原樓市從剛需型轉(zhuǎn)變到改善型市場(chǎng)，大量庫存積壓是幾年前遺留下來的剛需樓盤，多數(shù)是中小房企開發(fā)，比別人便宜再多都沒有客戶看上?！崩罘逭f。

有分析指出，太原經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)乏力，主要依托城市基礎(chǔ)建設(shè)的完成促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以此帶動(dòng)樓市發(fā)展，同時(shí)反作用于城市經(jīng)濟(jì)意圖明顯。

“山西經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對(duì)滯后，太原市上半年GDP增長(zhǎng)7.1%，主要仰仗于基建和房地產(chǎn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)上稍有起色，貿(mào)然出臺(tái)調(diào)控政策，無疑會(huì)打壓太原經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭?！鄙轿魇》康禺a(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、山西智誠房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)郭尚文在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，對(duì)于太原遲遲未出臺(tái)限購政策給出了他的看法。

他指出，太原棚改和城改貨幣化補(bǔ)償政策，釋放了大量購買力，加上太原作為二線城市補(bǔ)漲，是太原樓市價(jià)格上漲、去化速度加快的重要成因。

另外，一線城市調(diào)控政策趨嚴(yán)，大房企加速布局太原等二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使太原房地產(chǎn)開發(fā)集中度越來越高，本地中小房企開展業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)越來越少，今年少有新項(xiàng)目推出，這也是太原房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的重要成因，本地房企轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

從態(tài)勢(shì)上，太原樓市已經(jīng)成為全國樓市的一個(gè)縮小版，兼具了一二線城市的火爆，也面臨三四線城市高企的庫存壓力，雙重屬性的矛盾掣肘，讓調(diào)控顯得頗為尷尬。

品牌房企的江湖

2017年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)是品牌爆發(fā)的一年，環(huán)線樓市亦是如此。據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)分析報(bào)告稱，隨著環(huán)線大盤的全面覆蓋，如東中環(huán)富力金禧城、萬科城市之光的進(jìn)入，與萬科城形成三足鼎立競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，環(huán)線市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，品牌房企由之前的點(diǎn)狀布局到現(xiàn)在的東西或南北聯(lián)動(dòng)，單盤對(duì)城市外溢客戶吸附力逐漸降低，地緣性客戶回歸是大勢(shì)所趨，獨(dú)踞一方的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，太原7月房?jī)r(jià)9298元/平方米，小店區(qū)在售樓盤均價(jià)為9955元/平方米，杏花嶺區(qū)在售樓盤均價(jià)為9431元/平方米，萬柏林區(qū)在售樓盤均價(jià)為9308元/平方米，迎澤區(qū)在售樓盤均價(jià)為11344元/平方米，尖草坪區(qū)在售樓盤均價(jià)為7247元/平方米，晉源區(qū)在售樓盤均價(jià)為10088元/平方米。與太原6月房?jī)r(jià)相比較，六區(qū)房?jī)r(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)，其中迎澤區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度最高達(dá)20.3%。

2017年上半年太原樓市共有48個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開盤或加推，有些樓盤開盤便以熱銷亮相，有的甚至以售罄收官，在這些項(xiàng)目中，品牌房企成績(jī)亮眼。

上半年入市的13個(gè)品牌項(xiàng)目，以時(shí)間段為分割，一季度入市的新項(xiàng)目均坐落于太原環(huán)內(nèi)熱門區(qū)域，最南不過龍城大街，最北不過北中環(huán)，東西未越過中環(huán)；而二季度入市的新項(xiàng)目50%位于河西片區(qū)，另外50%位于晉陽湖片區(qū)。

“今年上半年，太原市去化近400萬平方米，都集中在新增開發(fā)量上面，這是市場(chǎng)需求角度最真實(shí)的反映，而且多數(shù)的在售樓盤均價(jià)在9000元/平方米水平?！崩罘逭f。

“2017年，太原樓市在量、價(jià)、購房者和開發(fā)商拿地成本的預(yù)期多重因素作用下，目前價(jià)格逼近一萬元，均價(jià)在9700元/平方米水平，我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)包括新入市項(xiàng)目、在售項(xiàng)目。”山西朗潤(rùn)智業(yè)房地產(chǎn)信息咨詢有限公司市場(chǎng)總監(jiān)劉偉娜說。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者走訪的幾個(gè)項(xiàng)目情況，印證了上述說法。

中車國際城，地處杏花嶺北中環(huán)，由中國中車旗下子公司中車置業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目共規(guī)劃5期，一期二期以住宅為主，三期陸續(xù)加推商業(yè)配套項(xiàng)目。

該項(xiàng)目企劃部寧經(jīng)理告訴記者，中車國際廣場(chǎng)定位為城市綜合體，均價(jià)在8500元/平方米，較去年一期開盤價(jià)上漲1500元/平方米，“項(xiàng)目?jī)r(jià)格在太原樓市屬于中等偏上，銷售情況很好，二期期房推出1400多套，目前僅剩100多套，剛需和改善型需求全覆蓋，隔街相望的富力華庭精裝修房?jī)r(jià)格12000元/平方米，算是太原北城最貴的項(xiàng)目”。

在晉陽湖板塊，萬科翡翠公園、富力灣、保利西江月等品牌公司的項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年入市，板塊進(jìn)入全面成長(zhǎng)期；同時(shí)，隨著土地的不斷放量，也吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入，板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。從客戶來看，板塊流入人口以輻射全城的中高端改善人群為主。

綠地集團(tuán)太原分公司田靜接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“綠地目前的兩個(gè)項(xiàng)目綠地城和盧浮宮半山國際5期還沒開盤，綠地城7月做了一個(gè)開盤前的預(yù)熱活動(dòng)，客群主要是地緣性客戶、改善型客群為主?！本G地城地處晉陽湖板塊，“將來的開盤價(jià)肯定會(huì)參照萬科金域藍(lán)灣，它的精裝修產(chǎn)品目前均價(jià)約13000元/平方米?！?/p>

富力天禧城項(xiàng)目位于尖草坪區(qū)濱河西路與北中環(huán)交會(huì)處，占地1100畝，總建筑面積314萬平方米，是富力地產(chǎn)傾力打造的旗艦項(xiàng)目，是聚合高層住宅、國際公寓、綜合商業(yè)等業(yè)態(tài)的城市綜合體。

據(jù)富力銷售顧問介紹，目前主推的是100平方米以上大戶型三居戶室，精裝房均價(jià)在8900元/平方米左右。

在富力天禧城往北有萬科公園里和萬科小鎮(zhèn)，均價(jià)為9400元/平方米與8600元/平方米。

沿著河西板塊繼續(xù)向南，目前在售的項(xiàng)目有恒大城，均價(jià)在11000元/平方米，恒大雅苑參考均價(jià)在11300元/平方米、萬科藍(lán)山均價(jià)10200元/平方米、國投肖邦價(jià)格待定、萬科金域藍(lán)灣精裝房二期價(jià)格待定，一期均價(jià)13000元/平方米；另外遠(yuǎn)大璽灣、當(dāng)代沿湖城、綠地城、泰禾金尊府、萬科翡翠公園、保利西江月、富力灣等項(xiàng)目即將入市，下半年的太原樓市爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更為激烈。

在小店區(qū)的龍城大街區(qū)域，匯集了恒大未來城、碧桂園天匯、保利茉莉公館、富力尚悅居二期，也是下半年入市競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目。

再觀太原土地市場(chǎng)，2017年一季度品牌房企獲取土地建筑面積284.72萬平方米，占整體市場(chǎng)70%。品牌房企拿地向來是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，體現(xiàn)著市場(chǎng)未來的發(fā)展方向。

“從大房企角度看，全國范圍內(nèi)，可收割的新區(qū)塊不是很多，太原屬于屈指可數(shù)的幾個(gè)發(fā)展?jié)摿^大的城市，理論上可以稱得上房企獲利的目標(biāo)城市，太原本來進(jìn)行大規(guī)模的城改，政府層面也希望借助大型房企的資金、經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)能力，參與太原城市化建設(shè)。”李峰說。

中小房企絕地求變

從2017年太原樓市的開發(fā)情況來看，與品牌房企的高歌猛進(jìn)不同，山西本地房企的機(jī)會(huì)空間變得越來越窄。

跟大房企合作開發(fā)，拓展房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，抱團(tuán)取暖，走出山西尋求海南的發(fā)展機(jī)會(huì)，都是太原本地房企現(xiàn)在的考慮。

據(jù)報(bào)告稱，一季度入市的本地開發(fā)商項(xiàng)目多位于富士康周邊、西山等較為偏僻的區(qū)域，二季度入市四個(gè)新盤，其中兩個(gè)位于親賢街市中心地帶，另外兩個(gè)分別位于河西和太原東北部。相比較品牌樓盤而言，本地開發(fā)商項(xiàng)目的明顯特征為：體量小、證件前景不確定性大、價(jià)格偏低。

“今年的顯著特征是中小房企絕大部分在給大房企打工，通過合作、出讓庫存地塊，維持生存，去年還是趨勢(shì)，今年已是表現(xiàn)，多數(shù)大房企選擇通過合作開發(fā)?！崩罘鍖?duì)于本地中小房企的生存現(xiàn)狀給出了他的看法。

郭尚文表示：“全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度越來越高，太原也不例外，融資優(yōu)勢(shì)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)認(rèn)可度都在向品牌房企集聚，所以現(xiàn)在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)很少，今年甚至沒有本地房企開發(fā)的大項(xiàng)目入市?！?/p>

太原房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)，給本地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出新的發(fā)展難題，轉(zhuǎn)型或者坐以待斃。

“太原本地中小房企發(fā)展愈發(fā)困難，部分中小房企趕著這輪樓市風(fēng)口自己再做兩年，有土地儲(chǔ)備的跟大型房企合作開發(fā)；部分主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)型相對(duì)容易，把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉即可；專業(yè)做房地產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)型就比較困難。原因在于當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)沒有復(fù)蘇，只有圍繞房地產(chǎn)向上下游發(fā)展，尋求新的發(fā)展機(jī)遇。”郭尚文說。

郭尚文作為本土企業(yè)山西智誠房地產(chǎn)的掌舵人，經(jīng)歷了本地房企在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的輝煌與沒落。

行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的積淀，讓他敏銳地意識(shí)到轉(zhuǎn)型的重要性，所以智誠房地產(chǎn)提前布局積極拓展，在堅(jiān)守房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，積極涉足物業(yè)服務(wù)、超市等房地產(chǎn)配套行業(yè)，并積極拓展海南地產(chǎn)市場(chǎng)。

“今年2月份，我們?cè)?a href="http://a5759.cn/city/sanya/" target="_blank">三亞海棠灣拿地近100畝，準(zhǔn)備開發(fā)產(chǎn)權(quán)式度假酒店，另外正在?？?/strong>洽談土地，尋求住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！惫形恼f。

“30~40家山西房企準(zhǔn)備籌資100億元組團(tuán)去海南拿地，確有其事，之前房企在協(xié)商這個(gè)事情。近期也有三四家房企通過我在咨詢海南市場(chǎng)情況，后期我們將組織房企調(diào)研、考察海南市場(chǎng)，今年下半年及2018年還會(huì)有山西房企進(jìn)入海南市場(chǎng)?！彼貞?yīng)山西本地房企涉足海南市場(chǎng)的消息表示。

對(duì)于為何舍近求遠(yuǎn)涉足海南市場(chǎng)，他表示：第一，海南是一個(gè)全國性的市場(chǎng)，有別于一般意義上的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于度假式旅游的市場(chǎng)；第二，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們對(duì)健康養(yǎng)生理念的重視，加上北方城市冬季的霧霾影響，是涉足海南房地產(chǎn)市場(chǎng)積極因素；第三，政策層面不會(huì)受到太大的調(diào)控影響；第四，去海南開發(fā)產(chǎn)權(quán)式度假酒店，跟本地房企有了一個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)，先期開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店，讓山西本土房企在海南有互相依托發(fā)展的平臺(tái)；第五，在于本地房企在太原的生存空間越來越窄，2016-2017年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的過渡期后，本土專業(yè)房企必須尋求出路。

“山西本地房企在海南投資，區(qū)別于其他市場(chǎng)，在三亞更注重于區(qū)位和項(xiàng)目的定位，千篇一律快速復(fù)制的住宅項(xiàng)目只有?？谟醒诱箍臻g，但是在三亞就需要挖掘自身特色，中小房企有一定優(yōu)勢(shì)不需要做太大轉(zhuǎn)變，發(fā)揮自身特色，抓住特定市場(chǎng)一樣可以得以發(fā)展?！彼f。

對(duì)于太原本土房企的發(fā)展現(xiàn)狀及沒有產(chǎn)生大型房企的原因，郭尚文表示：“太原市人口基數(shù)較小，外來人口導(dǎo)入較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，加上本地房企實(shí)力有限，錯(cuò)過房地產(chǎn)黃金發(fā)展機(jī)遇期。”

樓市的雙面性矛盾

對(duì)于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，太原社會(huì)科學(xué)院張晨強(qiáng)于今年5月份撰文稱，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展既有機(jī)遇的同時(shí)，又面臨諸多不利因素。主要表現(xiàn)為：城中村改造將釋放大量的房地產(chǎn)供給；房地產(chǎn)開發(fā)土地成本上升較快；支撐住房需求快速增加的人口基礎(chǔ)不足；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩和信息化進(jìn)程加快制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求等等。

據(jù)此分析，太原未來存在房地產(chǎn)供給大量增加、需求增加相對(duì)緩慢、庫存上升的可能。政府面臨應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控和政策引導(dǎo)，保證其健康穩(wěn)定發(fā)展的局面。

7月末，山西省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，上半年全省地區(qū)生產(chǎn)總值6577.91億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)6.9%。

太原市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1515.88億元，比上年同期增長(zhǎng)7.1%，這是自2015年以來連續(xù)10個(gè)季度保持7%以上的增長(zhǎng)水平，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資241.93億元，增長(zhǎng)9.3%。

太原市是拉動(dòng)全省商品房銷售面積快速增長(zhǎng)的主動(dòng)力。太原市單位面積銷售額由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米，增長(zhǎng)26.1%，高于全省平均增速5.6個(gè)百分點(diǎn)。

太原樓市近期的火爆表現(xiàn)，跟其它一二線城市的表現(xiàn)一樣。但是對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用衩吭缕骄べY（4620元）全國倒數(shù)的尷尬局面，調(diào)控房?jī)r(jià)顯得尤為必要。然而，太原樓市的畸形發(fā)展，在一定程度上左右了太原市政府部門對(duì)樓市調(diào)控的決心和力度。

太原樓市的真實(shí)情況是，過往幾年積壓已久的剛需庫存量得不到釋放消化，新增開發(fā)量卻快速填充了市場(chǎng)的需求。

“太原樓市是兩個(gè)脫節(jié)的市場(chǎng)，為響應(yīng)國家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控精神，政府可能出臺(tái)限購政策，目的在于抑制樓市價(jià)格過快增長(zhǎng)。但是矛盾點(diǎn)在于，太原樓市本身是地價(jià)助推房?jī)r(jià)上漲，另一方面又要考慮原本積壓多年的剛需庫存量?！崩罘逭f。

“從政府層面看，依賴于基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，讓其不愿意施加更多行政手段去進(jìn)行調(diào)控，即使調(diào)控也是萬不得已，這是一個(gè)很尷尬的狀態(tài)。”他說。

從全國層面看，太原是省會(huì)城市里最后一個(gè)沒有出臺(tái)政策調(diào)整的城市，太原現(xiàn)在的情況是大量庫存積壓在過去幾年本土房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的中小型項(xiàng)目中，即缺乏配套、服務(wù)、品質(zhì)相對(duì)較差的項(xiàng)目?！凹词菇衲暌矝]有多大改觀，真正的新增量，都集中在一線房企開發(fā)的項(xiàng)目，而且去化速率極快。”他說。

這也是李峰指出太原房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化較為明顯的重要依據(jù)。他說：“這些天經(jīng)常接到本土房企尋求幫助的電話，他們房子每平方米賣7000元左右，賣不動(dòng)，旁邊品牌房企的房子賣8500~9000元/平方米，都賣瘋了。”

國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控背景下，太原樓市“既要依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)保增長(zhǎng)，又要兼顧出清庫存。開發(fā)商的拿地成本、購房者的預(yù)期以及市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)決定了太原樓市很難出臺(tái)有效的調(diào)控政策，政府出臺(tái)調(diào)控政策會(huì)是一個(gè)很痛苦的過程?！崩罘逭f。

太原多個(gè)舊城改造的地塊基本上都是去年下半年和今年上半年拿地，最快入市也要到今年下半年，將來的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈。

他認(rèn)為：“太原本身不屬于去庫存市場(chǎng)，從去年開始太原樓市從剛需型轉(zhuǎn)變到改善型市場(chǎng)，太原上半年達(dá)到400萬平方米的去化，都集中在新增開發(fā)量上，這是市場(chǎng)需求角度最真實(shí)的反映，幾年前遺留下的大量庫存剛需樓盤，比別人便宜再多都沒有客戶去出手。”

郭尚文認(rèn)為：“太原市2016~2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度快有兩個(gè)原因，其一是一二線城市的補(bǔ)漲，另外是太原市棚戶區(qū)、城改項(xiàng)目貨幣化補(bǔ)償政策的出臺(tái)，釋放了大量的購買力。如果沒有這個(gè)政策，太原的樓市不會(huì)有這樣的好程度。隨著購買力的上升，加大了跟投者進(jìn)入的心理預(yù)期?！?/p>

劉文娜分析稱：“太原樓市均價(jià)還處于較低水平，我們通過中部六省的對(duì)比，太原樓市還是處于中下水平，未來還有上漲空間，下半年的房?jī)r(jià)還預(yù)計(jì)還有10%左右的漲幅。但是現(xiàn)在政府調(diào)控的風(fēng)聲越來越緊，會(huì)影響下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，但基本上會(huì)趨于穩(wěn)定，看跌的預(yù)期不會(huì)很大?！?/p>

郭尚文對(duì)于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景給出了他的判斷：“太原舊城改造這兩年進(jìn)入最高峰，過了這個(gè)黃金時(shí)期，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)回落，甚至有下行的可能?！?/p>

畢竟，在缺少產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入的情況下，單依靠太原市400多萬地緣性人口支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上升空間是有限的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。